任曉

　　今年，證監(jiān)會(huì)與國土資源部建立溝通聯(lián)絡(luò)機(jī)制，擬定兩類企業(yè)融資申請納入征求國土部意見范圍。在這一背景下，多家地產(chǎn)商的申請?jiān)霭l(fā)都未獲得放行。房地產(chǎn)融資的主要渠道之一收緊。

　　不過，重壓之下，房地產(chǎn)企業(yè)仍能多方開辟財(cái)路：海外發(fā)行美元票據(jù)、積極籌備公司債、加速發(fā)行信托產(chǎn)品、在房地產(chǎn)貸款沒有明確收緊之前瘋狂借貸……無論是為了擴(kuò)張還是儲(chǔ)備好“過冬糧”，房地產(chǎn)企業(yè)積極利用每一條可能的融資渠道，開始一場末路狂奔。

　　債券融資成房企規(guī)避調(diào)控避風(fēng)港

　　由于債券融資具有市場化的發(fā)行和約束機(jī)制，債券融資成為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避調(diào)控的主要避風(fēng)港。

　　在嚴(yán)格的監(jiān)管調(diào)控之下，不少企業(yè)踏上了境外籌資之路。碧桂園、恒大地產(chǎn)、佳兆業(yè)、恒盛地產(chǎn)、雅居樂等多家H股上市的內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)先后宣布發(fā)行海外債券。但代價(jià)是高昂的，從發(fā)債的利息來看，碧桂園債券利息為11.25%，恒大地產(chǎn)13%，雅居樂利率指導(dǎo)區(qū)間定在8.875%－9%，佳兆業(yè)為13.5%。

　　長江證券房地產(chǎn)分析師蘇雪晶表示，在香港發(fā)行票據(jù)利率非常市場化，市場不好的時(shí)候就利率較高。14%算比較高的利率，未來也可能會(huì)有更高利率的發(fā)行。

　　房地產(chǎn)企業(yè)能否承受如此高息？一位房地產(chǎn)公司人士向記者表示說：“證監(jiān)會(huì)和國土部對地產(chǎn)商再融資不予放行，民間融資成本馬上高了起來。其實(shí)14%利率也不算很高，很多地產(chǎn)的民企內(nèi)部融資周轉(zhuǎn)的利率都有12%。目前錢確實(shí)很難弄�！�

　　與海外發(fā)行債券相比，國內(nèi)發(fā)行公司債也是房地產(chǎn)企業(yè)謀劃的一條出路。

　　去年四季度，在房地產(chǎn)融資盛宴中，房企公司債融資規(guī)模占到了當(dāng)季整個(gè)公司債新增融資額度的60.7%。

　　今年的形勢不容樂觀。中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)發(fā)布的《中國債券市場2010年第一季度分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年第一季度，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債融資額為零。

　　但由于債權(quán)融資具有相對較高的融資成本，具備一定的市場約束機(jī)制，證監(jiān)會(huì)已明確表示發(fā)行公司債的房地產(chǎn)企業(yè)暫不納入國土部審批范圍。一位券商分析師表示，公司債相較于股權(quán)融資更容易一些，以后會(huì)有一些企業(yè)通過發(fā)行公司債進(jìn)行融資。

　　信托 地產(chǎn)商的救命糧

　　去年三季度以來，基礎(chǔ)設(shè)施類信托業(yè)務(wù)受到國家整治地方融資平臺(tái)、地方財(cái)政擔(dān)保叫停的影響，證券類信托業(yè)務(wù)中的信托開戶限制問題又遲遲不能解決，傳統(tǒng)信托業(yè)務(wù)“三駕馬車”中僅剩房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)一枝獨(dú)秀。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2009年全年，全國五十余家信托公司共發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品214個(gè)，總規(guī)模逾440億元，分別比2008年的發(fā)行數(shù)量和規(guī)模增加了59%和62%。單只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均規(guī)模也從2008年的2.02億元/只提高到了2.07億元/只。

　　在去年的房地產(chǎn)融資盛宴中，信托公司是主力軍之一，也因此賺得盆滿缽滿。今年則充當(dāng)了救急的角色。

　　五一期間，銀監(jiān)會(huì)召集非銀行金融機(jī)構(gòu)召開“全國信托公司監(jiān)管工作會(huì)議”，重點(diǎn)內(nèi)容是討論房地產(chǎn)信托融資的監(jiān)管問題。據(jù)了解，在這次會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)稱將于近期重點(diǎn)整肅銀行表外的貸款，將信托貸款納入信貸規(guī)模總體監(jiān)管范圍之內(nèi)。

　　一位信托公司人士表示，“房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)收緊在4月份已經(jīng)傳出風(fēng)聲，因此4月份，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品突擊發(fā)了一批。”

　　據(jù)用益信托統(tǒng)計(jì)，4月份參與房地產(chǎn)集合信托發(fā)行機(jī)構(gòu)43家，發(fā)行數(shù)量為141 只，發(fā)行規(guī)模為2538350萬元，已成立數(shù)量為115只，已成立融資規(guī)模為1941242萬元。

　　5月份以來，投資方向?yàn)榈禺a(chǎn)企業(yè)的新發(fā)行信托計(jì)劃數(shù)量為10個(gè)，面向地產(chǎn)企業(yè)的信托計(jì)劃總發(fā)行規(guī)模為20.5億元，而實(shí)際成立的規(guī)模為2億元。據(jù)市場不完全統(tǒng)計(jì)，5月以來，已有中華企業(yè)、浙江廣廈、獐子島、香江控股等上市公司公布了逾30億元的信托融資計(jì)劃。

　　愈來愈嚴(yán)厲的調(diào)控預(yù)期導(dǎo)致投資地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)走高，房地產(chǎn)信托的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)在加大。對此，信托公司采取了追加抵押的辦法來應(yīng)對。

　　中泰信托研究部負(fù)責(zé)人盛太告訴本報(bào)記者，“由于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，信托公司要求房地產(chǎn)企業(yè)的土地抵押、物業(yè)抵押，未來可能出現(xiàn)抵押物價(jià)值下降、抵押不足的風(fēng)險(xiǎn)。比如有的機(jī)構(gòu)抵押率已經(jīng)由原先七成下降到了四成。不少信托公司已經(jīng)要求加大對原先抵押物的追加。”

　　此外，風(fēng)險(xiǎn)控制到位的信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托計(jì)劃仍相對容易。盛太表示，由于信托公司管理水平不同，目前部分實(shí)力較強(qiáng)的信托公司，根本不需要土地抵押、物業(yè)抵押，而是傾向自主管理，對資金流向的監(jiān)控能力很高，有較高的防御風(fēng)險(xiǎn)的能力�！斑@些公司還能做一些房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”，他說。

　　目前，信托公司對發(fā)行房地產(chǎn)信托計(jì)劃的審核要求更為嚴(yán)格，房地產(chǎn)信托的融資成本較高，各項(xiàng)費(fèi)用加總的綜合成本能夠達(dá)到18%-20%，“有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)可能繼續(xù)通過信托渠道融資�！蹦承磐泄�司人士說。

　　一季度瘋狂借貸

　　與信托、債券融資相比，房地產(chǎn)企業(yè)獲取銀行貸款相對樂觀。

　　“今年一季度，房企干了最重要的一件事，就是瘋狂借錢”。一位券商研究員說。除了信托融資外，房地產(chǎn)開發(fā)貸款也成為地產(chǎn)商的救命糧。

　　央行數(shù)據(jù)顯示，1季度主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社房地產(chǎn)人民幣貸款新增8457億元，季末余額同比增長44.3%，比上年末高6.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增3207億元，季末余額同比增長31.1%，比上年末上升0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　“除了年初總行規(guī)定了對今年信貸總體規(guī)模的限制，和今年地方融資平臺(tái)貸款確實(shí)收緊，房地產(chǎn)貸款方面目前還沒有受到什么嚴(yán)厲限制”。一家國有大行信貸部人士向記者表示。

　　“不過目前房地產(chǎn)企業(yè)還不缺錢。可以通過不拿地控制融資。過緊日子，資金壓力并不大�！币晃蝗�商研究員表示。

　　以招商地產(chǎn)為例，截至今年一季度末，招商地產(chǎn)的貨幣資金為80.75億元。目前資金充裕，取消再融資對公司來講影響不會(huì)很大。

　　“目前沒有看到貸款明確收緊的跡象。但是我已經(jīng)看到了一些不好的苗頭�，F(xiàn)在是最關(guān)鍵的時(shí)刻，如果各地方調(diào)控政策執(zhí)行不力，可能會(huì)有更嚴(yán)厲的措施出現(xiàn)。”蘇雪晶說。

　　□本報(bào)記者 任曉