“恒大對市場觸動有限，政策不能因打折表象而剎車，需警惕市場出現反預期”

　　據新華社廣州5月19日電 在新一輪樓市調控壓力下，一些房地產商以打折搶占市場，打折的重磅似乎釋放出市場驟變的訊號。但是，新華社記者調查發(fā)現，打折的背后，房價事實上仍然堅挺。

　　一些業(yè)內人士指出，開發(fā)商打折很有可能是“假摔”，是吸引眼球的樓市噱頭。專家認為，打折風波撲朔迷離，在資金流動性充裕的情況下，開發(fā)商降價壓力不大，樓市調控任重道遠。

　　恒大八五折“忽悠市場”？

　　恒大地產集團5月5日宣布旗下全國樓盤八五折讓利銷售，引發(fā)市場諸多猜測。有專家認為，樓市調控政策精準打擊到高房價的痛處，低迷的房地產市場倒逼開發(fā)商作出讓步。

　　恒大降價引起了市場的高度關注，但是這場打折風波隨后卻發(fā)生了戲劇性的變化，恒大先是叫停打折，繼而又重新宣布打折促銷延長至5月底。恒大幾次變更打折策略，讓此事顯得撲朔迷離。

　　新華社記者調查了解到，八五折的市場之風在“五一”小長假前就有了征兆。恒大地產集團有限公司董事局副主席李鋼說，5月恒大在全國城市的總貨量達到2萬套，預收總面積達到196萬平方米。在廣州，恒大在“五一”小長假期間推出新盤，并實施開盤特別八五折、現樓一口價、團購優(yōu)惠的推盤策略。

　　恒大的銷售策略直接影響它的業(yè)績，打折一波三折，恒大地產股票也如影隨形地跌宕起伏。業(yè)內人士分析，恒大之所以敢打“降價”牌，一方面是因為現金流充裕，承受得起降價的壓力，可以爭奪更多的市場份額；另一方面，現在加快出貨，可為下一輪的并購儲備資金。

　　也有業(yè)內人士認為，恒大有“真打折，假降價”之嫌，事實上打折后的價格依然很高。根據開發(fā)商的操作慣例，往往是先提價，再打折，打折大多時候成了樓市噱頭。內部人士對新華社記者說，其實恒大之前的樓盤就有八八折、九折、九二折的優(yōu)惠，并非一次性降價15%。

　　恒大目前在全國20多個主要城市擁有項目60多個，80%的項目位于主要省會級城市，是中國土地儲備最多的開發(fā)商之一。今年第一季度，恒大銷售面積為129萬平方米，銷售金額85.3億元，位于業(yè)內前列。

　　未現“多米諾”效應

　　繼恒大打折之后，綠地、保利等大房地產商也被曝低調降價，恒大打折是否會成為開發(fā)商降價的“帶頭大哥”？新華社記者走訪深圳、廣州兩地的樓市，發(fā)現雖然售房優(yōu)惠不斷，但是房價依然只在高位小幅波動，房價未見真正回落。

　　根據深圳中原地產對市規(guī)劃與國土資源委員會的成交數據監(jiān)測顯示，從個盤情況看，成交大幅萎縮的大環(huán)境，促使新盤開盤的定價趨于理性，少量項目有優(yōu)惠單位推出，不過優(yōu)惠幅度有限。雖然房價有所回調，但仍屬于高位運轉。

　　21世紀不動產深圳泛城房地產總經理楊創(chuàng)慧介紹說，恒大打折只是個別行為，沒有產生“蝴蝶效應”。以該公司在深圳羅湖、福田等中心城區(qū)代理的一手樓盤來看，并沒有出現大規(guī)模打折的情況。

　　“很多開發(fā)商都表態(tài)，不會搞大規(guī)模的降價，但是個別的客戶可以溝通。從我們的銷售實際來說，議價之后我們需要寫申請、報批，因此雖然在樓市調控政策威力和銷售數據壓力的雙重逼迫下，大部分開發(fā)商仍然堅挺房價�！睏顒�(chuàng)慧說。

　　根據深圳中原地產市場研究部監(jiān)測的數據顯示，從“五一”深圳樓市春交會的情況來看，推盤項目較多，不過大多采取自然發(fā)售的方式入市，市場觀望情緒較濃且多數價格依然較高，新開盤項目成交普遍較低，多在兩成左右。

　　深圳中原地產市場研究部總監(jiān)王世界說，自新一輪房地產調控政策出臺后，深圳一手摟成交量下降50%，二手房下降80%，樓市成交維持低迷。

　　專家認為，恒大打折對市場的觸動有限。深圳市社會科學院城市營運中心主任高海燕認為，大公司承受不住壓力率先降價是合情合理，因為大公司的在建項目、在售項目比較多，壓力更大。

　　其次，對于恒大這樣的上市公司而言，要面臨年中、年終公布財務報表的問題，它必須追求平均利潤，有合理的財報，對其董事和股東負責，不能像小公司那樣捂盤一兩年不銷售。

　　高海燕說，在房地產的營銷策略中，降價往往是應對市場變化的最后的一招。普遍的方式是先硬挺，而后優(yōu)惠，最后才是降價�，F在政策才出來一個月不到，要馬上看到市場效應是不可能的。因此，恒大打折對市場的觸動力有限。

　　警惕短期調整快速反彈

　　新一輪樓市調控政策出臺后，全國各地的樓市出現松動，但房地產市場仍然處于量跌價穩(wěn)的狀態(tài)，樓市的“硬骨頭”還沒有真正啃下來。專家提醒，政策不能因打折的表象而剎車，需警惕市場出現反預期。

　　——資金鏈改變，房地產商抗壓能力增強

　　深圳中原地產總經理李耀智認為，經歷2008年樓市之變后，開發(fā)商普遍改變了資金鏈渠道，上市企業(yè)增加，直接融資能力有所增強，對此輪房地產調控有了更多的應對策略。

　　“2008年那一輪房地產降價是由開發(fā)商的恐慌引起的，現在很多開發(fā)商后悔當時房子賣便宜了。如今盡管銀行放貸已收緊，但資金鏈改變后開發(fā)商融資能力更強，有能力熬過市場的低迷時期，他們在與政策執(zhí)行的周期進行博弈。”李耀智說。

　　李耀智認為，目前股市低迷，房地產商套現后沒有其他更好的投資項目，資金也只是握在手中不能增值，因此房地產商一定會堅守到底。

　　——房價小幅回調可能只是暫時現象，警惕市場出現反預期

　　高海燕認為，當前房地產市場出現交易量下滑，少量樓盤小幅降價的現象，這更多是因為房地產調控政策出臺后市場觀望的結果，而不是市場調整的結果。政府必須做好打持久戰(zhàn)的準備，警惕出現短期調整，快速反彈的局面。

　　——應出臺長期穩(wěn)定樓市的調控政策工具和手段

　　專家認為，目前的調控政策只是從單一方向入手，保障性住房等房源供應必須及時跟上，這樣才能保障百姓住房，穩(wěn)定民心。

　　高海燕認為，老百姓對房子仍是一種剛性需求，雖然近期國家出臺的一系列房地產調控政策，對遏制房價過快上漲起到一定作用，但要從根本上解決問題，政府須盡快出臺長期的政策工具和手段來穩(wěn)定房地產市場，如擴大房源供應，出臺相應稅收政策等，多管齊下重建健康的房地產市場。

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