陰雪

　　調控卷土重來。

　　上一輪調控時SOHO中國董事長潘石屹曾經預言的“百日劇變”由于政府的突然救市而沒有變成現實，如今，他更愿意承認，市場是瞬息萬變的。

　　第一財經日報：這一輪的宏觀調控似乎與2008年的那次非常相似，都是因為房地產市場過熱、房價上漲過快和房企拿地成風而招致了調控的到來，調控的方式也同樣是最為直接的收緊信貸政策，在此影響之下，目前市場普遍出現了成交量的萎縮。您認為現在開發商們是否存在資金缺口？

　　潘石屹：不可同日而語。2008年那個時候的情況更糟糕一些，現在比當初好很多。當時我們通過上市公司的調查抽樣發現，2008年底的時候房地產企業的負債量非常大，尤其是短期負債量很大。因為2007年開發商對市場的預期相當樂觀，因此花錢買地的數量也是巨大的，甚至在沈陽、西安等城市都是幾千畝幾千畝地圈地。

　　據當時的數據統計，2007年開發商買地的花費已經超過了當年的銷售額。再加上2008年的宏觀調控和金融危機，銷售量持續下跌。甚至有一段時間資本市場都在等，看哪些公司要宣布破產了。但2009年初因為金融危機政府宣布救市，所有貸款都可以延期歸還了，土地出讓金也可以延期繳納了，開發商馬上就都緩過來了。

　　由于2008年的危機，開發商在2009年都特別小心，盡管出了一些地王，但總體的拿地量沒有那么多了，銷售速度也加快了，最重要的是2009年全國商品房銷售了4萬多億，一下就把開發商尤其是大開發商的資金缺口補充上了，像上市的房地產公司中有多家擁有現金量超過100億元人民幣。

　　日報：盡管資金量充足，但如果市場的成交量持續低迷并維持一段時間，會不會出現您在上一輪調控時曾經預言的“百日劇變”？

　　潘石屹：我覺得不會出現“百日劇變”。實際上現在壓力大的是地方政府，地方政府重復犯了2007年、2008年開發商的錯誤。因為土地銷售得好，他們覺得要出地王了，拆遷費也是按照地王的預期大量地支付，然后通過地方土地儲備平臺的貸款盡快地把地推出去。一旦市場低迷下來，像2008年一樣處境的就不是開發商而是地方政府了。

　　日報：今后如果政策進一步收緊，會不會出現開發商因資金鏈斷裂而倒閉的情況？開發商最怕出臺的政策是什么？

　　潘石屹：市場中總會有些企業是很冒進的，所以有可能會出現這種情況，但不會像2008年那樣大規模地出現。越是資金流有問題的企業，現在越著急促銷降價。但從目前來看還看不到有開發商會出現資金鏈的斷裂，大家都寄希望于市場的恢復，就看市場成交量的低迷能低迷多長時間。現在據統計好像一線城市的成交量比4月有所回升了，只要有上升的跡象，市場就會慢慢好起來的。

　　原來我預計在成交量低迷的情況下大部分房地產開發商的現金流能夠支撐一年是一年，這是在預售收入不監管，并且銀行還給開發商放貸款的情況下。但如果這兩點都限制住了，開發商們堅持的時間就會很短，到不了一年。開發商比較怕出臺的尤其是預售收入的監管，因為大部分開發商周轉資金的一半都來自于預售收入，預售收入的監管對房地產開發商現金流的影響是最大的。

　　日報：SOHO中國最近有沒有遇到項目或者公司的收購機會？是否做好了這方面的準備？

　　潘石屹：現在不多，不像2008年底時那樣幾乎全都出動了，而且一家比一家價格低。也可以通過目前的狀況判斷現在市場上并不缺錢。我們就是想按部就班地走，但還是做好收購的準備了。