南方周末記者 王小喬

　　誰也不相信去年中國的房價漲幅僅僅是1.5%，但這恰恰是權威的國家統計局所提供的數據。由此而產生的疑問是，國家統計局、住建部系統、中介機構以及各類地產研究機構，他們的數據來源分別是哪里？他們的計算方法有何不同，為何會得出大相徑庭的結論？

　　

　　(CFP/圖)

　　當火爆的房地產市場遭遇溫和的房價數據，被激起的只能是洶涌的民意。

　　一個月前，國家統計局如往年一樣，公布了全國70個大中城市房屋銷售價格指數，為101.5。媒體以“2009年房價上漲1.5%”為題廣泛報道，質疑聲潮立起。

　　不久，就有政協委員在提案中明確質疑，話題再度升溫，隸屬于統計局系統的代表委員兩會期間一直被媒體窮追不舍。

　　國家統計局的反應算得上迅速。政協開幕當天，局長馬建堂就表示，當前的數據采集方式、計算方法和公布方式，都需要改進，并公布了一份33頁的調查方案。

　　隔了一天，又有五十多位開發商、地方統計局、中介機構被邀請到統計局座談，馬建堂甚至發了火，因為一位地方統計系統人員稱“目前的統計體系是完美的，數據是真實可靠的”。

　　但是，數據公布一個月后，仍有經濟學家湯敏在上周末的中國發展高層論壇上直言“不相信”。的確，官方解釋有了，但公眾的迷惑并沒有削減太多。為什么一個計算方法的不同，就得出了與公眾感受相去千里的結果？為什么開發商上報的數據就不真實了，這個不真實又在多大程度上影響了結果？最關鍵的是，如果不信統計局，又能相信誰？

　　中國房地產市場的統計數據之亂，已非新病，而是頑疾。2006年國家統計局公布的北京1、2月份房價指數是上漲7.3%，北京市建委的數據卻是17.3%；2007年國家統計局說深圳5月份的房價環比僅上漲1%，但深圳市土地和房產交易中心的同一個數據卻是22.86%。

　　今年年初，中國社科院的藍皮書顯示，2009年商品房價格上漲幅度在5%-10%之間，全國工商聯房地產商會的RECIO工作室報告和國務院發展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌算出的數據都超過了20%，但最后公眾等來了國家統計局的1.5%

　　國家統計局：只能看趨勢？

　　對于驚人的“1.5%”，房地產業界的反應卻沒有公眾那么大。“基本上每一年，統計局的數據都比普通老百姓感受到的低，我們已經習慣于只把它作為一個大趨勢來看。”易居房地產研究院北方區域研究中心總監劉利勇說。易居房地產研究院是上海一家民間研究機構。

　　從2005年到2008年，國家統計局公布的70個大中城市年上漲率分別是8.4%、6.4%、8.2%，6.5%，從未突破過兩位數，一直與公眾感受不符。

　　作為一名房地產行業分析師，廣發證券的趙強平時主要使用的數據來自于wind數據庫，這是一個證券從業人員常用的全面數據庫。趙強會根據經驗從中挑選，統計局的數據反而不常出現在他的挑選范圍之內。“但分析各個城市的趨勢變化差距時會用，畢竟只有統計局有70個大中城市的數據。”

　　雖然習慣了“低”，不過這一次畢竟低得有點離譜。數據發布時，全國工商聯房地產商會會長聶梅生剛從國外出差2個月回來，一開始也被嚇了一跳。如果按照國家統計局的數據，2009年的全國房價漲幅甚至創下2002年以來的七年最低。

　　房地產商會下屬的RECIO工作室在國家統計局之前發布了2009年房價報告，漲幅24%。有趣的是，24%與1.5%數出同源。

　　“我們只是一個研究工作室，并沒有自己的數據收集團 隊，全國的數據只能使用國家統計局的。”聶梅生解釋說。他們的計算方法是用國家統計局發布的2009年全國商品房銷售額除以銷售面積，再與上一年相比。如果使用這種計算方法，那么2005年至今的房價漲幅則為 15%、9 6%、17%、-2%、24%。

　　這也是不少沒有自己調研隊伍的研究機構、專家做分析時更傾向于使用的數據和算法。

　　盡管劉利勇認為這個數據同樣有問題，因為跟國家統計局一樣，數據來源是開發商，可信度低。但至少這一串數字更符合公眾感受——2007年暴漲、2008年趨跌、2009年再度暴漲。

　　住建部：只管局部不管全局

　　以開發商上報的數字作為數據來源，問題何在？“由于開發商的銷售金額來源于財務部門，而統計節點與財務節點有時間差，統計節點前銷售的房屋還來不及開發票，結果導致要么財務人員估報，要么干脆不統計，使數據偏低。”一位研究人員王旭東從實際操作中發現了開發商數據來源偏低的原因之一，寫在了論文《房地產統計制度與方法研究》中。

　　正因為此，看大趨勢之外，中介機構、證券分析師、開發商用得更多的還是各地建委公布的新房交易數據。這些數據是實打實的成交數據。

　　統計局的數據來源問題，并不是剛被揭開的秘密。早在2007年數據大打架引發爭論時，已有媒體和專家指出，但直到這次風波，國家統計局才公開承認。

　　雖然有渠道看到可信度高的新房交易數據，但住建部始終沒有發布過全國范圍內的房價數據。要想算全國的，中介和研究機構只能先一個一個城市單獨拿；有的城市甚至只能先一個一個項目的拿，再算城市的均價。因此，來自建委的數據，公眾也只能看到散落的單個城市的。

　　根據國統字 [2007]10號文——《關于加強房地產統計和規范信息發布工作的通知》，全國7 0個城市房地產價格指數由國家發展改革委、國家統計局聯合發布；建設部及各地建設主管部門發布商品房批準上市面積、累計可售面積、登記銷售數據、二手房成交數據，房屋租賃等。一言以蔽之，住建部不能發布全國房價信息。

　　國家統計局召集座談會時，SOHO中國董事長潘石屹很直接地說：國家統計局應該使用各地建委的房屋交易數據，而不是依靠開發商自行上報。很多參會人員表示認同。

　　遺憾的是，這些實打實的成交數據，一樣帶來了數據困擾。劉利勇告訴南方周末記者，雖然絕大多數城市已經建立了網上備案系統，但現在能公開查詢的只有三十多個城市。最要命的是，各地的指標名稱和內涵也不一樣。比如，有的叫“成交價格”，有的就是“簽約價格”；有的“住宅成交價格”包括了經濟適用房，有的則不包括。

　　易居研究院因此也自行建立了一支國內最大的兩百余人的調查隊伍，一個樓盤一個樓盤地查證。綜合各地建委網上公布的交易數據和自己的全樣本數據庫體系，向業內提供數據支持。不過目前也只覆蓋了三十多個大中城市。

　　隨著房地產市場的發展，建委新房成交數據的價值也在某些城市減弱。世華地產市場研究中心總監肖小平就認為深圳一手房價格信息的可參考意義不如其它城市。“深圳目前的新盤數量已經很少，算平均價格每月的波動很大。比如，某個月新開的高檔樓盤比較多，就會一下子抬升價格。”

　　中介：各建各的數據庫

　　被業界普遍認可的各地建委的數據，仍然在二手房方面存在缺憾。“首先是因為簽約和上網的時間差。買賣雙方簽訂購房合同后，快則半個月，慢則幾個月才去建設部門登記。反映的價格變化不準確。”肖小平告訴記者。

　　另一個更為隱秘的原因，則是買賣雙方為了避稅需要，會人為地報低成交價格，按照“地區指導價”上報。虛報的比例究竟有多大，目前尚沒有官方統計，但也絕非個例，本報2007年發表的《揭秘地產中介灰幕》一文曾詳細報道這種現象。

　　“所以看二手房時，成交量用建設部門的，但成交價格就更多地參考自己公司的數據庫。”包括肖小平所在的世華地產在內的眾多中介公司，都有自家成交的二手房的數據庫，是第一手的真實資料。

　　在一個城市里，市場份額越大的中介公司，數據就越接近該城市的二手房均價。“但很少有一家品牌中介公司在一個城市的份額超過15%。二手房數據散落在各家中介公司手里，沒有一個統一的出口，價格水分很大。”劉利勇對此很憂心。

　　多如牛毛的中介公司，有的專攻高端商用物業，如戴德梁行等五大行；有的覆蓋中高端住宅，如中原地產；有的在某個城市深入扎根。但誰也不敢說，自己的價格就是最準確最全面的。

　　甚至有公司另辟蹊徑，借用搜索技術。阿里巴巴前CTO吳炯等互聯網高管2006年創辦“房價網”，從網上抓取海量信息，再以人工核查、與中介機構合作等方法修正，目前在四十多個城市實現了輸入一套房的基本信息，網站就會給出當下的市場估價。網站也借著海量信息，每月發布幾個大城市的房價趨勢報告。

　　各地建委同樣發現了二手房交易價格的問題，據一位不愿意透露姓名的業內人士介紹，深圳國土房屋管理局近兩年來也持續從部分中介公司拿二手房交易數據，以作參考綜合。

　　計算方法之謎

　　國家統計局既有數據來源問題，又是不同的計算方法，算出來的數據有差別在所難免。但仍讓人疑惑不解的是，即便扣除了數據來源影響，究竟是什么樣的計算方法，導致數據之差能高達兩位數？

　　綜合國家統計局的官方解釋和33頁的調查報告，他們是按照“同質可比原則”選取樣本，然后一級級用“固定權數加權平均法”算出來的指數。“同質可比”原則，就是盡可能選取“區域、套型、周圍環境”等特征相同的房子進行對比計算。

　　劉洪玉教授帶領的清華大學房地產研究院2006年接下了住建部的一個研究課題——“城市住宅價格指數編制方案與試點應用研究”。第一步就是研究各國采用的房地產價格指數計算辦法。在他們公開發表的一份研究成果中，列出了三大類房價統計方法：簡單平均法、樣本匹配法、特征價格法。

　　“特征價格法是目前國際公認的最科學的房價統計方法。”劉洪玉教授簡單介紹了特征價格法的核心，是給住房的各種特征賦予“隱性價格”，再代入一系列復雜的公式中計算，目的是真正剔除特征對房價的影響。美、英、法、德、芬蘭等國，采用的都是此法。

　　而第二種樣本匹配法，也考慮了“同質”的問題，但計算方法仍是加權平均，他們覺得好過“平均價格法”，但仍是“準特征價格法”，不能直接應用于住房價格指數編制。

　　劉洪玉表示并不了解統計局的計算方法，不予置評。但結合他們的論文和統計局的調查報告，可以看出“樣本匹配法”與統計局的方法基本一致。

　　復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰副教授也承擔了一個類似的國家自然科學基金課題，以上海的房價做案例研究房地產價格指數的編制，用的也是特征價格法。

　　按照陳杰的經驗，剔除了住房特征的計算方法，的確會比平均價格法更平滑一些、低一些。但陳杰不明白的是，即使是不同的計算方法，他用特征法算，跟平均法差距最大時也沒過10%，難以理解統計局的會差了20%。

　　中國人民大學經濟學院老師孫文凱也覺得這幾乎算是個“謎”。“統計局的編制方法還算科學，如果能找到‘同質可比數據’的話，現在看來只能說是數據問題，還有加入了經濟適用房的因素。”

　　不過，如果統計局公布的是2009年12月份的價格指數——7.8%——謎團可能會沒那么大。

　　但統計局偏偏把12個月的指數進行了簡單算術平均。2009年前跌后漲，前5個月是負值，后7個月是正值，正負相抵再除以12，得出了1.5%。

　　“月度中和完全沒意義，不知道要干什么。年底的價格更能反映全年變動。”陳杰直言不諱。孫文凱也認為這種算法沒有實際意義和理論基礎。

　　馬建堂局長倒是對此作了解釋——這種算法有利于衡量全年的平均變動和計算年度增加值，但的確把每個月的變動拉平，全年平均數字容易與社會公眾當下的感受不一致。如果發布年末月度同比價格指數，更能為公眾所接受。

　　但是，這樣一種“沒有意義”、“與實際感受相去甚遠”的算法，為什么多年來一直沿用？統計局表示要做改進，如今進展如何？上周二，南方周末記者就以上問題向國家統計局發去采訪函，但截至發稿，仍未得到回復。

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