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解析京滬深調控細節 房價將迎實質性下降

  

  在一線城市中,北京、上海、深圳無疑是此輪房地產調控的焦點。調控是否顯效,這三個城市的動態走勢具有絕對的風向標意義,也引領著調控者不斷調整其節奏與尺度。

  三個城市中,北京新政已出,媒體以“史上最嚴厲”來形容。深圳新政卻被評價為“溫柔一刀”。而上海細則正在緊張討論中,并有望本月出臺。一個可能為樓市帶來更大震動的消息是,上海細則中可能同步推出住房保有環節征稅辦法。

  伴隨著剛剛出爐的一線樓市大幅跳水的成交數據,本期周刊,上海證券報解析調控政策醞釀細節,以幫助讀者了解市場之所以成為今天之現狀的原因所在,并更好預測未來調控力度與方向。

  ⊙記者 于兵兵 潘建

  北京成交萎縮近8成 最狠一招在“家庭購房申請表”

  五一節前一天,北京出臺一線城市中的首個地方樓市調控細則,其中對北京市居民的限購要求使其在中央尺度下,又進一步緊縮。業內人士感慨,新政后一周,北京一、二手商品房成交量比4月國十條出臺前幾乎萎縮近8成,價格“破堤”指日可待。

  數據顯示,5月6日以來連續4天,北京商品住宅期房網簽量分別只有126套、141套、164套、114套。雖然加上保障性住房后,北京的住宅成交量還可以維持日平均300至400套,但業內人士表示,這種銷售數據在多年比較中已屬“十分難看”。二手房方面,除去大量經濟適用房轉商品房的特殊因素,近12天的二手房日均成交237套,相比4月日平均成交1096套下跌幅度達到了78%。

  價格方面,亞豪機構數據顯示,上周(5月3日至9日)北京市商品住宅整體成交均價為16898元/平方米,和本輪樓市新政出臺前一周(4月4日至11日)相比,成交均價下降了7744元/平方米,降幅達31.43%。不過,業內人士稱,總體感覺房價并沒有大幅跳水。開發商和二手房東仍處于屏氣堅持階段。

  不過,這種堅持很有可能在近期打破,并導致房價進一步跳水,其原因之一是成交量的持續冰凍。而導致北京出現成交冰凍的重要因素除了幾大限購要求外,還有隱匿其中的最狠一招,即家庭購房申請表。

  按北京新政要求,自5月1日起,購房人在網上簽約前須填寫《家庭成員情況申報表》,提供虛假信息騙購住房的將承擔相應法律責任。房地產開發企業、經紀機構或存量房網簽服務窗口通過查驗購房人的戶口本、結婚證等證件原件對《家庭成員情況申報表》核實并復印存檔,在網上簽約時錄入家庭成員的姓名及身份證號等信息。

  專家介紹,該政策的玄機所在,是大大增加了家庭財產透明性。因為害怕隱匿資產曝光,出于多種考慮的各類人群目前對填表心存戒備,政府工作人員是其中重要一群。

  對于北京房價的調控目標,一位接近北京市地方政府的業內人士透露,地方表態是“決不能容忍房價繼續之前的上漲態勢”。“看來,本次調控的目標不是房價漲幅放緩,而是房價環比出現實質性下跌。也就是說,即便開發商打折促銷,如果成交價較之前的成交價仍高,就不能算調控到位。”中原地產北京區總經理李文杰表示。

  上海細則待出 開發商互通“出貨”短信

  上海情況則更為復雜。有消息稱,上海已就地方細則進行了數次專家研討和政府內部討論會,各區區長及房地局相關領導參加。目前上海方案已經初步擬定,本月有望出臺。上海證券報獲悉,此前曾報道的住房保有環節稅收辦法也在上海細則討論內容中。不出意外,稅收辦法將在細則中得到體現。

  另據傳聞,上海也擬對本地家庭進行限購:同一家庭如果至今未購房,可新購兩套;已擁有一套的,只能再新購一套;已擁有兩套或以上的,則不能再購。但該傳聞未得到相關方面證實。

  新國十條后,各地陸續出臺地方細則,而上海作為樓市風向標性的城市卻遲遲未見細則出臺。近日,住建部副部長齊驥公開表態,要求各地抓緊制定落實實施細則,必要的話將公布房價過高、上漲過快城市的名單。

  而上海證券報得到的消息是,上海細則之所以遲于京、深,其中一個原因是同步醞釀住房保有環節的征稅辦法。業內人士透露,為盡快實現對住房保有環節征稅,上海最終選定的方案是應用現有的房產稅概念,以減少立法審批流程。

  專家介紹,根據1986年公布的《房產稅暫行條例》,房產稅征收對象是經營性物業。此次,上海方案將把持有多套住宅解釋為經營行為。以實現在法理依據上的無縫銜接。

  而近日被媒體曝光的一份國土資源部調研報告也建言,上海應采取政策組合拳,加大房地產持有環節成本,遏制投機需求。

  上海新政動向已經在開發商之間流傳。據了解,上海部分房企高層已經接到“短信提醒”:快速消化存量房源。“高房價已經把政府推到了必出殺手锏的唯一道路。”一位開發商稱。

  數據顯示,上周上海商品住宅成交面積為7.1萬平方米,環比大跌35%,創下近5年來成交面積最低水平。但成交均價仍高居2.5萬元/平方米以上。上海地產界人士稱,一旦房產稅開征,上海房價將全面回調。“如果政策止步于此,降了20%的樓盤就可以買了,但是如果征稅,那將還有下降空間。”易居中國分析師薛建雄稱。

  深圳“溫柔一刀”的背后

  盡管在五一節前就已敲定,但深圳細則卻一直“猶抱琵琶半遮面”,直到上周才正式公布。而這份“姍姍來遲”調控文件也相對溫和,業內人士擔憂,深圳明顯屬于國家認定的房價上漲過快區域,地方卻并未制定更嚴厲的政策進行調控,政府的手軟可能導致后期的反彈。

  “暫停發放購買第三套房以上住房貸款;對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。”這些深圳細則僅遵循了中央基本政策。

  深圳一位開發商在細則公布前曾向記者透露:“深圳細則在五一前就擬定,其中有對外地人限購套數的規定,但推遲出臺后,這個條款卻沒有了。”

  細則制定者、深圳市房地產研究中心副主任王峰表示,細則是根據深圳的實際情況制定的。國十條出臺后,在深圳投機的需求已經得到了明顯遏制的情況下,考慮到整個房地產市場的穩定,在出臺政策方面深圳并沒有跟別的城市一樣。同時充分考慮供求矛盾,通過增加供應來抑制高房價。

  國十條出臺后,深圳樓市開始掉頭向下,其成交量領跌全國。

  深圳市規劃和國土資源委員會數據顯示,新政前三周,深圳新房銷售面積為26.48萬平方米,而在新政后三周,深圳新房銷售面積僅為8.5萬平方米,下跌幅度近70%,而且下跌幅度每周都在加劇。

  “這次調控政策主要是對投資客的打擊,而深圳的投資客的比例在全國前列,所以新政出臺后,深圳成交量下跌幅度很大。”王峰表示,宏觀調控的政策、國家的信貸政策在本市已經起到明顯的作用。投機的需求已經得到了明顯遏制的情況下,考慮到整個房地產市場的穩定,在出臺政策方面他們并沒有跟別的城市一樣。

  盡管業內認為深圳的細則缺少亮點,但深圳市方面卻表示細則在增加供應方面對遏制高房價將起重要作用。

  “北京今年的新增住房供應是25平方公里,上海是14平方公里,廣州是5平方公里,深圳只有0.97個平方公里。”王峰認為,今年深圳在國內四個一線城市在新增的居住供應方面差距非常大,解決供應問題非常重要。

  深圳細則提出,2010年啟動安居商品房建設,對全市新供商品房用地和城市更新用地項目進行年度統籌,總量上配建不低于住房總建筑面積30%的安居型商品房。

  深圳市規劃和國土資源委員會數據統計,2010年3月深圳市的新房均價為20435元/平方米,同比去年3月11101元/平方米的均價上漲幅度接近90%,上漲幅度位居全國前列。

  “這次深圳的細則是相對保守的,成交量的下降讓地方政府出現手軟。目前房價還堅挺,怎么能夠說調整已經顯效、到位呢?” 深圳大學金融研究所所長國世平向記者表示,這有可能會給開發商和投資客傳遞一些誤導的信息,從而導致市場后期的反彈。

  王鋒也表示,如果調控政策落實后市場情況仍然沒有達到調控的預期,例如出現房價反彈性上升,那么將不排除出臺更大力度的調控措施。

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