史進峰

　　在房地產調控新政之下，2010年的商業銀行房貸壓力測試顯得尤為意味深長。

　　5月10日，一位股份制銀行人士向本報記者透露，不同于之前展開的房貸壓力測試，部分商業銀行此次將房地產貸款與地方融資平臺貸款之間的關聯度也考慮在內；一些銀行還參考了未來房地產政策的不確定性，比如房產稅開征對房貸的影響。

　　記者從多位銀行人士處得到的信息顯示，從4月中下旬開始的房貸壓力測試基本已告一段落，綜合來看，多家商業銀行對房價下跌容忍度在30%-40%之間。

　　央行1季度貨幣政策執行報告顯示，3月末，房地產業中長期貸款增長38.5%，比上年同期高20.4個百分點。第一季度，房地產業中長期貸款新增3394億元，占全部產業中長期貸款的21.9%，比上年同期高9.4個百分點。

　　房價下跌可容忍度30%-40%

　　本報記者從多位銀行人士處獲悉，工、建、中、交四大行的房貸壓力測試結果均已出爐。工行、建行對房價下跌可容忍度在35%左右，交行為30%，尚未上市的農行為20%；股份制銀行中，民生可容忍度最高為40%，招行為37%。

　　國有大行中，交行率先公布房貸壓力測試結果。測試顯示，房地產價格下降30%，開發貸款不良率增加1.2%，個人按揭不良率提高0.9%；不過，錢文揮表示，由于交行房地產貸款占比相對較低，完全有把握消化和吸收這部分風險。

　　同樣在1季度業績發布會上，建行亦表示，如果房價下跌30%，對該行不良貸款影響的百分點與交行大體相當，甚至會略為樂觀一些。2009 年，在同業審批放松的情況下，建行的按揭貸款政策并沒有放松，年末建行房地產相關貸款余額下滑到第三，占比也不是最高。

　　建行相關人士表示，2005 年以來，建行就對房地產相關貸款的客戶結構進行了調整，從原來的6000 多戶精選至3000多戶。進入2010年，這一收縮戰略進一步加緊，1 季度末比去年同期末減少400 戶房地產客戶。2010年1季度，建行房地產貸款增速大約在4%，而同期全國房地產貸款同比新增44.3%(其中開發貸31.1%)。

　　對于房地產貸款余額同樣龐大的工商銀行來說，房價下跌的影響亦在可控范圍之內。2009年年報顯示，工行去年新增房地產貸款和個人住房貸款分別為951.37億元、2,768.70 億元。

　　一位知情人士透露，目前工行2008年之前的存量房貸占比很高，目前還本付息率已達到60%以上，因此房價下跌30%左右，并不會帶來災難性的影響。

　　實際上，銀行更為擔心的是2009-2010年這一輪房價上漲過程中發生的新房貸，這段期間房價漲幅較高，發生假首付等欺詐手段也較多。

　　對于股份制銀行來說，不同客戶結構和信貸政策導致其結果亦有所不同。

　　房貸下跌容忍度最高的是民生銀行，行長洪琦此前公開表示房價下降四成，不會影響到該行資產質量。

　　而對于個貸業務占比頗高的招商銀行，一位知情人士透露，招行進行房貸壓力測試時有更為細致的考慮，對房產稅等潛在的政策風險進行了評估。若房產保有稅每年按貸款1%的比例來分攤，同時三套以上房屋占余額30%的比例來測算，影響約0.8個百分點。

　　地方融資平臺貸款關聯度

　　光大銀行風險管理部一位負責人表示，盡管2008年就已經展開房貸壓力測試，但此次房貸壓力測試不同于以往。之前壓力測試更多關注個人和房地產商的信用風險，此次則更多從系統性風險角度出發。

　　一位國有大行人士認為，此前的房貸壓力測試存在一定漏洞，沒有考慮到地方融資平臺貸款和以房地產、土地為抵押物的一般貸款。

　　實際上，在2009年地方融資平臺蓬勃興起之時，大量平臺貸款以土地抵押、地方財政擔保形式出現，一旦房價下跌，導致土地價值縮水，地方財政收入下滑，隨之而來就是各類地方融資平臺貸款的還款風險。因房地產下行帶來的融資平臺貸款風險不得不引起監管層重視。

　　同時，2009年信貸投放大潮中，土地儲備貸款的非理性增長也頗令市場和監管層擔憂。一位銀行業人士表示，即便進入2010年1季度，一些銀行仍無視低價下行的風險，盲目高估土地價值，抵押率過高，甚至將沒有納入規劃和獲得用地指標的土地也用于抵押。

　　此次壓力測試時，多家銀行都考慮到了房貸與地方融資平臺貸款之間的關聯度。接近工行的人士透露，加上地方融資平臺因素，即便房價下跌35%，也在工行可承受范圍內。

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