行業(yè)事件：

　　北京市政府4月30日出臺了《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》與17日國務院出臺的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》相比更加嚴厲。除了明確要求商業(yè)銀行根據風險狀況，對第3套及以上住房和不能提供1年以上北京市納稅證明或社會保險繳納證明的非北京市居民暫停發(fā)放購房貸款，對同一購房家庭新購商品住房套數也做出了明確限制。即自政策發(fā)布之日起，同一購房家庭只能新購買一套商品住房。

　　點評：

　　1、 對需求的絕對打壓使北京調控細則成為迄今為止出臺的最嚴厲的地方調控政策，“一刀切”的調控措施將使北京房地產需求快速下滑。“同一購房家庭只能新購買一套商品住房”意味著無論購房家庭之前擁有幾套住房，即擁有5套住房的家庭和沒有住房的家庭在政策暫定期限內均只能購買一套住房，兩者的區(qū)別在于銀行是否給予信貸支持，因此調控措施對投機性和改善性住房需求均將起到明顯的抑制作用。在住房信貸的明顯收緊以及對新購住房數量限制的雙重打壓下，北京地區(qū)的房地產需求將出現(xiàn)明顯下降。

　　2、 各地調控細則可能會陸續(xù)跟進。由于本輪房地產調控的嚴厲程度前所未有，并且對地方實行考核問責機制，因此地方政府對房地產市場調控的積極性將明顯超過前期。北京率先出臺的嚴厲細則對其他城市調控細則的出臺有一定帶動作用，預計地方調控細則將陸續(xù)出臺，對房地產市場的需求和供給將采取最嚴厲的調控措施。

　　3、 重申“增加住房有效供給”和“加快保障性安居工程建設”。《通知》提出確保中小套型住房供應結構比例嚴格按照有關規(guī)定落實到位。規(guī)定將住房銷售價位、套數、套型面積、政策性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同。確保完成2010年新開工建設和收購政策性住房13.6萬套，占全市住宅新開工套數50%以上，竣工政策性住房4.6萬套的工作任務，力爭今年二季度實現(xiàn)供地，三季度全面開工。

　　4、 綜上所述，由于各地調控政策可能會陸續(xù)跟進，房地產板塊依然面臨較大的政策壓力，維持行業(yè)“中性”評級，請投資者關注投資風險。 

　　附錄：

　　繼4月17日《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》下發(fā)后，北京市政府迅速制定并發(fā)布《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》，再推十一條措施，落實國務院堅決遏制房價過快上漲通知精神。

　　《通知》嚴格貫徹落實國務院關于堅決遏制住房價格過快上漲，加強住房保障工作，增加住房用地有效供應，實行更加嚴格的差別化住房信貸政策，抑制投機性購房等各項要求。

　　《通知》還明確提出了本市抑制不合理購房需求的具體措施，其中要求商業(yè)銀行根據風險狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房貸款；要求自《通知》發(fā)布之日起，同一購房家庭只能新購買一套商品住房；金融機構和稅務部門可以根據本市房屋權屬交易系統(tǒng)中個人住房記錄，實施差別化的信貸和稅收政策。

　　《通知》的具體內容包括：

　　一、進一步統(tǒng)一思想，提高認識。要求各地區(qū)、各部門和各單位要迅速把思想統(tǒng)一到國務院文件精神上來，從首都經濟發(fā)展和社會穩(wěn)定大局出發(fā)，充分認識房價過快上漲的危害性，堅決貫徹落實國務院決策部署，采取切實有力措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經濟發(fā)展。

　　二、堅決抑制不合理住房需求。一是嚴格執(zhí)行國發(fā)[2010]10號文件關于首套及二套住房貸款首付款比例和貸款利率的要求，提出金融機構可以通過本市房屋交易權屬系統(tǒng)數據等認定第二套住房。二是要求商業(yè)銀行根據風險狀況，暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。三是采取臨時性措施限定新購房套數。規(guī)定自本通知發(fā)布之日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。四是加強對房地產開發(fā)和個人售房的征稅管理。對定價過高、漲幅過快的房地產開發(fā)項目進行重點清算和稽查。首次明確提出，個人售房在計征稅款時，納稅人不能提供原購房價款相關憑證和其他完整準確稅費憑證的，稅務部門可通過住房城鄉(xiāng)建設部門查詢相關信息資料，或者按照相關法律法規(guī)規(guī)定確定征收方式和應征稅款。

　　三、增加住房有效供給。一是今年政策性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，其中政策性住房建設用地占全市住房供地50%以上。確保中小套型住房供應結構比例嚴格按照有關規(guī)定落實到位。規(guī)定將住房銷售價位、套數、套型面積、政策性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同。二是依法加快處置閑置房地產用地，對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設。三是加強對住宅項目的協(xié)調服務，加快審批速度，促進住宅項目盡早開工建設和銷售，增加有效供應。對加快建設銷售和銷售、誠實守信的房地產開發(fā)企業(yè)在同等條件下優(yōu)先供地。

　　四、加快保障性安居工程建設。一是確保完成2010年新開工建設和收購政策性住房13.6萬套，占全市住宅新開工套數50%以上，竣工政策性住房4.6萬套的工作任務。市有關部門和各區(qū)縣政府要加快落實建設計劃，力爭今年二季度實現(xiàn)供地，三季度全面開工。二是大力發(fā)展公共租賃住房，進一步推動住房保障向租售并舉轉變。創(chuàng)新方式，擴大公共租賃住房建設收購規(guī)模。在符合城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的前提下，支持國有企業(yè)、產業(yè)園區(qū)和社會單位利用閑置自用土地建設公共租賃住房，鼓勵集體經濟組織依照規(guī)劃、利用存量建設用地發(fā)展公共租賃住房。三是實施保障性住房全過程“陽光工程”。加強保障性住房各環(huán)節(jié)監(jiān)督管理，實行政策制定公開、建設計劃公開、土地供應公開、建設過程公開、資格審核公開、房源分配公開、資金使用公開、后期管理公開、違規(guī)查處公開、辦事程序公開。

　　五、加強市場監(jiān)管。一是要求房地產開發(fā)企業(yè)在參與土地競拍和開發(fā)建設過程中，其股東不得違規(guī)對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利。嚴禁非房地產主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產經營業(yè)務。國有資產和金融監(jiān)管部門要加大查處力度。商業(yè)銀行要加強對房地產企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款。二是加強商品房預售監(jiān)管管理。對取得預售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產開發(fā)項目，要在3日內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。市住房城鄉(xiāng)建設部門要對已發(fā)放預售許可證的商品住房項目進行清理，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產開發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經營資格，對存在違法違規(guī)行為的要追究相關人員的責任。三是要求市住房城鄉(xiāng)建設部門會同有關部門完善房屋租賃管理政策，規(guī)范房地產經紀機構行為，搭建房屋租賃信息平臺，進一步規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場。四是2010年5月底前，市有關部門要組織開展房地產開發(fā)企業(yè)經營行為聯(lián)合專項檢查。五是進一步加強房地產市場統(tǒng)計分析和監(jiān)測，做好政策宣傳解讀工作，引導居民住房理性消費。

　　《通知》還要求各有關部門和各區(qū)縣政府要根據本通知精神，調整和完善相關措施，全面落實各項調控政策，全力推進政策性住房建設，切實擔負起穩(wěn)定房價和住房保障職責。市住房城鄉(xiāng)建設和市監(jiān)察部門要對市有關部門和各區(qū)縣政府落實本通知情況加強監(jiān)督檢查，對穩(wěn)定房價、推進政策性住房建設工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責任。

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