賈海峰，唐明華

　　表面上看來是對經濟適用房管理的新規定，實際上卻是調控房價的“精準制導炸彈”。

　　國務院發展研究中心市場經濟研究所研究員廖英敏表示，住房和城鄉建設部4月26日出臺的《關于加強經濟適用房管理有關問題的通知》(以下簡稱“通知”)是以加強住房保障來穩定房價。

　　“通知”明確了經濟適用房功能是解決低收入家庭住房問題，而不是升值、投資。一系列嚴格控制經濟適用房買賣、出租的規定，有利于經濟適用房大規模建設之后，能真正供應給城市低收入人群，分流商品房市場需求壓力。

　　記者看到的一份關于“通知”的材料內容也顯示，該“通知”并非僅對經濟適用房銷售、管理進行規定，而是重申了“商品房價過高、房價上漲過快的城市，應大幅度加強經濟適用房建設，并適當擴大供應范圍”。

　　新規出臺幾經波折

　　一位接近住建部的專家對記者表示，“通知”內容的制定由來已久。2009年初，就有媒體報道了很多地方經濟適用房出租的問題。而自2008年新的經濟適用房管理辦法發布之后，地方政府具體執行情況如何，也需要進行一個梳理。

　　這份早已被制訂出來的“通知”幾經修改，由于很多技術性因素制約，加之各地實際情況各不相同，“通知”遲遲沒有發出。

　　在今年的住房和城鄉建設工作會議上，住建部部長姜偉新提出加大經濟適用房建設規模和擴大保障范圍。

　　今年“兩會”的專場新聞發布會上，姜偉新再次表示了遏制房價過快上漲的幾項措施，其中就有加快經濟適用房和中低價位商品房的建設。

　　中國社科院研究員易憲容對記者說，經濟適用房在房價上漲不快的時候，是不被地方政府看好的，很多地方政府都棄建經濟適用房。

　　東部沿海的經濟較發達城市，多采取直接貨幣補貼的方式，讓經濟適用房補貼對象拿貨幣去市場上購買商品房。經濟欠發達的中西部地區，也因為經濟適用房需要政府投入，遲遲不肯大規模建設，而由于政府讓利不夠，經濟適用房房價與商品房房價相差不多，中西部城市的購買者也對經濟適用房沒有興趣。

　　這個廣受詬病的住房保障產品突然又被高調提起，并被住建部加以推廣，勒令地方政府恢復和大規模建設經濟適用房，其主要目的就是為了調控房價。

　　分流商品房需求

　　而在上述材料當中，“商品房價高、房價上漲過快的城市”被界定為必須建設經濟適用房的城市。

　　例如，今年4月初，上海2666戶經濟適用房購買家庭終于進入分配程序，同時上海也宣布到2012年上海享受經濟適用房政策的家庭，達到30萬戶。

　　上述接近住建部的專家也表示，調控房價應該區分自住型需求和投資性需求。滿足自住型需求應該依靠住房保障和中低價位商品房來完成。

　　相比廉租房來說，經濟適用房在按規定繳納差價收益以后，可以取得完全產權。其建設過程中可以銷售，能幫助地方政府快速回收住房保障投入資金。相比限價房來說，經濟適用房適應性和針對性更強。

　　據戴德梁行今年第一季度市場研究報告，2010年中高端房產產品漲價壓力依然很大，而政府的住房保障產品提供力度還不夠。要真正完成“高中低”三級住房提供模式，政府需要進一步加強低端房產產品的投資。

　　這或許就是住建部要求地方再度大規模建設經濟適用房的主要原因。

　　“通知”提出，經濟適用住房的建設規模，由各地結合當地居民收入、住房狀況等實際情況確定。商品住房價格過高、上漲過快的城市，要大幅度增加經濟適用房供應，并適當擴大供應范圍。

　　廖英敏認為，加大經濟適用房建設，同時加強經濟適用房管理，使其用得其所，對于分流商品房的需求壓力起到了作用，而需求減少對穩定房價也會起到作用，是穩定房價的一個具體措施。

　　“挪用”經適房

　　“通知”中對經濟適用房管理提出了空前嚴厲的措施：違規出售、出租、空置經濟適用房的，都要被收回經濟適用房，同時5年以內不許再申請任何政策性住房。

　　4月27日，記者前去北京海淀區蘇家坨經濟適用房小區采訪時，發現這里幾棟給回遷戶的經濟適用房，室外大部分已經安裝空調，人都已經入住。而大部分參加排號分配的經濟適用房，入住率不高。

　　記者在幾家房產中介網站上發現了蘇家坨經濟適用房出租的消息。兩室一廳的經濟適用房租金在1300元/月-1500元/月。

　　記者了解到，蘇家坨經濟適用房項目是北京市位置較為偏遠的一個，從海淀區北端的西苑站坐公交車過去，也要2個多小時。而且，不斷有業主向政府提出意見，稱蘇家坨經濟適用房水電燃氣供應有問題。

　　隨后，記者又去了北京另一個經濟適用房小區“天通苑”，這里情況則大不同。這里云集著幾十家房產中介店，所經營房屋大部分為“天通苑”的經濟適用房。

　　雖然“天通苑”的經濟適用房是2008年4月新經濟適用房管理辦法出臺之前的項目，其上市交易不受新規定的約束，但是由于當地經濟適用房存量太大，很多經濟適用房還沒有完成轉換產權，仍然以經濟適用房的身份在買賣。

　　北京我愛我家房地產經紀公司副總裁胡景暉對記者說，由于此前大部分經濟適用房已經在2008-2010年期間完成了產權轉換，進行了交易，目前經濟適用房占二手房交易比例不足1%。

　　而中原地產4月27日公布的一份北京經濟適用房出租房源表則稱，北京經濟適用房出租占全部出租房源的20%以上，并列明了北京每個經濟適用房小區的掛牌出租房源。其中“天通苑”有825套，“回龍觀”有800套。

　　操作性難題

　　中國社科院工經所工業與投資研究室主任曹建海表示，經濟適用房由于房源少，資源稀缺，其定位是穩定房價的情況下，應該不允許買賣。

　　“通知”中對于經濟適用房買賣也竭盡嚴厲之辭：經濟適用房買賣必須優先給政府回購；經濟適用房取得完全產權之前不許買賣、出租；經濟適用房買賣差價應該補交收益給政府，交易價格低于指導價，按照指導價收取土地出讓收益等。

　　曹建海表示，“通知”內容雖然很嚴格，規定了責任追究機制，但是具體落實還要等待地方政府出臺細則。

　　易憲容表示，經濟適用房買賣仍可以對調控房價有所作用，出租則是應該嚴格禁止的。

　　不過，對于“通知”內容能否得到貫徹落實，易憲容表示，還存在很大的困難。

　　例如，經濟適用房“空置”如何去界定？難道要管理部門晚上去數誰家燈亮著，誰家燈沒亮來界定嗎？也有辦法稱，住房保障管理部門與電力部門等合作，看用戶用電量來界定這套房子是否有人住。

　　不過，上述這些措施都建立在住房保障部門有充足的人力、物力管理的基礎上的，而大部分城市沒有這么多的人力物力管理保障房。

　　易憲容認為，地方政府對于大規模建設經濟適用房等政策是什么一個態度，也將影響“通知”精神的具體執行情況。地方政府是否愿意大規模建設經濟適用房？很多城市的經濟適用房購買者是公務員群體，地方政府是否愿意對這些群體的經濟適用房購買、使用情況進行嚴格督查呢？

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