文/周政華

　　“海南樓市進(jìn)入蟄伏期”。這恐怕是山西煤老板和溫州炒房團(tuán)不愿意聽到的消息，進(jìn)入3月，海口大批樓盤推遲了開盤時(shí)間。

　　海口樓市“斷檔”

　　“最近經(jīng)常接到銷售同行的電話，問我們的樓盤什么時(shí)候開盤。”海南新世界花園度假村銷售副總監(jiān)蒙少虎說(shuō)，“3期項(xiàng)目的具體開盤時(shí)間，還得看工程進(jìn)度。”蒙少虎所說(shuō)的3期項(xiàng)目，地處新埠島，鄰近市區(qū)，但由于交通不便，地勢(shì)低洼，當(dāng)?shù)厝酥两袢园堰@里視為農(nóng)村。

　　“在海口，新埠島這樣的島嶼資源是非常稀缺的，我們看好這里的發(fā)展前景。”蒙少虎暗示，如果不出意外，3期的價(jià)格應(yīng)該高過(guò)小區(qū)內(nèi)二手房均價(jià)。8年前，港資背景的新世界在這里開發(fā)的1期樓盤均價(jià)大概3000左右，到今年，這里的二手房已經(jīng)翻了兩番。

　　蒙少虎的同行，“天上人間”3期項(xiàng)目銷售總監(jiān)楊洪清，也沒有對(duì)外公布開盤時(shí)間。楊洪清所在的海南佳元公司，早在上世紀(jì)90年代就在海口東部的南渡江邊拿下了幾十萬(wàn)平方米的土地，這里也是政府規(guī)劃的城市東擴(kuò)的主戰(zhàn)場(chǎng)，但十多年來(lái)，在這塊遠(yuǎn)離市中心的荒蕪之地，只有海南佳園一家開發(fā)商蓋起了的“綠色家園”、“天上人間”等屈指可數(shù)的幾個(gè)樓盤。去年，海口市政府出臺(tái)了南渡江兩岸的規(guī)劃方案后，這一地塊逐步升溫，吸引一些開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入。

　　海南佳元公司在南渡江邊苦等了十多年后，終于迎來(lái)市場(chǎng)的春天。“海景房太潮濕了，一般海口本地人，其實(shí)更喜歡住江邊。” 楊洪清表示，公司過(guò)去在南渡江地塊開發(fā)的項(xiàng)目大都定位本地人群，“不過(guò)，3期項(xiàng)目，我們會(huì)走高端路線，希望也能吸引島外的投資人購(gòu)房。”在楊洪清看來(lái)，由于海口本地需求有限，只有撬開島外市場(chǎng)，公司后續(xù)開盤的33萬(wàn)平米的天上人間3期項(xiàng)目才有可能賣個(gè)好價(jià)錢。

　　其實(shí)，不僅僅是新世界、海南佳元等公司沒有明確新動(dòng)工項(xiàng)目的開盤時(shí)間，一些知名的開發(fā)商，如魯能、優(yōu)聯(lián)、廣物等開發(fā)商的新盤上市時(shí)間，較之預(yù)期，都有所推遲。更為典型的例子是，今年3月，位于海口灣的一個(gè)樓盤，開發(fā)商把年初就已經(jīng)拿到手的預(yù)售證退回了政府，理由是現(xiàn)在還不具備開盤的條件。

　　會(huì)推遲到多久？楊洪清和廣物地產(chǎn)副總經(jīng)理蒲津等多名銷售人士都表示，旗下項(xiàng)目可能會(huì)在6、7月開盤，且價(jià)格都會(huì)高于前期項(xiàng)目。

　　開發(fā)商心里也沒譜

　　曾經(jīng)為巨大存量房賣不動(dòng)而苦惱的海口，在不到3個(gè)月里，新盤突然變得奇貨可居，開發(fā)商集體推遲開盤，這種市場(chǎng)形勢(shì)的反轉(zhuǎn)，很大程度上與近期的政策巨變有關(guān)。

　　去年底，中央正式把海南國(guó)際旅游島提升為國(guó)家戰(zhàn)略之后，海南島上的一切自然稟賦，海水、沙灘、陽(yáng)光、空氣，再一次面臨市場(chǎng)價(jià)值重估，反應(yīng)到房地產(chǎn)上，三亞的鳳凰島從年前的30000一度飆漲到80000，省會(huì)海口市的房?jī)r(jià)在過(guò)去不到3個(gè)月的時(shí)間的里，房?jī)r(jià)漲了一倍，市區(qū)內(nèi)幾乎找不到10000以下的房子，這意味，當(dāng)?shù)仄胀▌趧?dòng)者一年不吃不喝拿全部工資，只夠買上1平方米的房子。

　　價(jià)格漲幅之猛，甚至超過(guò)了開發(fā)商的預(yù)期。在今年1月到2月，房?jī)r(jià)翻番的這短時(shí)間，海口幾無(wú)新盤上市，只有少量在售的尾盤，以至于有人戲稱海南開發(fā)商集體踏空了這一波行情。

　　不過(guò)一些開發(fā)商并不認(rèn)同這樣的說(shuō)法。“這樣的漲幅并不理智，跟當(dāng)前海南的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，城市建設(shè)的步伐都是脫節(jié)的。” 蒙少虎說(shuō)，健康的房地產(chǎn)應(yīng)該是穩(wěn)步發(fā)展，漲得太快，作為開發(fā)商如果定價(jià)追也漲，一旦遇上后期房?jī)r(jià)又回調(diào)，剩下的項(xiàng)目定價(jià)，高了沒人買，低了，對(duì)于前期高價(jià)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也不負(fù)責(zé)。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)暴漲，政府的心態(tài)也頗為復(fù)雜。早在18 年前，海南就經(jīng)歷過(guò)一次房地產(chǎn)泡沫破滅的慘痛經(jīng)歷，海南也為此付出了沉痛代價(jià)，不僅留下無(wú)數(shù)的爛尾樓，拖欠銀行的數(shù)百億資金，更重要的是，海南成為了投資者的夢(mèng)魘。在隨后的10年里，這個(gè)熱帶島嶼的兩大支柱行業(yè)——旅游和房地產(chǎn)長(zhǎng)期裹足不前，以GDP而論，海南的經(jīng)濟(jì)增速長(zhǎng)期墊底，只有少數(shù)年份超越了西藏。

　　因?yàn)橛猩弦淮谓逃?xùn)，對(duì)于海南國(guó)際旅游島規(guī)劃引發(fā)的房?jī)r(jià)暴漲，政府這一次也斷然出手，海南省建設(shè)廳1月15日宣布決定全面暫停土地出讓和審批新土地開發(fā)項(xiàng)目，這種壯士斷腕的做法，雖然在此后的一周內(nèi)再度引發(fā)房?jī)r(jià)大漲，但進(jìn)入2月之后，整個(gè)海南的樓市進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)期，政府抑制土地市場(chǎng)投機(jī)的目標(biāo)也基本實(shí)現(xiàn)。

　　一些擁有龐大土地儲(chǔ)備的開發(fā)商，如廣物和魯能，均對(duì)政府的這一做法表示理解。廣物海南公司副總經(jīng)理蒲津認(rèn)為，這一做法抑制了短期的土地市場(chǎng)投機(jī)行為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看有利于海南樓市的平穩(wěn)發(fā)展。

　　但更多的開發(fā)商不愿意看到“兩個(gè)暫停”的政策長(zhǎng)期化。“由于海南省稅收主要來(lái)自旅游業(yè)和房地產(chǎn)，政府也不可能長(zhǎng)時(shí)間暫停土地出讓和新項(xiàng)目審批。”一位要求匿名的當(dāng)?shù)亻_發(fā)商說(shuō)，3月底、4月初，“兩個(gè)暫停”有可能解禁。

　　“天上人間”3期項(xiàng)目銷售總監(jiān)楊洪清也表示，“現(xiàn)在我們就是關(guān)心這兩個(gè)暫停什么時(shí)候解禁了。如果這個(gè)政策不明朗，我們現(xiàn)在的樓盤就難以做到合理定價(jià)。”楊洪清的這種對(duì)于未來(lái)政策走勢(shì)的“看不清”，代表了當(dāng)前海南開發(fā)商的普遍困惑。

　　前述匿名開發(fā)商稱，即便“兩個(gè)暫停”短期內(nèi)無(wú)法解禁，背負(fù)銀行還款壓力的開發(fā)商，仍會(huì)開盤。他表示，只要官方?jīng)]有對(duì)此正式表態(tài)，他們?nèi)匀恢荒苓x擇繼續(xù)觀望。

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