國資委的初衷是避免央企抬高地價，但從長遠來說，央企退出更有利于其他開發商，而不是購房者

　　文/《財經國家周刊》記者 魏洪磊

　　恰似北京這個低溫的春季，78家央企退出地產業的計劃，甚至連局中人也感到捉摸不定。圍繞是否退出、何謂退出、誰來接盤等核心問題，各方至今未有定論。

　　退出方案提交兩周以來，國資委尚無任何表態。一位接近國資委的人士透露，在是否退出的問題上，國資委內部仍有截然不同的兩種聲音。

　　“一種認為央企不僅不能退出，而且要做得更大；另一種則主張央企完全退出�！鄙鲜鋈耸勘硎�，據他得到的消息，“前一種聲音反而更大一些”。

　　78家中的部分央企并未完全停下腳步�！拔覀內杂泻芏嗄玫赜媱�，現在只是停下來觀察一下，看事態向哪個方向發展。”一位央企高管透露。

　　旁觀者亦未放過任何風吹草動�！澳阋�知道它們具體怎么操作，一定給我透露一下�！币晃槐本┑禺a國企的副總在采訪中再三對記者表示，

　　懸而未決之下，各方力量仍在等待與博弈。

　　退場之爭

　　國資委在3月18日的強硬表態，成為78家央企退出地產業的關鍵節點。

　　當日，國資委重申，“78家不以房地產為主業的央企，要加快結構調整步伐，15個工作日內制定有序退出的方案”。

　　4月12日，78家央企均向國資委提交了退出方案。國資委一位官員對此表示，“在退出問題上，78家央企的態度都很堅決�！�

　　但步調一致的背后，關于“是否退出”之爭，同樣在民間演繹。

　　北京金隅嘉業副總經理何弢表示，“央企目前就是高地價的最大推手”。作為北京市直屬國企，金隅的主戰場始終鎖定本土市場，但自2009年以來，北京的多數核心地塊均為央企所獲。

　　而一位央企高管則將矛頭指向其他類型的企業：“就北京而言，天價樓盤哪一個是央企制造的？我們不追求利潤的最大化，更看重安全性。”

　　“我個人認為，央企是否退出房地產，決定權應該在央企。”房地產高級經濟師章林曉認為，國資委的初衷是避免央企抬高地價，但從長遠來說，央企退出更有利于其他開發商，而不是購房者。

　　在思源經濟研發中心總監龍程看來，78家央企在4月12日提交的方案“只是個表態”。他認為，在半個月內不可能完成計劃�！熬褪莻�時間安排，聲明需要多久可以退出，退出哪些�！�

　　上述央企高管也表示，國資委此次意在督促央企做好退出時間表，“比如2年內，按怎樣的計劃退出？有了時間表，進度便可以控制。”

　　但更多的疑問接踵而至。

　　“何謂退出，如何退出，這兩個問題到現在也沒有明確的指令�！币晃谎肫蟾吖軐Α敦斀泧�家周刊》記者表示。

　　“究竟是不能參與項目，還是不允許央企資金進入？如果只是前者，我認為這不是真正的退出�！焙螐|說。

　　龍程同樣疑惑于“退出”的定義：“企業的資金可以自由支配，假如央企間接介入地產項目，如何處理也很模糊�！�

　　局勢尚不明朗之際，已有央企率先動作。主角亦不陌生，正是“一日三地王”締造者之一的中國兵器裝備集團(下稱兵裝集團)。

　　4月初，以生產運鈔車和防彈車聞名的上市公司迪馬股份(600565.SH)上演“蛇吞象”的資本運作——以非公開收購方式受讓南方東銀集團等關聯公司高達43億元地產資產，轉型房地產開發公司。

　　而南方東銀集團正是兵裝集團位于重慶的房地產平臺。

　　根據迪馬股份公告，其2009年地產業務收入僅3億元，而此次卻將兵裝集團43億元的地產資產一舉“吃進”。重組完成后，兵裝集團仍通過南方東銀集團曲線控股迪馬股份。

　　有接近兵裝集團的人士表示，“這種曲線投資的方法很聰明，畢竟國資委還沒有對央企的資金流向做出限制。”

　　誰來接盤

　　“何謂退出”尚無定論之際，如何退出更似一個偽命題�！拔覀円苍谙驀�資委咨詢，但他們也說沒有明確說法，國資委運作的難度很大。”何弢透露。

　　協議轉讓、內部劃轉和掛牌，被認為是此次交易中最主要的三種途徑。前兩者的參與者無疑是央企，后者則充滿變數。

　　何弢表示，央企之間，若股權簡單可以直接劃轉，股權復雜的則先收回再劃轉。對于協議轉讓，需要雙方事先協商，“可以設置很多限制條件來操作”。

　　“接盤者，肯定還是央企優先�！饼埑陶J為，如何安置原有職工、維持原有項目的經營等，都需要配套措施�！癝OHO中國做不了的，中糧就可以。中糧不僅能開發，還能經營，產業鏈很豐富。而純粹的開發企業則很難接盤�！�

　　何弢同樣指出，央企之間整合的可能性比較大，操作性也更好。“‘零打碎敲’的那種可以去市場上交易。整體去市場上交易，難免出現很多灰色空間。如果國資委牽頭做內部整合，操作起來相對容易一點�！�

　　16家主業為地產的央企對此同樣心知肚明。保利地產、中糧地產等公司高管均透露，“若央企退出項目符合公司發展，會考慮接盤。”

　　在北京產權交易所和上海產權交易所掛牌的央企地產項目吸引了多方關注，但掛牌者寥寥。截至目前，只有中遠集團、中國航天科工集團、中國核工業集團、中石油集團公司和中石化集團公司等少數幾家央企現身。

　　“已經掛牌的主要是沒做好的地產項目，實質性的退出，還沒有轉讓的案例�！焙螐|說。作為潛在的接盤者，北京金隅也一直在關注北京產權交易所的掛牌信息，至今一無所獲。

　　盡管業界認為此時接盤風險不小，但何弢認為這與參與招拍掛并無不同，“只要算著合適，我們就會拿。”

　　最大受益者

　　易居中國的一組統計數據顯示，截至2008年，78家央企所屬三級以上房地產子企業共227戶，約占央企全部三級以上房地產企業數量的60%，但銷售收入僅占15%，利潤只占7%。

　　78家央企的退出，對抑制高房價的作用不言而喻。

　　首開仁信副總經理李捷對《財經國家周刊》記者表示，高房價的根源在于政府壟斷土地、資本流動性過剩和民間對通脹的預期，“與央企關系不大。”

　　“如果只是為了針對央企拿地王，那為什么不讓地方國企退場？為什么不對16家地產央企做出限制？”龍程說。此外，諸如中國煙草這樣的地產新軍，其主管部門為國家煙草專賣局，國資委對其并無約束力。

　　龍程分析，此次78家央企退出，表面上看是針對地王，實質上依然是沿襲自2006年以來的央企整合。“只不過將工作由幕后移至臺前，不會改變進度，也不影響央企的業務布局�！�

　　兵裝集團的一位高層人士也表示，“國資委這次趁機把央企的業務整合工作推一推，目的是形成幾個巨無霸的地產公司�！�

　　近一周時間內，這位高層已接到多家央企高管的電話——“談談嘛，給誰不是給�！�

　　中國建筑、保利地產、華潤等地產央企被視作此次整合中的最大受益者。事實上，它們已未雨綢繆。

　　3月30日，中國建筑(601668.SH)發布公告說，董事會審議通過了變更募集資金投資項目的議案，其中包括增資中海地產。有行業人士推測，此舉是中國建筑為接盤78家央企退出的部分優質地產資產而做準備。

　　“這次會催生幾個巨無霸企業，在資金和土地上形成壟斷�！焙螐|預測。章林曉亦表示，限定時間退出或轉制，短期內會形成大量的供應，價格肯定遠低于價值，接盤者往往會得到許多實惠�！翱隙〞�有企業因為這次央企的退出，而非正常地壯大。”章林曉說。

　　何弢回憶，2005年，在國資委的推動下，央企曾有過一次整合，目的是“做大做強”，而此次整合則是圈定核心業務，重組為幾個大的公司，出發點不一樣。

　　易居上海地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認可這一說法，但他表示，央企應在住房保障方面發揮更大作用。“一部分央企應調整為主要配合政府建保障房，不能發揮作用的國企當逐漸淡出。”

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