房價調整預期升溫 京滬深五一樓市“冰封”

　　在一系列調控政策的影響下，今年“五一”期間樓市非常冷。房地產市場調整的預期已經在供求雙方形成，開發商推遲開盤，購房人選擇觀望。在北京，5月1日－2日的二手房日均簽約量比4月下降了82%，二手房價格明顯松動；在深圳，開發商在房展會上大搞促銷，消失了一年多的特價房“重出江湖”，但購房人大多冷眼旁觀；在上海，房展會同樣冷清，實際成交或創近年來新低。

　　北京 細則亮相 成交清淡

　　□本報記者 林喆

　　“現在辦理網簽的都是以前談妥的單子，五一假期我們店的業務員沒有一個開單。”21世紀不動產朝陽區一門店的經理告訴中國證券報記者。SOHO中國董事長潘石屹認為，新政將使住房需求迅速減少，房價上漲勢頭將得到有效遏制。

　　4月30日，北京市率先出臺地方版樓市調控政策：同一購房家庭只能在京新購一套商品住房；商業銀行暫停發放第三套及以上住房貸款；不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房貸款被暫停。受此影響，北京新房、二手房成交迅速“冰凍”。

　　二手房

　　觀望氣氛濃厚 價格明顯松動

　　北京市房地產交易管理網最新數據顯示，5月1日、2日兩天的日均簽約量為211套，這與4月1164套的日均簽約量相比，降幅達82%。

　　“從4月中旬開始，看房的客戶就明顯減少，最后簽約成交的客戶更少。”21世紀不動產市場分析師齊凡表示，4月下半月以來，北京二手房市場觀望氣氛日益濃厚，議價空間也隨之增大。“原來我們預計，5月北京二手房成交量環比將下滑50%，但從‘五一’的情況看，成交量的降幅可能將更大。”

　　與此同時，二手房房主開始“批量拋售”。截至4月30日，北京掛牌出讓的二手房存量達21295套，相比新政出臺前上漲18.9%，創下有記錄以來的新高。

　　中原地產三級市場總監張大偉指出，投資客的離場將給市場帶來大量的房源。目前，北京二手房供需比已出現非常明顯的變化，達到了1:2.3左右，相比4月初的1:4.5而言，供需比縮小，買方市場已見端倪。

　　3月來一直領漲的通州樓市，房價率先進入調整期。中原地產提供的數據顯示，“五一”期間，通州二手房均價從新政前的21500元/平方米下跌到18500元/平方米，跌幅達14%。供需比則從4月14日的最高點1：4，跌到目前的1：1.3。存量客戶中90%以上轉為觀望。

　　在望京，新政之后房源明顯增多，客戶數量減少，二手房整體報價下跌5%左右，部分急于出售的業主報價則進一步調低，降幅接近10%左右。

　　新房

　　開發商延遲推盤 購房人大多棄購

　　“新政后，很多原先登記的客戶已表示不考慮認購，由于客源量不足，部分樓盤將不得不推遲開盤。”新盤代理銷售公司亞豪機構分析師郭毅表示。

　　監測數據顯示，“五一”期間，原定有10余個樓盤入市，但開盤的項目僅有5個，多數新盤依然處于“內部認籌”階段。

　　在城鐵回龍觀站附近一新開樓盤售樓處，200余套房源在“五一”期間開放認購，但前兩天只有近百名購房者在售樓大廳內選房。“很多人因為新政策放棄購房。”工作人員稱，售樓人員已電話通知此前搖號的客戶新政內容，因此大部分炒房者退出。

　　潘石屹指出，北京樓市外地人購房的比例一直很高，很多項目超過50%，其中不在北京工作的外地人購房數量也十分巨大。此次北京出臺新政限制外地人購房，勢必影響新盤的銷量。

　　上海 房展會觀者寥寥 成交量料創新低

　　□本報記者 周文天

　　房地產調控政策出臺后的上海第一個房展會頗為冷清。在為期4天的上海五一房展上，中國證券報記者看到，現場沒有大規模促銷，樓盤大幅降價的現象也不多，不少開發商選擇下半年推出新盤。

　　實際成交寥寥無幾

　　房展會上，有購房意向的觀展人寥寥無幾，銷售人員追著購房者散發傳單、討要聯系方式的情景隨處可見。但對于價格問題，不少參展樓盤諱莫如深，稱“樓盤要到五六月才開盤”。

　　房展會現場難以看到開發商大規模促銷的活動，個別樓盤“直降10萬元”的宣傳也沒有吸引住買房人；因登上看房班車的購房者寥寥無幾，現場看房班車遲遲不能發動。不少購房者表示，對房價下跌的預期非常強烈，再加上貸款政策有所調整，他們選擇推遲購房計劃。很多購房者表示，來觀展主要是問問樓盤基本情況、了解房貸首付情況、貸款是否享受利率優惠等。

　　多家參展的開發商表示，這次房展會的效果沒有達到預期，這兩天的看房人比去年少了很多。某樓盤開發商說，今年3月就接到了五一房展會的招商通知，他們在決定參展時，樓市依然火爆。沒想在房展會開幕前半個月，房產新政出臺，原定的5月開盤計劃被迫延期。

　　“開發商的展位費用、展館設計及裝修費用，以及房展會期間的人力成本，相關的物資發放，看房車安排等等，算下來的總費用可能接近一套房的成本了。”業內人士分析，本屆房展會實際成交很可能非常低。

　　中國證券報記者了解到，大多數參展樓盤的成交量均為個位數。有開發商表示，這次房展會的成交情況也許會創出近幾年房展會的新低。

　　外地樓盤“無人問津”

　　異地購房貸款被叫停，使得上海周邊城市的參展樓盤頗“受傷”。在這些周邊城市的樓盤展臺，工作人員普遍多于觀展者。

　　上海樓市并沒有迎來傳統成交季的“金四銀五”，國務院新政出臺后的首個房展會所顯示的樓市狀況與購房者的預期仍然有距離：沒有現場促銷，沒有大幅降價，大多數樓盤選擇下半年開盤，而價格待定。

　　在嘉興、昆山等異地置業的樓盤展廳，稀疏的參觀人群使得整個展館顯得頗為冷清。新政對上海周邊城市的樓盤尤其是江蘇昆山等地的樓盤受影響較大。很多開發商明確表示，上海的購房者辦理貸款有一定困難。昆山千燈鎮一名工作人員說：“本來就沒指望通過房展賣出房子，但沒想到連積累意向客戶的目的也沒達到。”

　　可能征收“房產保有稅”也對上海買房人的心理預期產生了極大影響，多數人表示“要等等看”。

　　深圳 特價房重現 購房人觀望

　　□本報記者 萬晶

　　“五一”期間的深圳春季房交會再現2008年的冷清，重出江湖的特價房未能揮散日益濃厚的觀望氣氛。

　　深圳樓市呈現量縮價跌的趨勢。5月1日，深圳全市新房僅成交26套；5月2日，新房成交量跌至個位數，成交7套，幾乎為歷史最低，成交均價跌破每平方米2萬元。而在4月上旬，深圳新房日均成交量在100套以上。

　　開發商大促銷

　　深圳春季房地產交易會5月1日開幕。與往年不同的是，本次春交會十分冷清，參展面積大為縮水，會展中心一號館只占用了大約二分之一，主辦方甚至取消了開幕式。在春交會現場，中國證券報記者看到，參展的深圳本地樓盤僅12個，參展的深圳本土房企只有寥寥幾家，萬科、金地、招商、中糧等房企龍頭集體缺席。

　　在參展的樓盤中，深圳經濟特區內僅有3個，分別位于南山、福田和羅湖，其中南山的項目為寫字樓。即使是特區外的參展樓盤也不多，其中寶安區3個、龍崗區7個。而珠三角的東莞、惠州和珠海有不少樓盤來參展，僅惠州大亞灣的參展樓盤就有將近10個，這些樓盤無一例外地都推出了優惠措施。

　　本屆春交會的參展樓盤紛紛推出買房送禮品、享額外折扣等活動，消失一年多的特價房也重出江湖。

　　佳兆業集團開發的位于深圳的三個樓盤——大觀邸、上品雅園、金翠園均在春交會上開展促銷，大觀邸和上品雅園各推出10套特價房。大觀邸原價約9000元/平方米，折后約8500元/平方米；上品雅園原價約1.5萬元/平方米，折后1.45萬元/平方米。金翠園也推出了一些價格約為2.6萬元/平方米的特價房。

　　新開盤的項目定價趨于謹慎。位于深圳關外的樓盤潛龍曼海寧的開發商表示，新政出臺之前，該樓盤擬向萬科華府看齊，價格沖擊3萬/平方米。但“五一”開盤推出的約200套房子起價2.2萬元/平方米，均價約2.3萬-2.4萬元/平方米。

　　購房人冷眼旁觀

　　調控政策不斷出臺使得不少購房人選擇了觀望。中國證券報記者在春交會現場了解到，大部分市民只是來看看房價是否下降，而非來買房。

　　年輕白領李先生在春交會現場逛了一圈只花了十幾分鐘。他說，自己是首次置業，價格合適的樓盤幾乎沒有，今天只是來看看，真正出手還是要等房價下降到心理價位。

　　春交會現場還有許多中介在派發傳單，二手房放盤量激增，尤其是一些平常很少看到的豪宅項目開始增多，而價格略有下調。港興地產業務員表示，目前有多套水榭花都高層單位放盤，價格在5.5萬元/平方米至6萬元/平方米，較最高峰有所下調，一套167平方米的房子開價970萬元，價格可以再商量。

　　世華地產總經理梁文華表示，市場成交會萎縮，快的話，9月會開始有起色；如果壞的話，可能要到明年二三月份。星彥地產品牌總監王世泰認為，深圳房價會降且必須得降，關內房價大約會跌10%-15%，關外則在20%左右。但中聯地產市場研究中心首席研究員楊立峰認為，今年深圳房價不會出現2008年的深跌。

　　銀行房貸加速緊縮

　　“五一”期間，央行宣布上調存款準備金率0.5個百分點。業內人士指出，雖然上調存款準備金率并不直接針對房地產，但流動性收緊后將對銀行的房地產貸款產生一定影響，加上此前一系列房地產信貸政策的落實，未來銀行房貸緊縮的步伐將加快。

　　房貸逐步收緊

　　業內人士估算，央行此次上調準備金率將回收近3200億元的流動性，再加上房地產調控政策，信貸資金將更難大幅流入房地產業。

　　一些銀行雖然尚未叫停三套房貸款，但已普遍提高了三套房貸的首付比例和利率水平。工行、建行、中信等銀行有關人士均表示，三套房貸款要求有大幅提高，具體提高的幅度要根據貸款人的情況進行綜合評定后確定。

　　“目前對于房貸發放比較嚴格。”中信銀行的一位信貸經理表示，在二套房貸款政策調整后，中信銀行對三套房貸款已要求首付六成以上，貸款利率是基準利率的1.15倍到1.2倍。同時，還要考察貸款人的房屋套數、抵押物、收入證明、信用資質和是否有炒房的可能。這位人士表示，自實行差別化房貸政策以來，銀行的房貸政策就一直很嚴格。目前部分城市已停止發放三套房貸，未來政策會更加嚴格。

　　莫尼塔分析師祁益峰指出，在貨幣政策收緊、信貸額度緊縮、調控政策不支持大量按揭的宏觀背景下，各家銀行陸續上調存量按揭利率是大勢所趨。在整個行業的層面上，全部4.85萬億的按揭貸款余額中，可調整的存量按揭余額大致接近3萬億元。上市銀行按揭貸款的市場份額大致在60%左右，按此比例推算大約有1.8-2萬億元的存量按揭貸款。

　　二套房貸執行難題待解決

　　銀監會有關人士曾表示，二套房將以家庭為單位，按照實際持有的房屋數量來認定，房屋套數需經過房管部門的房屋登記系統進行查詢。中國證券報記者了解到，目前大部分銀行在執行二套房貸新政時，仍然按照央行的征信系統記錄認定，“認房不認貸”在執行上還面臨諸多問題。

　　工行、建行、中信以及北京銀行等信貸部門有關人士均表示，目前二套房貸仍然根據央行的個人信用信息基礎數據庫的數據記錄執行。如果購房人有過房貸記錄，無論是否還清，再次買房時就算二套房。如果此前沒有貸款記錄，仍可算作首套房。

　　中銀國際分析師袁琳表示，地方房管局有產權登記數據，但與民政局以及銀行的信息并未實現交互。由于還無法進行全國聯網，未來如果通過房管局系統認定，需要涉及到銀行、房管、社保、戶籍、婚姻等多個部門，面臨眾多問題。“合作的困難在保障房的運作上已經有所體現。”(于萍)

　　后續政策

　　可能視調控成效而動

　　□本報記者 韓曉東

　　4月17日出臺的新“國十條”充分體現政府擠壓房價泡沫的決心，成為樓市預期改變的風向標。近期北京等城市的樓市調控細則，調控嚴厲程度也超出市場預期，擊碎了開發商對調控政策落實可能打折扣的僥幸心理。更重要的是，房地產調控政策并未出盡的預期仍較強烈，這將持續地對高房價施壓。

　　樓市調控還有哪些“后手”？從目前來看，基本將延續兩條主線推進。一個是各地將繼續出臺落實新“國十條”的政策細則，時點將以5月份為主；一個是針對購房者的稅收調控。

　　“五一”期間，各地樓市冷清的態勢顯露無遺，表明樓市調控開始顯效。從目前來看，房價“假摔”的可能性要小于真跌，而部分城市的房價適度回落，從根本上有利于房地產業和經濟的穩定發展。

　　本次調控在重點打擊炒房和投機需求的同時，盡量滿足首套以及自住型購房需求。如果樓市僅僅是延續年初的態勢，停停漲漲、短暫觀望復又蠢蠢欲動，新的調控措施就很可能出臺。

　　“五一”期間，北京、浙江、青島等地出臺了落實新“國十條”的政策細則，未來一段時間各地將陸續跟進。尤其是對深圳、上海等房價上漲明顯的地區，不排除有新的調控方式。在政策力度上，房價泡沫風險不突出的部分二三線城市，政策“殺傷力”將較弱。在具體內容方面，政策仍可能圍繞差別化信貸、保障有效供給、加強市場監管等方面出臺。

　　稅收政策方面，目前已加強土地增值稅清算管理，對定價過高、漲幅過大的房地產開發項目進行重點清算和稽查。針對購房者的調控，則可以分別通過購買環節和保有環節征稅來實現。前者如購房消費稅，后者如物業稅。

　　針對購房者的稅收政策可能不會很快出臺。在我國，物業稅和特別消費稅屬于新開設的稅種，地方政府無權決定。房產稅方面則需要國務院修訂《房產稅暫行條例》，擴大征收范圍，同時授權地方政府視情況征收，這些政策的制定均需要一個過程。

　　總之，“調控之手”有多嚴厲，取決于樓市形勢。如果樓市短期內發生明顯變化，不排除稅收等后續調控政策延期出臺。

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