多數銀行在具體操作中開始執行二套房新政 七種情況可認定為二套房

　　本報訊 (記者 高晨 馬文婷) 昨天是新“國十條”滿月的日子，其執行細則逐漸明晰。作為新政重點環節的二套房政策，雖然住建部和銀監會暫未出臺具體執行標準，但記者咨詢各銀行發現，多數銀行在具體操作中將7類情況判定為二套房，執行二套房新政。 

　　根據新“國十條”，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。記者從四大國有銀行獲悉，雖然銀監會、北京銀監局關于新房貸政策尚未出爐，但各大行已在執行新政策。 

　　此前，住建部副部長齊驥在做客中國政府網時表示，關于二套房的認定，在個人住房貸款中，居民家庭的住房套數應該依據借款人在擬購房所在地的房屋登記信息系統中，他的家庭，包括本人、配偶及其未成年子女名下所有的住房登記記錄以及其他相關信息來做認定。“鑒于有一些城市房屋登記信息系統還不是十分完善，所以在實際操作中還需要其他信息作為補充”。 

　　對于具體執行標準，個貸機構偉嘉安捷相關負責人吳昊昨天表示，從與該公司合作的14家銀行辦理房貸業務的要求看，各銀行對于“認房認貸”的實操標準或者說“口頭細則”，還是比較一致的。 

　　記者從各銀行和偉嘉安捷等個貸機構的房貸最新實操標準發現，目前判定為二套房的主要有7種情況。只要屬于其中任一種情況，申請房貸都要被認定為二套房，執行新政策。 

　　北京市房地產交易管理網數據顯示，5月1日到5月15日，7144單二手房網簽中，貸款1458單，僅占總數的20.38%，其余的成交全部是全款支付。而往常，每月按揭貸款比例都在40%-50%之間，全款支付只占半數。一位國有大行北京分行個貸部負責人告訴記者，五一后一筆二手房貸款的業務都沒有，“我們的二手房貸款利率比有些小行高5%，所以客戶都去小行了。”一位不愿透露姓名的業內人士透露，目前有些銀行采取私下返點的方式進行二手房貸款，目前已有銀行向監管部門反映此事。 

　　此外，記者從銀行獲悉，建委“鑰密”將在這兩天發到各銀行的信貸部門，銀行可以通過“鑰密”登錄信息平臺，查看購房者此前的購房情況，對認定二套房“一目了然”。

　　七類情況可認定二套房

　　父母名下有住房，以未成年子女名義再購房 

　　解析：新政規定，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，也就是說，未成年子女也被劃為家庭范疇，所以以未成年子女名義購房時，會按照二套房政策執行，即需首付50%、利率上浮1.1倍。如果賣掉這套房產再貸款購房的話，可以按執行首套房貸款政策。

　　未成年時名下有房產，成年后再貸款購房 

　　解析：根據銀行現行政策“認貸又認房”，如果不出售現有房產，再貸款購房則屬于二套房，將按照二套房的政策執行。而原來認定二套房主要以貸款記錄為依據，成年后申請貸款購房時，不算第二套。

　　個人名下有全款購買的住房，再貸款購房 

　　解析：根據銀行現行政策，即使此前沒有房貸記錄，但銀行只要在房屋產權交易系統中能夠查到申請人名下有房產，在不賣掉且申請貸款的情況下，將認定為二套房，按照首付50%、利率上調1.1倍的貸款政策執行。而過去的政策是“認貸不認房”，全款買房后再申請貸款買房不會被算作二套房。

　　曾貸款購房，結清出售后再貸款購房 

　　解析：目前銀行對二套房認定是“認房又認貸”，因此即使將房產出售，家庭名下沒有住房，但因為之前有貸款記錄，所以之前貸款購買房產出售后，再購買時也會被算作二套房。

　　首次購房用商貸，再用公積金貸款購房 

　　解析：目前公積金貸款政策比較嚴格，只要借款人有過貸款記錄，不論結清或出售，即便從未使用過公積金貸款，首次使用也會被算作二套房，因此使用公積金貸款再購房，首付比例為50%。

　　婚前一方貸款購房，婚后另一方貸款購房 

　　解析：可能夫妻婚后戶口沒有落在一起，但肯定有結婚登記記錄，而銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明，結了婚的夫妻不能提供單身證明，所以另一方再購房時也會被算作第二套房。

　　婚后雙方共同貸款購房，離異后一方再申請貸款購房 

　　解析：目前銀行對二套房的認定是“認房又認貸”，只要在央行的征信系統中能夠查到當事人的貸款記錄，即便離異后房產判給另一方，這一方再貸款購房時也會被認定為二套房，因此“假離婚”并不能規避二套房新政。

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