□張駿斕

　　繼4月30日京版“國(guó)十條”正式公布后，昨日深圳版“國(guó)十條”也塵埃落定，京滬深這三大高房?jī)r(jià)城市中，就只剩下上海還未出臺(tái)落實(shí)“國(guó)十條”的相關(guān)細(xì)則。有媒體援引專家預(yù)測(cè)，滬版新政細(xì)則最快5月中旬有望公布，此細(xì)則是效仿京版重手打壓，還是與深圳版一同采用“保守療法”呢？昨天，滬上部分房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家及相關(guān)人士對(duì)上海新政細(xì)則及影響給出了六大猜想。

　　猜想一：動(dòng)用臨時(shí)性限定購(gòu)房套數(shù)措施？

　　在4月19日公布的“國(guó)十條”中，明確的規(guī)定要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。而北京的細(xì)則就嚴(yán)格按照?qǐng)?zhí)行，確定“自本通知發(fā)布之日起，暫定同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。”而昨日公布深圳版細(xì)則，并未動(dòng)用此臨時(shí)性措施，只是規(guī)定對(duì)不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。

　　復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰，曾參與過(guò)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)“十二五”規(guī)劃的相關(guān)課題研究。他向記者坦言，北京的政策非常嚴(yán)苛，此舉意味著一家只能新買(mǎi)一套房子，即使你一次性付款也不行。而上海實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在一定的依賴，因此政府不會(huì)立馬對(duì)住房套數(shù)進(jìn)行限定。而上海易居研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭則向記者表示，限制只能新購(gòu)一套房，屬明確的行政手段，其對(duì)投資投機(jī)者的打擊程度基本達(dá)到最大。而上海與北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)現(xiàn)象基本相同，因此如果房?jī)r(jià)近期無(wú)法得到有效控制的話，并不能排除上海政府推出與北京一樣的行政手段，臨時(shí)性限定購(gòu)房套數(shù)措施。

　　猜想二：二套房改善型說(shuō)法調(diào)整？

　　在“國(guó)十條”中，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首次明確了貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。而北京與深圳的細(xì)則基本都執(zhí)行了此規(guī)定，同時(shí)北京的細(xì)則還明確了金融機(jī)構(gòu)可以通過(guò)本市房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)數(shù)據(jù)等認(rèn)定第二套住房。北京住房公積金管理中心也發(fā)布公告稱，自5日起北京市公積金貸款購(gòu)買(mǎi)二套房首付將提升至五成，公積金購(gòu)第三套房將暫停發(fā)放貸款。

　　而依照早前的上海政府相關(guān)規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民本可以享受 “利率7折、最低首付2成”的優(yōu)惠，但依照最新的“國(guó)十條”，已經(jīng)明確了首付比例就不得低于5成。對(duì)此，楊紅旭認(rèn)為，即將公布的上海細(xì)則，為了與中央政策保持一致，很有可能擯棄改善型的說(shuō)法。

　　昨日記者電話咨詢了多家商業(yè)銀行，相關(guān)工作人員也均明確地表示了銀行對(duì)于改善型住房并無(wú)認(rèn)定，二套房將嚴(yán)格執(zhí)行首付50%，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。而在公積金貸款方面，4月底上海公積金管理中心官網(wǎng)的一次嘉賓互聊活動(dòng)中，相關(guān)專家就曾透露，比照國(guó)務(wù)院下發(fā)的 “國(guó)十條”，上海未來(lái)是否對(duì)改善型住房貸款利率及首付的優(yōu)惠進(jìn)行調(diào)整，近期將會(huì)有操作細(xì)則作進(jìn)一步的明晰、制定與發(fā)布，雖然現(xiàn)在仍舊按照原有制度，但是已經(jīng)從緊執(zhí)行。而坊間已經(jīng)盛傳現(xiàn)在二套房用公積金貸款基本無(wú)法成功。

　　猜想三：外地居民貸款以居住證為準(zhǔn)？

　　由于“國(guó)十條”的出臺(tái)主要是打擊投資投機(jī)的需求，因此規(guī)定了對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。已經(jīng)出臺(tái)細(xì)則的一些城市也與其保持一致，業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，上海細(xì)則中這條規(guī)定出現(xiàn)基本上是板上釘釘?shù)摹?/p>

　　楊紅旭透露，去年以來(lái)上海市相關(guān)部門(mén)也在考慮如限制外地炒房者的舉措，其受政府部門(mén)委托對(duì)相關(guān)措施做過(guò)專題研究。陳杰則預(yù)測(cè)，上海版的細(xì)則對(duì)于這條，有可能會(huì)與居住證進(jìn)行掛鉤，如此一來(lái)，上海版細(xì)則中的一條就變成了 “不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明和上海居住證的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。”由于辦理上海居住證有相關(guān)的受理?xiàng)l件，因此如果此條與居住證掛鉤的話，對(duì)于樓市影響將會(huì)高于“國(guó)十條”原有規(guī)定。

　　猜想四：開(kāi)發(fā)商領(lǐng)證開(kāi)賣(mài)提前？

　　捂盤(pán)惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為，一直是開(kāi)發(fā)商的慣用伎倆，對(duì)此在本次“國(guó)十條”中就明確了對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。而北京細(xì)則規(guī)定了 “對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，要在3日內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。 ”

　　其實(shí)，早在2007年，上海就對(duì)此開(kāi)發(fā)商領(lǐng)證開(kāi)賣(mài)有所規(guī)定。滬上房地產(chǎn)分析師顧海波向記者指出，上海市不僅規(guī)定了拿到預(yù)售證后10天內(nèi)必須開(kāi)盤(pán)，同時(shí)還規(guī)定了開(kāi)盤(pán)面積不得少于3萬(wàn)平方米，然而開(kāi)發(fā)商想捂盤(pán)的話，完全可以通過(guò)不領(lǐng)證、分批少領(lǐng)證來(lái)達(dá)到捂盤(pán)惜售的目的，因此造成了這個(gè)規(guī)定被很多開(kāi)發(fā)商鉆空子。因此他認(rèn)為，如果上海版的“國(guó)十條”對(duì)這方面有所涉及，最好從開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)就在出讓合同中限定銷(xiāo)售的時(shí)間和進(jìn)展，讓開(kāi)發(fā)商沒(méi)有捂盤(pán)的空子可鉆。

　　猜想五：住房交易稅費(fèi)調(diào)整？

　　稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，對(duì)于市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方影響非常明顯，在2008年，“滬十四條”的優(yōu)惠政策推出，迅速使得上海的房地產(chǎn)業(yè)走出了低迷，同時(shí)也使得房?jī)r(jià)開(kāi)始了又一輪上漲態(tài)勢(shì)。在本次中央調(diào)控中，也提到了房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅收政策。

　　而上海也許還會(huì)在住房交易稅上有所突破，在4月中旬，上海國(guó)民住房和公積金研究中心的負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)透露，上海近期將公布文件，調(diào)整交易稅費(fèi)，消息一出，滬上各大交易中心還出現(xiàn)了一輪交稅潮。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理馬冀向記者說(shuō)到，交易稅費(fèi)方面，目前國(guó)家并無(wú)明確新政，上海即使調(diào)整，空間也不大，因此對(duì)樓市影響有限。同時(shí)陳杰認(rèn)為，該政策細(xì)則的出臺(tái)，也許會(huì)與早前的“滬十四條”一樣，設(shè)定了一個(gè)有效期。

　　猜想六：改革土地拍賣(mài)制度？

　　在“國(guó)十條”中提及到要“堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索‘綜合評(píng)標(biāo)’、‘一次競(jìng)價(jià)’、‘雙向競(jìng)價(jià)’等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。 ”雖然北京與深圳都沒(méi)有就此細(xì)化，但是業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海或許在這方面“首吃螃蟹”。

　　在2009年，上海的土地市場(chǎng)火爆異常，地王頻頻被刷新，為此，上海市推出了預(yù)申請(qǐng)制度和 “綜合評(píng)標(biāo)”方式，并在一些熱門(mén)地塊上進(jìn)行了嘗試，而從今年的一些土地拍賣(mài)過(guò)程看，這些形式還有推廣之勢(shì)。

　　對(duì)此，房地產(chǎn)行業(yè)的市人大代表、上海望源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)季寶紅向記者表示，通過(guò)招標(biāo)的形式出讓土地，在一定的項(xiàng)目上也能產(chǎn)生積極的意義，但是如果要推廣，這對(duì)綜合評(píng)標(biāo)組的成員道德約束相當(dāng)高，因此政府在這方面要有所把控。

　　同時(shí)改革的目的也要明確，就是將更多的資金投入到保障性住房上，緩解現(xiàn)在供需不平衡的矛盾。他建議，政府部門(mén)將原有土地出讓金10%用于保障性住房的建設(shè)提高到30%，加大保障性住房的投入，加快保障性住房的建設(shè)。

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