海南省副省長姜斯憲：政府無意推高房價
海南省副省長姜斯憲與新浪財經獨家對話。(圖片來源：新浪財經 楊樺 攝)
新浪財經與新浪樂居近期聯合策劃和發起了直擊海南樓市大型環島巡訪活動，途徑海口、文昌、博鰲、陵水和三亞，以期通過一線的觀察和報道，還原一個真實的海南樓市。
4月2日，海南省副省長姜斯憲接受了新浪財經和新浪樂居的聯合專訪。
視頻：海南省副省長稱政府無意推高房價 媒體來源：新浪財經訪談摘錄：
我們的發展對土地依賴比較重，因為海南的土地資源有它的一些特殊的優勢，同時海南其他產業的發展，還有一個培育的過程。所以我們現在要善用土地資源，保持海南經濟的持續、快速和健康地發展。
針對國際旅游島發展規劃，目前國家發改委正在征求各個相關部門的意見，經過修改以后公布。公布之后，我們準備召開人代會，通過地方人大立法的方式，把綱要中所確定的重要目標、任務給它明確下來。
無論從投資總額，土地供應的總量，還是從目前的在建規模，海南都還處在一個相對合理的位置上。
歷史的教訓應該深刻汲取，我們雖然認為海南不會重蹈覆轍，但是絕不意味著可以對此高枕無憂，而是應該積極地做出防范的措施。
房地產是海南經濟的重要支撐
新浪財經：首先感謝姜省長接受新浪財經和新浪樂居的聯合專訪。新浪樂居和新浪財經聯手近期在海南的各個城市走訪了一圈，對海南的房地產發展有了一個基本的感官的感受。但是關于政策方面的預期和戰略的出臺，可能需要姜省長這里有權威的聲音。
首先請教的一個問題，有些專家提出海南國際旅游島建設的成功與否，房地產行業起到了很關鍵的作用。所以大家會對這個問題很關注。請您介紹一下我們在未來國際旅游島規劃當中，房地產有哪些著墨？
姜斯憲：海南國際旅游島建設上升為國家戰略，這對海南發展來講是難得的歷史機遇。國家出臺的海南國際旅游島的若干意見，主要對于2020年海南發展所要實現的目標和主要的任務做了描述。所以從這個意義上說，未來的這11年左右的時間，對海南來講格外關鍵。
如果這段時間我們走得好，不僅能夠表明我們國家這個發展戰略本身的正確，而且還會使海南站到一個更高的發展起點上。
而在這個發展過程中，如您所說，我們的發展對土地依賴比較重，因此海南的土地資源有它的一些特殊的優勢，同時海南其他產業的發展，還有一個培育的過程。所以我們現在要善用土地資源，保持海南經濟的持續、快速和健康地發展。
這一點，現在各方面都非常關注，我們也覺得壓力很大，因為對房地產業的發展，人們是見仁見智，我們總的是希望海南的房地產市場能夠比較平穩，比較健康，比較快速地成長。
從06年、07年開始，海南進入了房地產業恢復型快速增長的階段，到了09年，已經成為經濟中相當重要的支撐了。
但是我最近與全國市場的做了比較，不管是從投資總額，從土地供應的總量，還是從目前的在建規模，都還處在一個相對來講比較合理的位置上。所以我們希望能夠把這樣一種良好的勢頭給它保持住。
地方人大將立法確保國際旅游島規劃一以貫之
新浪財經：關于建設國際旅游島的規劃，有媒體報道說近期要出臺，能不能透露具體的信息？
姜斯憲：這個規劃將經過國家發改委批準以后，正式對外公布，目前國家發改委正在征求各個相關部門的意見，經過修改以后公布。
總體上，這個規劃綱要和若干意見是完全一脈相承的。它是把若干意見的一些要求再進一步細化和具體化了。
我想應該不會時間很長這個規劃綱要會公布。我們會把規劃綱要作為重要的工作指南，省委已經做了決定，在這個規劃綱要出來以后，我們準備召開人代會，通過地方人大立法的方式，把綱要中所確定的重要目標、任務給它明確下來。這樣就保持一以貫之的推進下去，這樣經過十幾年的努力，我們是有希望完成中央對我們的期待的。
不希望房價短期過快上漲
新浪財經：剛才也說到希望海南房地產市場平穩、健康地發展，但是有目共睹的是從去年12月到國家戰略提出的1月之間，海口、三亞包括文昌這些地方的房價漲幅很大，這也引起了島外消費者和島內百姓的關注，如果用幾個詞來描述海口和三亞這些城市的房價，像泡沫、過度、虛高，這些詞，您會選擇之一嗎？
姜斯憲：泡沫、過度、虛高，可能不一定選擇這幾個詞，確實價格在短期內出現較大的上漲，這是事實。這種上漲我們也做過分析，一方面，這與人們對國際旅游島的建設良好的預期相關聯。
其次，原來海口的房地產以及海南其他地區的房地產總的來講，原來的價格對于島外的相對經濟實力比較強的投資者來講，還不是很高。因此這一輪上升比較快的，主要是島外的購買力進入的比較多，一下子就帶動了，特別是具有旅游度假候居這種形式的房產一下上了臺階。
當然現在市場總體上來講比以前理性的多，出現了一定的爆炸以后，市場就會對它做出必要的反映，政府也做了一些信息的披露。表明我們并不希望出現房價短期內過快上漲以至于短期內透支了一個地區競爭力。現在看上去，價格基本上穩定了，銷量有所回落，這可能體現了市場的理性。
新浪財經：這可能和這個階段開發商銷售的項目基本售謦有關系，這個階段可能沒有新的項目出來？
姜斯憲：也有一定的關系，我們有一些統計數據，比如目前在建的規模和目前可售的規模，理論的可售量達到800萬平方米，但是理論可售量并不等于實際可售量。
比如一個樓盤開發商售到80%以后，后面20%不急于銷售，還不能夠簡單地指責他叫捂盤惜售，可能也是出于多方面的考慮，準備自己再持有一部分。這種情況理論的銷售量有這么大，實際市場上可能發現不了這么多的銷售。
因為現在大概一個月七八十萬平方米左右的銷售，理論上有接近10個月的銷售量，實際上在市場看到的要比它少一點。因此我們現在也積極地鼓勵在建項目，按照既定的計劃，加快一些建設的進度。
開發商會把握市場的時機，也不會有意等待，當然政府也不會放低預售的門檻，還是要達到預售條件，才能進入市場。這個事先可能會有一點過度期。
另外從海南歷史情況來看，海南到四五月份一般是淡季，所以我預期四月份和五月份，可能海南的銷量會在原來的基礎上，再適當的有所回落。但是可能和去年同比還是會保持上升。
“兩個暫停”讓開發商冷思考
新浪財經：4月1號是兩個暫停解禁的第一天，兩個暫停可能是緊急出臺的政策，當時怎么考慮的，對解禁之后的預期，政府是怎么預測的？
姜斯憲：當時主要注意到房價在快速上漲，而且許多開發商也在賭博，我們預期在當時如果要進行土地的招拍掛，有可能會拍出地王，當然政府的短期收益會比較好，但這會把一個市場整體預期完全鞏固起來，甚至進一步推高。
另外還有一些企業不是直接通過招拍掛獲得土地，可能通過土地的二手交易，現存的一些土地開發商通過參股，通過購買等等方式來取得。我們也擔心由此引發一些不規范的土地流轉，所以當時省委省政府下決心，踩一腳剎車，但是這腳剎車應該踩得是比較恰到好處。
當時我們就說第一它是有時間的，不是關閉三年，它是關閉一個半月，主要給大家一個思考期，能夠冷靜地來思考。
應該講一個半月的時間不會影響整個市場供應，不差在這點時間上。我們就再進一步清理在建的項目，規范一下這些項目土地交易的辦法，提出了到三月底，我們從4月1號開始就陸陸續續地推出了新的土地的項目。
海南不會重蹈覆轍
新浪財經：最近坊間有一個數據，島外的資金流入可能達到7千億，但是本島的金融機構提供的數字應該是三百多億，這個數據好像相差很多，到底相信哪個，或者這個數據有什么差別？
姜斯憲：我絕對相信金融機構提供的數據，因為他沒有任何理由要隱瞞這個數據。我們實際上凈增了300多億，也使銀行的存款余額已經達到3700億了，這也是歷史上的高點。但是它的確是凈增了300多億，在去年也有增加，無非是今年增加的稍許多一點。至于你說七千億這個，我估計還是坊間的推測。
至于說全國會不會有七千億資金愿意在海南尋找投資的機會，這個我不好說。但的確是有重要的房地產開發商都研究在海南投資，我想他們不僅研究海南，也研究祖國其他任何在競爭中有較大發展前景的一些區域。他在研究這個，不等于他已經投到這里，這兩個概念是完全不同的。
新浪財經：之所以關注這個數據，可能跟92年、93年、94年那一輪海南房地產發展有很大的關系。因為當時地產和金融機構是相互捆綁的，但是房地產鏈條一斷，整個體系就癱瘓，您現在會有這方面的擔心嗎？
姜斯憲：歷史的教訓應該深刻汲取，我們雖然認為海南不會重蹈覆轍，但是絕不意味著可以對此高枕無憂，而是應該積極地做出防范的措施，認真落實中央的一些要求。
情況是很大不同了，衛書記前段時間講了我們當前房地產市場發展和90年代初期的四個不同，我覺得他講得還是很深刻，我也贊同他的看法。
要防范，這個不是海南自己獨立能夠完成的，主要是因為我們國家現在宏觀調控體系日臻完善，國家的宏觀調控措施對海南的市場會產生直接的影響。就像國家確定了海南要建立國際旅游島，海南一段時間有一個上升的勢頭。
同樣，國家對于房地產市場的宏觀調控，也對海南這個市場帶來直接的影響。所以我覺得不會重蹈覆轍，但是我們還是認真地做好我們每一項工作，包括規范土地出讓，包括對于在建項目銷售上的規范，培育二手房的市場，滿足不同的消費者的需求。在這方面我們都在做努力。
政府無意推高地價
新浪財經：可能從全國的通病來看，之前住建部部的齊部長也經常提到叫投機性的購房者可能將房價推得很高，回到海南上，剛才提到的七千億也好，三百億也好，這部分的資金想必其中有相當一部分有炒作或者投機的因素，像這部分對海南的發展來說，可能短期內使這個市場很紅火，但是長期來看，可能不是很好的因素？
姜斯憲：我想有300億左右的銀行存款的增加，這還是合理的，如果真要有七千億資金短期內涌進來，那一定不是一個好現象。我們的想法大體是這樣，政府首先無意在短期內推高地價，因為這會透支我們的競爭力。
其次，政府目前在土地出讓上所采取的辦法，主要的還是通過招拍掛轉讓土地，它的優點是有公平性，它的缺點就是有著一種自然會推高價格的趨勢。我經常把招拍掛制度和我們高考制度做比較，它肯定不是一個非常完美的制度，但是它有它的相對合理性。
我們現在怎么樣能夠使得土地的出讓價格控制在一個合理的范圍內，我看現在國家也在研究，我們自己也在做一些探索、考慮，當然即使我們做了探索考慮，也要得到國家的一些同意，才去做一些實驗。
我想如果我們工作做得好，地價能夠保持比較平穩上升的態勢，這是最符合海南長遠利益的。我們在為此做努力。
新浪財經：也就是海南不是單純追求價高者得的方式？
姜斯憲：是，我們現在就在想這件事，因為價高的人往往是對市場最為樂觀的人，不一定是最有市場掌控能力或者最優秀的投資者，但是現在的拍賣和掛牌的制度，基本上最后垂青于最高價者，他對市場的預期特別樂觀。在一個項目上，他過分樂觀的表現，可能對全局會帶來影響。
前段時間有些地方出現地王，大家說面粉比面包貴，因此覺得面包還要漲價，這個問題海南也要想爭取防止。
海南也要“西部大開發”
新浪財經：我從海口沿著東線走，海南的東線包括文昌、陵水都陸續起來了，但是西線的聲音很少，不知道姜省長有沒有考慮東西的平衡或者說讓西部更快地發展，跟上節奏的問題。
姜斯憲：有這個考慮，不僅是我在考慮，我們省委已經做了一個決定，要加快海南西部地區的發展，東部地區現有的一些布局的項目，有的項目也還要做十年、二十年，甚至更長的時間，西部地區陸續也布局一點項目。
當然在開始啟動的時候，因為西部整體的發展水平還略遜色于東部，可能開發商進入的門檻要放得略微低一點，或者說要讓他們有中長期的盈利的預期，他們才能夠下決心在那里做投資。
我們西線現在也有幾個海灣正在規劃建設，包括在國際旅游島若干意見中提到的棋子灣、龍沐灣 ，現在正在開發。每個海灣的開發是三十年到五十年的事，這個開發過程中，我想慢慢地會讓西部趕上來。
另外西部也有幾個點狀的工業基地，這些發展不影響海南整個生態環境，但是可以使得海南過度單純依賴房地產的經濟結構得到優化和調整，同時也符合國家的產業發展戰略，我們會把那些發展也同步地推動起來。
今年將建10萬平米保障房
新浪財經：您剛才提到的可能會平衡東西的發展，現在還有一個問題，島外很有資金實力的購房者和當地本土可能收入不是很高的居民之間，也會在海南國際旅游島發展過程中，會有一定的矛盾和錯位，不知道您怎么解決這個問題？
姜斯憲：您這是提了一個特別好的問題，我們總體的感覺海南的住房市場大體可以分成兩塊，一塊是保障性的住房，這塊主要消費對象，應該是本島中等收入及以下的家庭。建設他們的幸福家園，或者說為他們造福是我們義不容辭的責任。海南現在確實還有這個條件在這個方面做出努力。
過去兩年中，海南的農墾系統，為它的職工建設了許多保障性的住房，凝聚了內部的士氣，也切實改善了民生。
我們現在要求，不僅農墾要這樣做，所有的市縣都要這樣做。今年就提出來海南要建設10萬套保障性住房，10萬套是很大的數，可能要百萬平方米。如果這個能夠完成，我粗算了一下，海南城鎮中有八分之一的家庭，直接或者是間接的得到住房改善，這個影響力就會比較大。我個人認為這也是可行，也是應該做的。
保障性住房這個體系建設，符合中央的精神，中央現在強調要加大保障性住房建設的力度，我個人認為，這個加大一方面就是要適當的擴大一點覆蓋面，使得原來我們講的一種夾心層，本地的夾心層進入保障的范圍。
保障性住房只能保基本，不能期待這個保障性住房是享受性的居住條件，這個可能還要靠個人的奮斗和創業的成功才能獲得。這方面的工作，一個是擴大覆蓋面，另外一個保基本，大體是按照這個思想來解決本島的工作。這項工作今年推的力度比較大，這個工作如果做好了，我們就能得到更多海南人民群眾的支持。
另外一方面，就是島外的購買力，比較關注的其實是海南濱海地區的土地資源，一線海景，起碼離一線海景不遠的高檔住宅小區。他們需要到海南來，就是希望看到藍天碧海，這是他的購房期待，本地的很多老百姓，因為是海邊長大的，并不是覺得一定要住在海邊，這正好，區分了消費能力的層次。
而在消費需求上也有差異，所以我們就想把濱海一線的這些區域，能夠建成旅游導向的一些產品。當然并不是說都是豪宅，或者說盡可能要減少在濱海一線的豪宅，我們在濱海一線建設一些包括酒店、度假的酒店式公寓，或者叫做公寓式酒店，這樣一些能夠滿足不同層次消費者度假、候居這樣一種需求的產品。當然，在這些產品的開發過程中，可能更多的會依據市場的供求來提供資源。
從我們這幾天的實踐來看，這一類資源市場價值比較高，政府也從中得到一些收益，有了這一筆收益，使得我們對海南整個基礎設施建設，包括對于保障性住房的建設提供了一定的資金支持。如果這條路真正走通了，可能本島老百姓的居住改善和滿足島外的不同層次的消費需求，特別是高檔人群的一些消費需求，是能夠找到平衡點。
不能把高端市場看的過大
新浪財經：我好像走了這一路，很多一線海景房的開發商，跟我說了一句話，這些房子是賣給有錢人的，也就是說他們的房子不是為了工薪階層來建的，您同意這樣的一個態度嗎？
姜斯憲：是這樣，如果說海南提供大片的土地為全國的工薪階層爭取在這里提供永久居留的第二居所，我個人覺得我們沒有這個能力，另外也不完全符合市場的規律。既然是工薪階層，實際上他每年只能利用自己的休假期，或者每年特定的季節到這里住，是不是都需要到這里擁有房產，以及是不是有能力在這里擁有房產，我覺得不太合理。
現在也有一些來自我們國家北方地區的一些老百姓，到這里來，租一個房，在海口這里，我了解了一下，有的租金一個月800—900塊錢，和我們一樣都能夠享受這里的陽光、沙灘。相對來講，價格還不是很昂貴的一種日常生活消費。
雖然并沒有擁有住宅，并不等于剝奪了他在這里度假、休閑，包括候居的權利，有的北方來的同志，有的時候一住就住4個月，5個月，都有。他說我把那邊燒暖氣的錢放在這邊，變成租房子的錢了，這個我覺得也可行。
當然，也不能把這種所謂富裕人群的市場看得過大，這個如果看得過大，也可能我們進入盲目性，包括高端的酒店要建多少，高端的住宅要建多少，甚至包括高爾夫球場，中央同意我們在有條件的情況下建設。但是絕對不要一哄而上，市場對高端的產品有消化的過程，短期內供應過多會造成消化不良。
海南土地可以供應1000年以上
新浪財經：現在包括島外的人，外籍人士會擔心海南的房地產發展的太快了，有一些規劃跟不上，就破壞了原先有的自然景觀，對于這種擔心，您能不能給大家吃一個定心丸？
姜斯憲：這個擔心不多余，我們也有這個擔心，我們現在已經連續三年，土地當年的投放的總量都有所減少。當然2010年會增加一些，保障性住房的土地投放增加的多一點。
總體上我們現有的資源還是要善加利用。雖然我在一個場合上說過，現在我們一年所供應的土地，按照這個規模，這已經是非常迅速的建設規模，我們現有的土地也夠1千年用，而且我們建筑的壽命往往100年還不到，到了100年以后就進入平衡狀態了，當年要拆和當年要建的可能就平衡了，這個是簡而言之。
即便如此，我們也還是要珍惜現有的資源。另外有的資源，現在使用只能體現現在的水平，當然最好是現在的最高水平，但是可能再過20年，就不認為它是最高水平，甚至整個理念都會變掉。所以我們會努力得保留一些資源，留給后人做更加恰當的一些開發建設。
為消費者提供更滿意的服務
新浪財經：還要問您一些消費者比較關心的問題。像以前315，海南的部分城市也是榜上有名，可能大家吃海鮮覺得被宰，出租車很麻煩，這些有沒有信心在短時間解決掉？
姜斯憲：現在據說已經有了好轉，一方面春節前后來的人特別多，市場沒有做好準備，我們的管理也有不足之處。后來我們也認真做了反思，做了一些總結。現在看來，情況有好轉。
一方面，人流量略有一點正常的季節性回落。另外一方面，各方面對它的重視也提高了。酒店也不會像春節時候那樣開出驚人的天價了。所以市場的氣氛比較平衡。
但是我們還是要好好準備，首先把五一假期，海南的旅游市場搞好，再進一步迎接今年年末以及明年春節這樣的旺季的考驗。
我相信，國際旅游島建設，這樣的國家戰略，會幫助海南提升和改進自己的管理和服務的水平。逐漸的使得我們的管理和服務更加能夠使得消費者滿意。
謹慎發展博彩業
新浪財經：還有最后一個問題請教姜省長。除了房地產之外，國際旅游島的規劃中，可能會提及貿易、博彩等等綜合的元素在里面，想請您給大家講講，其他的這些行業的發展和房地產之間相互的作用？
姜斯憲：我剛才講到了，我們現在講，我們的經濟發展高度依賴于土地，其實是廣義的。我們是希望土地資源不僅僅是用在一般的房地產開發上，也能夠很好得用在其他各種很好的要素的培育上。
剛才你講到的貿易，中央對海南國際旅游島作為貿易中心的建設有要求，我們要用好中央的要求。另外中央也給了我們支持，今后的購物免稅，或者外國來購物退稅有一些政策指引，下一步是尋求它的落實。
你剛才講到博彩，我們現在這在方面是持極為謹慎的態度，現在國家既有的體育彩票和福利彩票，在海南可能會探索一些新的游戲方法，在這些方面，會在國家的指導下做，海南不會把自己的發展寄托在通過培育賭博這類的產業來尋求它的長期發展上。
新浪財經：謝謝。(丁蕊 發自海口)
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