新浪財(cái)經(jīng)訊 4月8日消息 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平在與新浪財(cái)經(jīng)對(duì)話時(shí)表示，中國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)成為一個(gè)靶子，而人們對(duì)房?jī)r(jià)批評(píng)的背后，是高房?jī)r(jià)所潛伏的其他問(wèn)題。而房地產(chǎn)行業(yè)中的不公平、不透明、不信任導(dǎo)致矛盾進(jìn)一步升級(jí)。

　　王永平將在博鰲論壇中“亞洲發(fā)展模式的再思考”話題的小組討論中擔(dān)任主持人，邀請(qǐng)瑞安地產(chǎn)董事長(zhǎng)羅康瑞、SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹等地產(chǎn)大鱷一起來(lái)探討有關(guān)亞洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，地產(chǎn)究竟扮演著怎樣的推動(dòng)力；房地產(chǎn)業(yè)與宏觀、其他產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性。

　　“不是簡(jiǎn)單的聊房?jī)r(jià)的漲跌，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)。更多的是關(guān)于如何引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中如何發(fā)揮更大的作用。”王永平透露，主要圍繞貨幣政策調(diào)整會(huì)不會(huì)引發(fā)資產(chǎn)的泡沫化、地產(chǎn)投資過(guò)高會(huì)不會(huì)擠壓其他消費(fèi)需求等話題。“這樣的討論話題有更多重意義。”

　　以下是對(duì)話實(shí)錄：

　　在設(shè)定條件下 價(jià)高者得

　　新浪財(cái)經(jīng)：您對(duì)招拍掛制度改革的建議？

　　王永平：在中國(guó)當(dāng)前形勢(shì)下，現(xiàn)實(shí)中暗箱操作還較為普遍。比如目前很多地方出現(xiàn)量身定做的情況，為預(yù)想企業(yè)刻意設(shè)置一些特定條件，招標(biāo)里面的價(jià)格因素權(quán)重不是很大，這樣的有可能造成不公平不透明。而拍賣制度相對(duì)來(lái)說(shuō)，可以給那些無(wú)法調(diào)動(dòng)行政資源的企業(yè)一個(gè)機(jī)會(huì)，但弊端是往往無(wú)法顧及價(jià)格以外的因素。

　　拍賣和招標(biāo)各有長(zhǎng)短，在目前情況下，你沒(méi)辦法講這兩種制度哪個(gè)更好。

　　我的想法是，可否在拍賣制度中增加一些設(shè)定的條件？在土地推出的時(shí)就公布非常細(xì)化的規(guī)劃條件，比如要求有多少比例的廉租房，要求達(dá)到低碳的標(biāo)準(zhǔn)等。在設(shè)定條件下，價(jià)高者得。這樣是否會(huì)更公平更透明，而實(shí)際上目的也能達(dá)到。

　　房?jī)r(jià)問(wèn)題已成為靶子

　　新浪財(cái)經(jīng)：房地產(chǎn)市場(chǎng)一有風(fēng)吹草動(dòng)就會(huì)引起口水無(wú)數(shù)，房?jī)r(jià)真的越低越好嗎？

　　王永平：房?jī)r(jià)的問(wèn)題在中國(guó)已成為一個(gè)靶子，而人們對(duì)房?jī)r(jià)批評(píng)的背后，更多的是對(duì)高房?jī)r(jià)的潛伏其他問(wèn)題深惡痛絕。表現(xiàn)為：不公平不透明不信任。

　　首先，不公平。比如土地拆遷環(huán)節(jié)中，很多農(nóng)民的地以廉價(jià)回收，緊接著政府以很高的價(jià)格拍賣，而開(kāi)發(fā)商以此獲取很高的利潤(rùn)，這就引起原始擁有者的心理失衡，這樣的情況很容易引發(fā)社會(huì)矛盾或群體性的沖突。如果在拆遷過(guò)程中有合理的補(bǔ)償，那么矛盾或許就不那么激烈。

　　其次，不透明。比如在土地交易中，很多開(kāi)發(fā)商通過(guò)權(quán)錢交易獲取利潤(rùn)。

　　第三，不信任。一是對(duì)政府能夠有效的控制房?jī)r(jià)缺乏信心，二是人們也不太相信政府能夠?qū)δ切┵I不起房子的人提供一定保障，廉租房計(jì)劃是否能得到有效執(zhí)行，是否會(huì)覆蓋很大的群體都沒(méi)有信心。

　　過(guò)去每一次調(diào)控的初期，民眾都會(huì)充滿了期待：在政府的調(diào)控下房?jī)r(jià)有可能受到打壓。而實(shí)際上每一次都是經(jīng)過(guò)一段膠著狀態(tài)后，房?jī)r(jià)會(huì)反彈上升。以至于人們一聽(tīng)到政府要調(diào)控時(shí)，反而會(huì)搶在調(diào)控之前買房，這里面就形成了一些恐慌性需求。

　　市場(chǎng)上房?jī)r(jià)是不是越低越好？當(dāng)然不是，這其實(shí)是個(gè)很簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)學(xué)道理。市場(chǎng)上有相當(dāng)一部分群體愿意房?jī)r(jià)上漲，但也不希望房?jī)r(jià)上漲過(guò)快以致泡沫破裂引起資產(chǎn)貶值，他們希望房?jī)r(jià)能保持合理的上漲水平。但這批人往往在輿論壓力下，不出聲沉默。

　　媒體關(guān)注和市場(chǎng)同情的往往是那些買不起房子的群體。而作為政府來(lái)講，這兩個(gè)群體的利益都應(yīng)考慮到。我們要平衡兩種聲音。雖然有一種聲音不發(fā)聲，但他們對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)和影響有著重要作用。

　　我建議要把那些買不起房子的弱勢(shì)群體管好，給他們建廉租房經(jīng)適房；而不是把房?jī)r(jià)打壓下來(lái)，這做不到，也違反市場(chǎng)規(guī)律。而對(duì)于投資性購(gòu)房者，最多控制銀行的信貸，如加大按揭的比例，提高利率等。

　　但目前很多保障房?jī)H停留于計(jì)劃沒(méi)有得到有效執(zhí)行，甚至有一些演變?yōu)橐环N打發(fā)的性質(zhì)。保障房要考慮便利的交通，并且打破戶籍限制，包括本地和流動(dòng)人口。但地方政府財(cái)政恐怕不夠，需要中央花大力氣促成。

　　地王取決于對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期而非信貸收緊

　　新浪財(cái)經(jīng)：近期銀行信貸緊縮，比如房地產(chǎn)上市公司融資、房地產(chǎn)企業(yè)貸款等，這是否會(huì)減少高價(jià)拿地現(xiàn)象？

　　王永平：這種影響上是有，但不絕對(duì)。目前市場(chǎng)集中度逐步提高，真正在拿地王的還是少數(shù)幾個(gè)企業(yè)，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)并不缺錢。有錢的企業(yè)不介意做地王。就算是調(diào)控有實(shí)力的企業(yè)影響不大。

　　產(chǎn)生地王不取決于銀根的收緊，而取決于他對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。如果大家覺(jué)得這個(gè)利潤(rùn)好，借高利貸也會(huì)做這個(gè)事情，央企不做，民企也可能會(huì)做。

　　這個(gè)也要分兩部分，一部分是非市場(chǎng)的，需要在保障性范圍內(nèi)做，不能有流動(dòng)性，不給市場(chǎng)的交易空間；另一部分是市場(chǎng)的，他要做地王，就讓他做地王好了。他要愿意拿自己家的錢去買，天價(jià)都無(wú)所謂。

　　二三線城市開(kāi)發(fā)綜合體應(yīng)首先考慮自身綜合能力

　　新浪財(cái)經(jīng)：年初凱德置地、萬(wàn)科、綠地、保利地產(chǎn)等紛紛在二三線城市增加土地儲(chǔ)備，其中大多土地總量龐大計(jì)劃做城市綜合體開(kāi)發(fā)。有人認(rèn)為往二三線城市發(fā)展將帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的春天，也有人認(rèn)為或是大多是地方政績(jī)工程商業(yè)地產(chǎn)或如同住宅地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，您怎么看？ 

　　王永平：目前城市綜合體的泡沫化的傾向還是有的。雖然有些城市綜合體項(xiàng)目在一線城市目確實(shí)做的很成功，抑制二三線城市政府積極性很高，可能也有注意形象的一面，但這不一定是壞事。

　　綜合體有其本身的優(yōu)勢(shì)，企業(yè)來(lái)做則會(huì)將各種資源進(jìn)行合理配置，統(tǒng)一規(guī)劃，人流車流物流共享，做的會(huì)比政府更合理更科學(xué)。相反如果如果把區(qū)內(nèi)的辦公樓、住宅、商場(chǎng)、酒店，由政府分給好多小的開(kāi)發(fā)商，相互封鎖沒(méi)有聯(lián)動(dòng)，就很容易做砸了。

　　但是二三線城市不能單純炒作一個(gè)綜合體的概念，需要配套的能力。房地產(chǎn)很喜歡講概念，有一次去內(nèi)蒙古，問(wèn)我這能不能弄一個(gè)創(chuàng)意園區(qū)，我說(shuō)這里大街上有幾個(gè)留著小胡子的人？它沒(méi)有那個(gè)氛圍。北京不是因?yàn)橛?98才有創(chuàng)意園區(qū)，首先是有一大批流浪藝術(shù)家，798剛好滿足他的需求。

　　同樣，綜合體內(nèi)的辦公樓有很多商務(wù)群體，在餐飲購(gòu)物消費(fèi)方面有潛力，但這有個(gè)前提，辦公樓里有足夠多的商戶入駐，要是沒(méi)有這些人流，其他都成問(wèn)題。不僅不能成為一個(gè)正面的因素，他還會(huì)成為一個(gè)包袱。所以這些城市要考慮自己的綜合能力，而不能簡(jiǎn)單作概念講。(安安 發(fā)自博鰲)

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