田新杰

　　4月17日開始的新一輪樓市調(diào)控，已過去一個(gè)月。但不少城市的房價(jià)不降反漲。

　　來自上海官方的成交數(shù)據(jù)顯示，4月12日-18日這周，上海商品住宅成交均價(jià)為23305元/平方米，環(huán)比上漲4.8%，隨后的四周，分別是25847元/平方米、25343元/平方米、26720元/平方米和24929元/平方米，環(huán)比漲幅分別是10.91%、－1.95%、5.43%和－6.7%。前后對(duì)比，政策出臺(tái)一個(gè)月后，上海市房價(jià)上漲6.97%(24929元/平方米較23305元/平方米的漲幅)。

　　房價(jià)不跌反漲的數(shù)據(jù)對(duì)比，令人尷尬。

　　恰在此時(shí)，上海一家名為寶華的房地產(chǎn)公司旗下在嘉定的某豪宅項(xiàng)目(單套總價(jià)超2000萬元)，開發(fā)商急著想賣，但遲遲未能獲得預(yù)售證。此事通過某些傳媒渠道最終演變成“上海高價(jià)房被捂盤”。

　　這種“被捂盤”的故事，在北京等多個(gè)城市也傳演。

　　高價(jià)盤：請(qǐng)緩賣

　　最先將上述寶華公司旗下的嘉定豪宅項(xiàng)目定義為“被捂盤”的是網(wǎng)絡(luò)媒體——新浪樂居的一則郵件內(nèi)部統(tǒng)發(fā)消息：“到底什么時(shí)候開盤？”面對(duì)客戶的疑問，許維(化名)的回答仍然是在等待預(yù)售許可證下發(fā)。許維是該項(xiàng)目的銷售代表，這個(gè)單套別墅售價(jià)高達(dá)2000萬的樓盤，已達(dá)到拿預(yù)售許可證的條件，也早有計(jì)劃在5月6日開盤，現(xiàn)在卻只能把開盤時(shí)間一再推遲。

　　本報(bào)記者隨后從知情人士處獲悉，這個(gè)項(xiàng)目“被捂盤”的原因，可能是因?yàn)閱翁资蹆r(jià)較周邊房價(jià)高出一大截，一旦有較大體量成交，將對(duì)最終統(tǒng)計(jì)意義上的成交均價(jià)產(chǎn)生明顯拉升效應(yīng)。

　　“在目前嚴(yán)厲調(diào)控房價(jià)的背景下，因?yàn)橐粋�(gè)豪宅樓盤的成交拉高成交均價(jià)，掩蓋調(diào)控效果，顯然是地方政府極不愿意看到的。”一位知情人士透露，最簡單的辦法就是“暫緩這個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售證發(fā)放，令其不能入市銷售”。

　　有關(guān)人士稱，為了做低新政后的上海住宅均價(jià)，多個(gè)高價(jià)樓盤停發(fā)預(yù)售許可證。上述網(wǎng)媒還引用上海南城某高價(jià)盤開發(fā)商的說法稱：“春展會(huì)到五一假日房展會(huì)，我們項(xiàng)目都參展蓄客，現(xiàn)在廣告宣傳也都打出去了，對(duì)客戶一直宣傳5月初開盤，但現(xiàn)在卻拿不到預(yù)售許可證。”

　　據(jù)新浪樂居百盤調(diào)查顯示，原本預(yù)計(jì)5月開盤的40多個(gè)上海樓盤中，有數(shù)個(gè)樓盤近日延期開盤。調(diào)查引用分析人士觀點(diǎn)指出，部分樓盤的延期并非開發(fā)商本意，而是銷售許可證辦不下來。

　　據(jù)新浪樂居數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月第一周，上海13個(gè)商品房項(xiàng)目共領(lǐng)取預(yù)售證20張，總批售面積186602平米，環(huán)比上周下降58.8%。其中，內(nèi)中環(huán)1個(gè)、內(nèi)環(huán)內(nèi)3個(gè)、外郊環(huán)7個(gè)、郊環(huán)外9個(gè)，中外環(huán)無新增預(yù)售。

　　對(duì)于本報(bào)記者試圖證實(shí)相關(guān)情節(jié)，上海本地一家中型房企營銷負(fù)責(zé)人勸道：“不可能得到確認(rèn)的。對(duì)于預(yù)售證的審批和發(fā)放，政府部門在具體運(yùn)作時(shí)，時(shí)間上本就有彈性，或早或晚可以相當(dāng)程度掌控。”

　　對(duì)于“被捂盤”的相關(guān)說法，截至記者發(fā)稿，上海市相關(guān)主管部門尚未作出相關(guān)回應(yīng)。

　　“被捂盤”的說法，在方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的相關(guān)報(bào)告中得到印證：從上周單價(jià)4萬元以上高端公寓交易情況來看，交易僅0.22萬平方米，仍維持上周低迷態(tài)勢。從周表現(xiàn)來看，單價(jià)4萬以上的高端公寓已連續(xù)3周出現(xiàn)零供應(yīng)情況，主力交易房源以前期存量房為主。

　　拉不住的成交均價(jià)

　　本報(bào)記者從上述知情人士處獲悉，進(jìn)入5月之后，主管部門對(duì)高價(jià)房的預(yù)售證審批和發(fā)放相當(dāng)謹(jǐn)慎。“從目前的審批發(fā)放情況看，單價(jià)在5萬元以上或者單套總價(jià)在2000萬以上的房源項(xiàng)目，短時(shí)內(nèi)已經(jīng)很難順利獲得預(yù)售證了。”

　　本報(bào)記者從滬上一家知名咨詢機(jī)構(gòu)獲得的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，5月至今上海共發(fā)放商品住宅預(yù)售證27個(gè)，涉及樓盤絕大多數(shù)位于上海眾郊縣區(qū)域，其中黃浦、靜安、盧灣、長寧甚至浦東等高價(jià)房相對(duì)集中的市中心區(qū)域，沒有發(fā)放一張預(yù)售證。

　　記者在上海市住保局官方網(wǎng)站上看到，5月至今，僅發(fā)放了18張商品房預(yù)售證，涉及樓盤同樣幾乎全部位于郊縣區(qū)域。

　　該知情人士還透露，出于對(duì)成交均價(jià)的“調(diào)控”，主管部門除了在預(yù)售證審批發(fā)放環(huán)節(jié)控制高價(jià)房外，對(duì)已獲得預(yù)售證在售的高價(jià)房成交房源，也存在放緩成交網(wǎng)上備案的進(jìn)度。“也就是說，這些高價(jià)房實(shí)際在售樓處已經(jīng)賣掉，但有關(guān)部門并不給予正式的成交合同，并延緩成交網(wǎng)上備案，因此在成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上，這些已成交的高價(jià)房也不能在成交均價(jià)中體現(xiàn)出來，達(dá)到避免拉高均價(jià)的效果。”

　　據(jù)記者了解，成交后網(wǎng)上備案的操作和預(yù)售證的審批發(fā)放在流程控制上有些類似，按照目前的做法，時(shí)間或長或短，并無明確時(shí)限，全看相關(guān)部門把控。

　　一方面放緩新入市高價(jià)房的預(yù)售證發(fā)放，一方面將已售高價(jià)房放緩備案，這些做法被上述網(wǎng)媒稱為“做低房價(jià)有奇效”。

　　客觀而言，從新政出臺(tái)至今的一個(gè)月中，每周高企的成交均價(jià)給了地方政府極大壓力，這或許正是上述情況出現(xiàn)的主要原因。

　　來自易居研究院的周成交數(shù)據(jù)顯示，新政出臺(tái)后最近四周的均價(jià)分別為25847元/平方米、25343元/平方米、26720元/平方米和24929元/平方米，依然高位徘徊，甚至比新政出臺(tái)當(dāng)周23305元/平方米的成交均價(jià)，有明顯的上漲。

　　類似的情況在全國其他多個(gè)城市存在。坊間傳聞，北京5萬元單價(jià)以上的樓盤暫停發(fā)放預(yù)售許可證；成都對(duì)7500元以上的樓盤不發(fā)新的預(yù)售許可證，老的樓盤超過10000的不辦理備案登記。

　　在拉不住的成交均價(jià)面前，地方政府只能祭出這些“治標(biāo)”之策。

　　被捂盤：倒置本末？

　　在上周末中房指數(shù)的一個(gè)內(nèi)部論壇上，申銀萬國分析師陳昱新坦言，此輪調(diào)控預(yù)計(jì)將持續(xù)2－3年。

　　據(jù)本報(bào)記者了解，隨著調(diào)控氣氛的進(jìn)一步趨緊，越來越多開發(fā)商出于安全考慮，準(zhǔn)備在價(jià)格深度調(diào)整之前出售房源回籠資金，其中高價(jià)樓盤并不在少數(shù)。但是，部分高價(jià)房開發(fā)商放盤的遵循市場規(guī)律之舉，遭遇到地方政府出于調(diào)控政策顯效需要而采取的預(yù)售證等環(huán)節(jié)的管制。

　　許多業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂的是，在地方政府部門“調(diào)控”的成交數(shù)據(jù)下，耽誤了真正調(diào)控黃金期。

　　有業(yè)內(nèi)人士坦言：“指望靠這些招數(shù)真正拉下房價(jià)，誰都知道是不可能的。現(xiàn)在賣5萬元你不讓它賣，等到風(fēng)聲過去，可能6萬元面市了。最大的危害在于，當(dāng)數(shù)據(jù)顯示房價(jià)已跌，錯(cuò)誤的信號(hào)傳導(dǎo)上去，會(huì)影響調(diào)控政策的進(jìn)一步實(shí)施和執(zhí)行。”

　　歷史同樣值得警醒，類似的“被捂盤”情況在近幾年曾數(shù)次出現(xiàn)：2004年底至—2005年上半年，第一輪調(diào)控組合拳出擊；2007年9月至2008年春節(jié)前后，二套房貸等信貸政策收緊——其間，部分高價(jià)房均難獲預(yù)售證。最終，這幾輪調(diào)控都沒能取得預(yù)期的效果，房價(jià)反而“越調(diào)越高”。

　　或許，解決這個(gè)頑疾的第一要點(diǎn)在于：重新看待成交均價(jià)，這包括公眾和各級(jí)地方政府等各方需要重新定位成交均價(jià)的參考價(jià)值，將調(diào)控的著力點(diǎn)擺回到對(duì)市場真正房價(jià)的基本點(diǎn)，不以成交均價(jià)的或高或低左右對(duì)市場的真實(shí)判斷和調(diào)控政策實(shí)施。

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