摘要：昨日，中國社會科學院城市發展與環境研究所和社會科學文獻出版社聯合在京發布《中國房地產藍皮書(2010)》，預測今年房地產市場供求將呈現偏緊之勢，而全國商品房價格下調的可能性不大，但房價增速將趨于平緩。

　　今年的房地產市場走勢如何？一系列房產政策的出臺，是否能改善居高不下的房價？昨日，中國社會科學院城市發展與環境研究所和社會科學文獻出版社聯合在京發布《中國房地產藍皮書(2010)》，預測今年房地產市場供求將呈現偏緊之勢，而全國商品房價格下調的可能性不大，但房價增速將趨于平緩。

　　今年住宅市場供求偏緊

　　雖然房地產投資在住房商品化改革以來一直持續增加，但竣工面積和土地面積連續兩年的持續減少，被藍皮書認為對2010年市場供給形成預期性壓力。而以趨勢估算，2009年銷售量屬趨勢之內，2008年積累的需求在2009年并沒有得到大程度釋放。伴隨2010年宏觀經濟環境好轉，消費者的收入預期開始向好，消費信心開始增強。

　　藍皮書認為，經濟環境好轉也使今年商品房的新開工面積將較2009年下半年增加，但另一方面，房地產建設投放市場有一個滯后期，同時在調控政策影響下，2009年下半年出現的房地產開發企業擴張的態勢會有所收縮。同時，自2005年以來，住宅竣工套數一直遠小于銷售套數，而住房市場化以來房地產銷售量除2008年下降外一直連續增長，并有繼續增長之勢頭。因此2010年供求偏緊的壓力依然存在。

　　國企競地推高房價預期

　　資料顯示，在2009年異常活躍的土地市場上，不斷刷新“地王”記錄的企業多是國有或國有控股企業，所占比例已超過七成。尤其是在政府4萬億元經濟刺激下，國有及國有控股企業購地積極性很高。特別是2009年下半年，國企高價購地頻繁，明顯占據了市場的主導地位。

　　鑒于此，藍皮書指出，國有及國有控股企業高價購地，強化了房價上漲預期，不利于房地產行業健康持續穩定發展。

　　而國企爭創“地王”記錄所營造的虛假繁榮，會誘使更多國有資金蜂擁而至，對實體經濟產生嚴重的“抽血效應”。而且，擁有信貸和融資優勢的國企提升在地產行業的市場份額，也會為未來的金融風險埋下隱患。

　　調控措施未“切中要害”

　　藍皮書認為，在房地產市場供求偏緊、普通居民購房困難的情況下，房地產市場捂盤惜售、土地閑置、炒地等現象依然存在。因此，房地產調控方式仍不盡成熟，一些政策不但不能起到應有作用，還會造成相反的效果。2009年之所以房價、地價大幅上漲，可以說與房地產調控措施未及時到位、房地產調控手段不能切中要害有很大關系。因此，調控方式和手段亟待創新。

　　藍皮書主編、社科院房地產研究室主任李景國認為，這次的新“國十條”政策抑制不合理需求，特別是遏制投機性需求，應當成長期政策，而非短期措施，一旦措施停止，就可能復制2009年后半年市場瘋狂的情景。

　　“個人認為，目前中央的政策不少，貫徹好了就能解決問題，關鍵是看配套政策”，住建部政策研究中心副主任王玨林認為。這也與中國房地產行業協會副會長兼秘書長朱中一的觀點不謀而合：制定政策盡量眼光放遠，保持政策的連續性，要避免2008、2009這兩年政策的較大波動。

　　國土資源部中國土地勘測規劃院地價所所長趙松認為，國家近期出臺的系列政策，目前而言，仍屬于應急性調控措施。但政策背后，還需要有制度跟進，制度上要有整體設計。

　　預測今年房價難以下調

　　盡管一系列的利好政策出臺，但鑒于偏于緊張的供求關系，藍皮書認為，2010年全國商品房價格下調的可能性不大，緊張的供求因素將推行價格的上行。但與2009年23.6%的快速增長相比，今年的房價將在盤整當中增速趨緩，各個月的房價同比增幅呈現一個由高到低的趨勢。

　　李景國表示，盡管諸多因素推動房價上漲，但是2009年房價上升到高位，部分城市特別是熱點城市的房價已觸及甚至超過普通購房者的上限。隨著政府強有力政策的出臺，寬松的信貸環境將適度收緊，投資投機的需求將被遏制，所以2010年房價上漲的空間也將受到限制。

　　藍皮書認為，如果2010年宏觀經濟政策以及房地產調控政策不變，那么中國的房地產價格將不會有較大變化，重點城市由于購房偏緊，房價上漲，大幅下調的可能性不大，城市房價仍會持續增長，但是這種情況隨著政策的出臺可能難以實現；如果2010年宏觀經濟政策發生變化，收緊財政和貨幣政策，特別是收緊貨幣，緊縮信貸，熱點城市的房價下半年將會高速發展，出現下調的可能性，二三類城市房價上漲的速度減慢；如果2010年收緊貨幣，且加大房地產調控力度，出臺過于猛烈的房地產措施，2010年全國房地產價格會受到遏制，熱點城市房價在下半年會下調，二三類城市房地產會出現減緩。

　　南都記者 葛倩 發自北京

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