國家的明令禁止，在一些唯利是圖的開發商看來，不過是一紙空文，至于房地產市場能否健康有序的發展，則沒有太多人關心

　　文  本刊記者 呂斌

　　早在2006年，建設部、發展改革委、工商總局就聯合發布了《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》，其中明確規定，“未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得非法預售商品房，也不得以認購(包括認訂、登記、選號等)、收取預定款性質費用等各種形式變相預售商品房。”

　　除國家層面的政策外，各地也陸續出臺了一系列的有關地產預售的規范制度。但長久以來，這些制度并未得到切實有效的執行，許多樓盤在沒有獲得預售許可證的情況下就違規銷售，甚至有的剛剛挖個坑就開始賣樓。幾部委多次聯合嚴查，違規預售都是重點，但時至今日，不時仍有違規預售的消息曝出，國家的宏觀調控政策在一定程度上如同一紙空文，難以起到應有的規范效果。

　　隨著房地產市場的持續火爆，外界的目光更多地放在了高房價上，而對于地產行業內諸多屢禁不止的違規行為，則很少有人關注。據《法人》記者的了解，在個別地區，違規預售現象非常普遍，而監管部門針對提前預售的處罰僅為區區數萬元的罰款，實在無法起到震懾作用。

　　國家三令五申的房地產政策在執行中屢屢遇到違規操作，而監管和處罰的力度又顯得軟弱無力，勢必為國家宏觀調控的執行、房地產市場的理性發展設置了障礙。

　　那么，違規預售會給地產市場帶來哪些影響？監管和處罰該如何進行？房地產市場需要怎樣的整治才能真正健康有序地發展？就上述問題，《法人》記者專訪了地產專家、中國房地產學會副會長陳國強。

　　開發商的算盤

　　鑒于近年來中國房地產市場的一路高歌，無數開發商賺了個盆滿缽溢，但隨著市場的繁榮和行業暴利的增長，開發商違規的行為也多了起來，違規預售、虛假炒作、房托等現象屢見不鮮。

　　在房地產銷售過程中，開發商始終處于主導地位，為獲取最大的利潤、盡可能降低風險，開發商違規之處早已數不勝數，而違規預售只是其中較為典型的一個。

　　“違規預售一方面是開發商出于回籠資金的考慮，另一方面，則是一種營銷策略。”陳國強對《法人》記者表示。

　　在陳國強看來，開發商在取得預售許可證之前，通過收取定金的形式提前預售，所能獲得的資金量是比較有限的，其真正的目的往往還是后者。通過提前預售，開發商實際上能夠摸清到底有多少潛在的客戶，既有多少受眾對他們的項目感興趣。

　　“這實際上也將成為正式開盤時定價的一種依據。”陳國強表示，違規預售是一種比較有效的監測需求的方式，也是一種市場探試：訂購的人多，說明項目受歡迎，定價時可以適度提高，反之則適度降低。

　　在這種“預售”的過程中，購房者和開發商不可能處于平等的地位，購房者永遠處于風險之中。房地產提前預售的特點就是沒有取得預售許可證，這一點無論是開發商還是購房者都是很清楚的。甚至在有監管部門獲知違規情況進行調查時，購房戶還幫助開發商隱瞞預售事實，以期順利獲得自己預定的房子。

　　購房者配合開發商演這出“戲”，目的就是以所謂“協議價”購買房產。一般來說，違規預售時，雙方都會有一個“協議價格”，這個價格通常以當時的市場價為參考，這一價格可能遠低于正式開盤后的價格行情——按照近年的房地產市場走勢，房價一直處于上漲的趨勢，等到數月或數年后正式開盤時，售價一般都會高于違規預售時的價格。這也是眾多購房人明知這樣操作的風險性，卻甘愿冒險的原因所在。

　　違規預售風險多

　　“在不符合預售條件的情況下就對外銷售，肯定會擾亂市場秩序，這也是監管部門嚴查的幾種違規現象之一。”陳國強告訴《法人》記者，違規預售潛在的風險很大，這種現象亟待遏制。

　　根據商品房預售的相關管理規定，開發商投入開發的資金應占到總投資的一定比例以上，同時有明確的施工進度、工程竣工日期等資料，才能獲得預售許可證。在開發商沒有取得商品房預售許可證的情況下，其投入了多少資金？工程進度計劃如何？甚至戶型、交通、綠化率等有關信息，購房者很難全面了解，而主管部門也無法監控。

　　在這種情況下，開發商有沒有資金實力保證樓盤建起來？會不會出現中途停工、爛尾樓等情況？開發商會不會挪用資金，甚至轉移資金、攜款而逃？關于這些風險，購房者可謂防不勝防。盡管在全國房價持續上升的情況下，這些風險發生的概率不高，但一旦市場步入低迷或者政策有變，這種風險就很難預料了。

　　“從消費者自身權益保護的角度來看，消費者選擇這種預售方式還是要慎重。雖然在沒有取得預售許可的時候，開發商提供的價格可能具有一定的吸引力，但是消費者的權益是缺乏保障的。”陳國強表示。

　　對于購房者來說，最終的愿望無非是得到一套自己中意且價格合理的房屋，而通過違規預售的行為所訂購的房子并不一定都會稱心如意，違規行為必然伴隨一定風險，而一旦風險產生，購房者毫不例外又將淪為弱勢群體。

　　由于違規銷售的“違規性”，雙方通常不能簽訂正式的銷售協議，而以“借款協議”、“投資協議”等代替，而這些本就違規的協議，通常很難得到法律保護，一旦發生糾紛，購房者權益很難得到維護。

　　市場行情具有不可預料性，假如預售時行情低迷，“協議價”相對過低，到正式開盤時行情早已水漲船高，開發商要求漲價，購房者如何應對？此外，如果正式開盤時市場行情看跌，購房人如按協議價購房則價格偏高，如果不履約則很難退回預定金，這些問題都將購房者推向了不利境地。

　　“這種違規預售只有在市場看漲的情況下才是有效的，如果政策調控之后，市場出現比較明顯的觀望，再用這種手段恐怕就不一定有效果了。所以這種行為也取決于特定的市場環境。”陳國強告訴《法人》記者。

　　為何監管難

　　政策的三令五申與現實中的違規泛濫形成的鮮明對比，使得監管處于十分尷尬的地位。同時，處罰過輕也是目前政策中普遍存在的問題。

　　“我覺得最根本的解決辦法還在于銷售環節要有更規范的管理，否則對于消費者、對于房地產市場都有很多風險。”陳國強對《法人》記者表示，違規預售的事實很簡單，就是未取得預售許可證就開始銷售，屬于明顯的違規操作，地方的管理部門應該查處，并采取處罰措施。

　　陳國強表示，如果銷售程序規范，在銷售時開發商需要出具預售許可證等相關資料，并需要公開房源，明示價格等，購房人應該要求開發商提供并出示這些必要的資料，否則自身的權益很難保障。

　　“違規現象的出現，主要還是地方的監管部門疏于管理，或者說是對預售環節的管理太過松懈了。”陳國強表示，有關房地產項目預售方面的政策，國家是有非常明確要求的，什么情況可以預售、什么情況可以正式銷售以及定金的收取等，相關文件內都有非常明確的規定。

　　“主要還是處罰力度的問題，你罰個3萬、5萬，他們根本就沒感覺。”陳國強認為，目前各地針對違規預售的處罰相對都比較輕微，缺乏威懾力。

　　此外，由于各地房地產市場發展程度差異很大，相關規則及處罰力度并不統一，有些城市針對違規預售的罰款限額為10萬，有的則僅為3萬，相對于開發商在違規預售中所獲得的巨額利潤，這些罰款幾乎可以忽略不計。

　　“所以還是要提高監管的門檻，這個是基本的。”陳國強認為，過去很多地區的房地產市場在管理方面門檻比較低，且沒有國家統一的標準，“因為犯錯的成本很低，所以才敢冒風險去做。”