新浪財經訊 博鰲亞洲論壇2010年年會于4月9日至11日在海南省瓊海市博鰲舉行。SOHO董事長潘石屹和耶魯大學教授陳志武做客新浪財經博鰲夜話，就目前房地產的發展發表了各自的看法。兩人在對話中談到了物業稅，信貸政策，土地管理和中國日本房地產崩盤時間表四個焦點問題 視頻：潘石屹陳志武獻計房地產政策 媒體來源：新浪財經 。以下是對話實錄：

　　潘石屹：大家好，我是潘石屹(微博)，這位是著名的經濟學家陳志武(微博)教授，我們倆也是老朋友了，可是我們倆是第一次在博鰲亞洲論壇見，您也是第一次來亞洲博鰲論壇參加會議。本來這個話題應該是昨天晚上舉行的，陳老師是又坐飛機，又倒時差，好長時間，我們就變到上午進行。

　　您第一次來博鰲參加論壇，感受最明顯的是什么事情？

　　陳志武：這是一個很熱鬧的論壇，不光是中國的領導人，還是阿富汗的副總統、丹麥的首相，還有好多其他國家的人，今天早晨一起早餐會議的時候，巴基斯坦的前首相也在。所以這個會議給我的印象還是有很多交際的、交流的場合，但是對于我來說，我一般不是太習慣于這樣的活動，不知道為什么，我以前在國內參加類似的會議比較少，就是因為我更喜歡有更深的那種討論場合。

　　談獻計房地產政策

　　陳志武：不管是人民代表還是其他的人，都有好多的看法，也提出了很多政策建議。但是我覺得最后也很容易出現一些比較荒唐的結局，或者是一些愿望很好，但是政策實際效果可能是恰如其反的政策

　　潘石屹：從去年下半年以來，房地產的話題是中國一個主要的話題，基本上大大小小的會議都在談房地產，今年年初的“兩會”期間，在人大代表和政協委員的提案，有了一半是涉及到房地產的，這次亞洲博鰲論壇也設計了一部分，您怎么看目前大家比較關注的土地價格上漲太快、房價上漲太快這樣一些問題呢？

　　陳志武：當然這個話題您更有發言權了，從我的角度理解的話，對任何一個社會普通的老百姓最核心的財富內涵就是房子、房地產，不管是美國還是現在的中國，還是其他的國家，社會主義的也好，市場經濟私有制經濟也好，房地產住房不僅僅是每一個人最核心、最貼近生活的空間，也是最主要財產的載體、財富的載體。

　　在這種大的背景之下，隨著30年之前改革開放的開始，特別是1998年左右正式把住房市場化、商品化，同時又推出住房按揭貸款，到今天十幾年，因為我對于個人的財產、私人的空間、個人的私有這些話題是我最感興趣的，從這個角度來看，我是覺得為中國人很高興，因為終于在50年代以后，首先當時的國有化的運動把中國人的私人的財產、私人的空間基本上都被公有、國有化了，從50年代一直到90年代，絕大多數的中國人可以說是頂多就一個飯碗，但是沒有屬于自己的財產。

　　然后在國人以前對自己的感受這方面，確確實實從經濟上、財產上很空的，按照英文講的，當然美國社會每一個人都有所有，但是中國原來沒有房產，沒有屬于自己的房產，更沒有屬于自己的土地，也沒有太多屬于自己的企業產權。

　　但是這些方方面面都在發生很大變化，具體到房地產問題上面，一方面為了基本的居住的需要，這個話題很容易變成人民代表，知識分子還是企業界，大家都非常關心。不管是從宏觀的方面還是從細微的方面都涉及到，大家對這個話題都會有一些看法，都會從自己的角度，也可以從其他的更客觀的、學術的角度，也可以從政策的角度、從完全歪門邪道的角度，都會對這個話題有興趣。

　　在這個背景之下，不管是人民代表還是其他的人，都有好多的看法，也提出了很多政策建議。但是我覺得最后也很容易出現一些比較荒唐的結局，或者是一些愿望很好，但是政策實際效果可能是恰如其反的政策，所以這個領域又很復雜。我也認識一些朋友，原來也做房地產，后來賺了很多錢以后就退出來，就不做了，當然我不具體說名字了。

　　有一次，我們邀請了一位朋友到耶魯來給大家做一個交流，就問他為什么前幾年決定退出房地產行業，把他的企業賣掉。他說這個里面到最后他發現做這個行業，因為大家都可以指責，他后來就退出來了，不做這個，做別的，因為大家都可以對他大罵……。

　　當然我覺得做這個行業，可以給很多老百姓的家庭帶來實實在在的好處的一份工作，一個行業，就像SOHO中國，我覺得這個對于中國人，尤其是在北京的很多能夠買得起SOHO中國房子的人，對他們生活的內容和生活的環境的改善、改進，貢獻都很大。所以我覺得這也是一個很具體的、非常讓人欽佩的一個行業，當然這里面很復雜。

　　談物業稅到底征不征

　　陳志武：單方面推出物業稅或者其他稅的政策，這只是一個變相的一種掠奪，在我看來不具有合法性

　　潘石屹：對，陳老師從目前來看，最具體的一個政策，大概這個政策已經討論了很多年了，也是空轉了一段時間，就是要收物業稅的提法，從今年“兩會”之后，這個提法在社會上、媒體上提得更加多一些，您從經濟學的角度怎么樣來看像中國這樣一種環境下，征收物業稅這個政策，能不能實施？它實施之后，到底會對中國社會造成一個什么影響？

　　陳志武：我知道物業稅現在在一些不同的城市有的在試行，有的在空轉，有的正準備要做。但是涉及到很多問題，因為從房價調控的角度來講，好像推出物業稅肯定把投資的需求下降一些，這是毫無疑問的，征稅看最后是征多少。

　　潘石屹：持有的成本也會增加。

　　陳志武：對，持有的成本增加，投資回報肯定會減少。但是我覺得這也提出了一些更基礎性、更根本性的問題，在中國社會目前不同的政府部門，不管是建設部還是其他的財政部、地方政府，如果有一些業界的人和學界的人還有社會上的名人，給這些地方政府找到一個理由，為了宏觀調控，為了把房價給控制住，抑制投資買房的這種愿望，應該要征物業稅。

　　我看來，中國的征稅權沒有被根本制約的情況之下，所有主張推出物業稅的，從某一種意義上來說，是在幫各個地方政府和中央政府的大忙，因為在目前的中國環境之下，征稅是很容易的，但是征了稅以后，把這些錢怎么樣用，以什么方式，有什么樣公開的程序，決定這些征到政府手里面的稅是怎么樣去花，是花在老百姓福利身上，還是沒有花到老百姓福利的身上。你征收一塊錢的稅，是不是能給社會回饋一塊錢等量的好處，這是一個跟要求征稅相對應的同樣重要甚至更重要的一件事。

　　我覺得今天房價漲的太多，要推出物業稅，如果明天房價跌的太多以后，這個物業稅是不是可以被減掉。以我的觀察，人跟社會有一個共同的一點，就是慣性都會很強，你推出這個東西容易，一旦推出來了，退出去是很難很難的。

　　所以千萬不要因為今天的政策，尤其是所謂宏觀調控的需要，去推出一個50年以后的子孫后代、100年以后的子孫后代會要罵我們的東西，因為你今天推出來了，不只是給今天的中國人帶來了一個負擔，要給政府交稅。因為在我看來，你不能說房子這個東西是屬于我們的，太值錢了，所以理所當然的就讓政府把中國的價值的10%或者15%、20%要拿過去。

　　在我看來，如果沒有正規的、合法的程序、公開的討論和真正代表老百姓利益的、經過民選的機構去進行正式的立法，沒有經過這樣的程序的話，一個行政部門單方面的甚至國務院單方面推出物業稅或者其他稅的政策，這只是一個變相的一種掠奪，在我看來不具有合法性。

　　潘石屹：對。

　　陳志武：當然我知道這里面現在這個問題就是說，如果最終的目標，我們可以不管別的，公正也好，不公正也好，合法也不好，不合法也好，就要為了把房價壓下來，要推出這個，會不會有效果，我知道肯定會有效果。

　　潘石屹：好，這是物業稅的問題。

　　談土地所有制二元結構

　　陳志武：當初為了共同富裕而進行的集體化、公有化的體制，今天最直接的受益者就是地方政府

　　潘石屹：另外一個是在中國房地產市場比較亂，還有一個問題是土地市場非常亂，土地市場現在從大的來說分兩部分，一部分是集體所有制的農村土地，一部分是國有的城鎮土地，這樣兩部分土地。

　　可是在農村的土地上面是不能蓋房子的，因為它的所有權是屬于集體，但是這個集體是誰呢？也不知道，原來的集體是人民公社，現在人民公社也不存在了，所以農民擁有的只是20年的承包權。

　　所以在中國城市化的過程中，就在農村的集體土地上面蓋的房子越來越多，而且出現好多非常惡性的事件，好像在北京這個城市，光在集體土地上面建的房子超過十萬套房子。

　　陳志武：小產權房。

　　潘石屹：小產權房，如果一個家庭是三個人，就涉及到三四十萬人這樣大的數目，其實外地的城市，四川就有一個女的，叫唐福珍，她自焚了，把自己燒了。其實媒體上面討論，說如何血腥，如何不理智。實際上是唐福珍購買了小產權的房子，人家要把小產權的房子拆掉，就給她按照違章建筑進行補償，她就覺得這把她騙了。

　　陳老師，您怎么看農村的土地和城市的土地二元結構，完全不一樣的兩種管理辦法？現在農村的集體土地不一定離城遠，有可能在城市最繁華的地段有了農村的集體土地，也有城市的國有土地是在非常偏遠的地方，所以這兩種土地因為劃分的非常死，農村的土地又不能建房子，所以在房地產市場上面，因為供應可以建房子的土地少，建的房子就少，所以中國城市化的進程，市場上的貨幣又多，需求量又大，所以使得房價上漲就抑制住了，能不能在土地上面做點文章，我有個設想，把兩種土地統一起來。

　　陳志武：這個肯定是一個更根本的解決房地產價格上漲太多或者太快的辦法，因為在過去這些年，實際上我也一直主張一件事，把土地私有，當然我知道我們兩家都是在農村，像我老家那邊，我也親自每年都回去，我也看了這些情況，因為本來土地是40年代以前或者50年代以前、集體化以前，都是屬于私人的。

　　現在我們回過頭來看當初要實行集體化、公有化的運動，都是說為了大家共同富裕。但是現在回過頭來看，當初的這個初衷和背景在今天討論農村集體所有的土地和城鎮和農村的國有土地一個是為什么要保留區分，再一個是為什么不能夠把這些土地私有化，在討論這個話題的時候，一方面大家都把當初的初衷基本上都不管了。

　　潘石屹：忘了。

　　陳志武：要我看來，不應該忘計當初是怎么做這個的，必須要搞清楚，只有把當初的初衷搞清楚了，重新拿出來，看看今天的現實是什么樣的，做一個對比，看看沒有被實現，所以今天該結束了，如果結束的話以一種什么方式來結束，而不能只是把今天的現狀，看成是一個幾千年、幾萬年以前老祖宗來到中國這個地上的時候，就好象有這個國有土地和集體所有的土地的區分一樣的。

　　如果是從更長遠的歷史的角度來理解這個話題，我覺得應該是很好解決的，就是本來當初的初衷跟今天的現實是完全不一樣的。再一個，今天之所以要改變這個局面越難，是具體的利益群體他們有太多的利益在里面，最主要的利益群體就是這些地方政府，他們當初為了共同富裕而進行的集體化、公有化的體制的今天最直接的受益者。

　　所以我覺得只要這一塊有國家作為農轉非，然后轉了非以后的土地是不是可以做商業開發，只要這個決策權、控制權完全是由這些地方政府來壟斷的話，以后的房價上漲的趨勢可能很難以避免，因為他們有很多的激勵把土地的供應量盡量壓縮的比較小，這樣讓整個房地產市場的供應總是供不應求。

　　談房地產泡沫

　　陳志武：像北京、上海，尤其是北京，泡沫的跡象不只是很明顯，而且房地產泡沫的成分已經很嚴重

　　潘石屹：這是一個問題，從房地產市場另外一方面來看，一方面是土地供應少，房子供應少，還有一方面就是市場上的錢太多了。

　　像去年銀行貸出去的款是9.6萬億，今天是7.5萬億，在中國歷史上面每年超過5萬億的年份是不多的，所以這樣多的錢又流在了一些大型企業的手里，大型企業在別的行業中投不下去，所以只能把錢往地上砸，這樣地價在上漲，地價又帶動房價在上漲。

　　我擔心土地市場和房子的市場會不會出現泡沫，這個泡沫是不是跟貨幣供應量有直接的關系？另外如果是要衡量這個泡沫的話，有沒有一個具體的指標？

　　陳志武：我覺得像北京、上海，尤其是北京，泡沫的跡象不只是很明顯，而且我覺得現在北京房地產泡沫的成分已經很嚴重了。

　　當然我知道過去這些年很多不同的人用很多不同的指標來衡量，一個是把北京的房價跟當初1989年東京的房價做了一個比較，大部分人說當初1989年的時候，東京的房價已經是當時東京家庭平均收入的9倍左右，北京現在是15倍左右，很多人就說中國不一樣，中國有中國的國情，有中國的特色。

　　當然這里面確實有很多特色，比如土地的供應不是掌握在私人手里，不是掌握在千千萬萬個個人土地所有者的手里，而是掌握在一個機構手里，就是政府，不管這個政府是由誰來代表，這樣的一個機構在那兒。這種人為制造的土地的供應過少，肯定是對泡沫的貢獻。

　　談降低房地產泡沫破裂沖擊風險

　　核心上是把土地的供應量要放開。再一個最好是把土地分給農民自己，讓他們自己去掌握這些土地到底是可以做農用還是可以做房子建設，還是做其他的用

　　再一個就是你說的信貸貨幣發行越來越多，當然這也涉及到人民幣匯率的問題，人民幣被壓的這么低，維持的時間這么長，表面上看幫了商務部的忙，讓出口貿易不斷往上漲。但是由此帶來的結果是2.4萬億的外匯儲備，跟這2.4萬億外匯儲備相對應的就有同樣多的人民幣的貨幣在中國社會里面流通，這樣一來讓整個社會的錢顯得非常多，顯得非常繁榮。

　　在這個時候又有其他的一系列政策來幫忙，因為拿了這么多錢做什么投資，又不能投資到國外，當然股市又不僅僅有公司治理的問題，還有那么多其他的泡沫或者風險的因素在里面。

　　所以弄來弄去，銀行存款利率又這么低，還是按照中國人傳統歷來就比較喜歡的投資品種，就是房子，因為原來有了錢可以買土地，現在錢也不能買土地，差不多唯一可以選擇的實物投資品種就是房地產，這樣一來，肯定對房地產的泡沫都有非常大的貢獻。

　　但是要減少房地產泡沫總有一天肯定要破滅的，降低房地產泡沫破裂對于中國金融體系給中國經濟帶來的沖擊的風險，為了降低這種風險，今天可以做的事就是一方面，當然核心上是把土地的供應量要放開。

　　再一個最好是把土地分給農民自己，讓他們自己去掌握這些土地到底是可以做農用還是可以做房子建設，還是做其他的用途。

　　談2011年中國房地產崩盤論

　　陳志武建議買多套房的投資者應該分散投資

　　潘石屹：對。最后一個問題，最近在網上流傳一個時間表，一邊是日本的時間，一邊是中國房地產發展的時間，最后的結論是2011年中國的房地產就要崩盤，不知道您看沒看過這個表？

　　陳志武：我沒看過這個表，但是我知道是怎么樣的。

　　潘石屹：您怎么看這個問題？

　　陳志武：像我們做統計研究的時候，都要不斷地提醒自己，千萬不要把這個看的太當一回事。

　　實際上我覺得是把所有牛市的東西價格走向放在一起，尤其是通過把時間，一個國家、一個市場的時間做一個延伸，另外做一個壓縮，放在一起來看的話，都會很類似，因為所有上漲的價格曲線會往哪個方向走，肯定是往東北的方向走。

　　那你把這個時間軸做一個處理，兩個市場的價格的走向通過時間方面的調整一下，放在一起，肯定看起來非常類似的。所以像我們這些人，我們一般要提醒我們的學生，不管是做研究的，還是MBA學生，千萬不要把這個看的太當一回事。

　　但是另外一方面我覺得有一些更基礎性的東西，使得中國的房地產和整個經濟跟日本當年有非常多的類似的地方，從這個意義上來說，把這兩個圖放在一起，看著那么像，這不是純粹意義上的巧合，確確實實有它的經濟基本面的支持。包括哪些呢？

　　第一，今天的中國經濟跟當年的日本經濟在產業結構上非常類似，都是以出口制造、以工業為主的經濟體。另外，當初日本在其他的壓力國家興起之前，首先利用亞洲的勞動力和勤勞的優勢，給其他的發達國家提供制造品，提供工業生產的基地，在過去十幾年、二十年，中國基本上是重復日本當初這方面的事。

　　第二，當初的日本也是通過壓低日元的匯率，但是中國也是采取同樣的辦法。但是在中國出口貿易順差越來越大、外匯儲備越來越大的同時，不讓自己的貨幣升值，當年的日本這樣，今天的中國也是這樣子。

　　當然這個比喻可能會讓很多人說，當年就是因為美國的壓力，讓日本簽署了廣場協議，1985年以后讓日元在短短一年里邊升值了100%多，五年里邊翻了兩倍多，這樣一來使得日本房地產泡沫和其他的經濟泡沫都開始下滑、破滅，很多人因為這個原因都會去阻擋人民幣升值的政策選擇。

　　當然我扯的有點太遠，但是我的意思是說，有很多的基本面的方面確確實實做一個比較以后，會發現今天的中國跟當年的日本有很多類似的地方。

　　所以從這個意義上來說，這兩個曲線，中國房地產價格的曲線跟當年日本房地產價格在1990年之前做一個比較，是那么相似，也許在這種情況下，這張圖本身的實際經濟基本面的理由確確實實還是實實在在的存在。

　　所以這張圖應該給我們很多人一些警示，在這個時候很多人特別是買了五套房子、十套房子的，以房子做投資的人，我個人覺得也差不多是同樣的想法，在未來一兩年應該要分散一些投資，分散到其它的品種里。

　　潘石屹：謝謝陳教授，講得很好，也是一個難得的機會。謝謝大家。

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