周亞玲 張延龍

　　大佬的視線終于開始轉移了，在連續參加了北京兩天的土地拍賣后，任志強大致一算，手中還有50多億。“賣房子還有40多個億，自有資本18個億”，還有個30多億的授信，但這樣，也只能是望洋興嘆。“我們不能拿四五十億去賭一塊地，那樣風險太大了。”任志強說。

　　長沙、青島、西安等先后成為華遠地產獲取土地的目標。不久前獲取全國百強縣第26名的成都龍泉房管局綜合科負責人吳震說：“如果開發商在龍泉能做酒店、公園等配套的開發，土地的價格可能在100萬元/畝，但如果單純做住宅開發，價格就在200萬-300萬元/畝。”

　　即便是200萬一畝，較之任志強在北京拍賣場剛剛放棄的望京 “地王”每畝5824萬元(減去代征土地面積)，較成都龍泉的200萬一畝，高出20余倍。

　　高地價逼退上市公司

　　“我們一年集團支持的錢就30多億，央企呢？百億！中鐵、中冶、中建三家一上市，就融資一千多億。這是金融資源配置問題。”任志強認為。

　　近期已公布的30多家地產公司的年報顯示，進入二、三線城市開發地產已經成為主流。

　　不久前，華遠聯合金融街在合肥參加一場土地的招拍掛，但金融街因為招拍掛要求的酒店配套太多，放棄了拍賣，華遠最終也放棄了這塊土地。但除了合肥，華遠已經在長沙、西安和青島等地拿下了數百萬平方米的土地。

　　2006年左右，偏低的利潤率使上市公司對進入二線城市尚心存遲疑。如今，一線城市的高地價，以及二、三線城市房價的興起促使上市公司折返。部分二線城市的郊區和次中心，已經形成上市房地產企業的割據。

　　成都非主城區龍泉，已經集結了30多家大開發商，中糧、恒大、中鐵的樓盤已經開售，香江、寶龍、世貿正在拿地。當地一位官員告訴記者，中信集團剛盤下大量的土地做農業產業化開發，下一步還打算做地產開發。

　　龍泉位列全國百強縣第26位，擁有汽車、機械等眾多工業企業，并且規劃開通地鐵。

　　地鐵或高鐵等超大規模的基礎設施投入是引爆地產商拿地的 “導火索”，譬如合生創展在慈溪造城的原因之一就是慈溪將有杭州灣大橋開通。

　　優越的環境資源是地產企業投身二、三線城市的另一動力。最典型的莫過于東部華僑城；中糧地產在成都龍泉延續的也是這一思路，在風景秀美的山麓，開發超豪華別墅區；上海的老牌地產商上實發展遠走數千公里，到云南大理開發樓盤；深圳花樣年華選定的則是云南騰沖。除此之外，海南的海棠灣、博鰲都已遍插各路開發商的大旗。

　　一、二線城市利潤逐步接近

　　成本還是拿地的第一要素。

　　萬科 2009年共獲新項目 44個，二、三線城市占比超九成，平均地價2401元/平方米，與2007年相比下降29.5%；萬科的董秘譚華杰認為，二、三線城市總能找到價格合理的地塊。

　　保利在一次投資者見面會上也透露出類似的信息，他們在一線城市要求的自有資金回報率可以放低到15%，但在二線城市要求的自有資金回報率是20%。這個信息被招商證券的行業分析師解析為：“如果要鞏固一線城市，必須放低利潤率。”

　　成都近期一次土地拍賣，成交的六幅地塊溢價高達123%，其中解放路地塊樓面地價高達8000多元/平方米，3.194畝的地塊總價也不過是4631.3萬元。成都的地王還遠沒辦法和北京的土地價格相比。北京日前大望京村招拍掛的土地，土地總價是 40.8億元，樓面地價約為27000元/平方米，潘石屹計算賣不到45000元/平方米就不賺錢，任志強則認為，如果精打細算，40000元的單價也可以賺錢，但每年的利潤率已經很薄了。

　　從以上數據中不難看出，如果在二、三線城市開發，每個樓盤占用的資金相對都不大，對于上市公司而言，只要城市本身有購買力，就意味著房子和資金周轉速度有保證，是比較理性的選擇。

　　一位成都的開發商告訴記者：“現在在成都，有幾千萬還可以玩房地產，在北京，想都別想。而且在我們這里開發，利潤率也不見得比北京低。”

　　對于二、三線城市開發來說，最主要的是利用規模效應降低管理費用。華遠在青島、西安布點之后，逐步加大對整個區域的土地儲備。而萬科從去年年底開始提出了“戰略縱深”，也就是“向二、三線城市轉移。比如合肥，受益于長三角的制造業轉移，正在產生的小白領很有潛力，因為目前有了高鐵，城市群將會發展起來，這樣我們一個管理團隊就可以輻射更多地方”。

　　什么是合理的土地成本

　　“低地價，高房價”的城市就是一種很直接的思路。

　　“2009年全國平均地價是3725元，這也意味著今后幾年全國的土地成本就是這么高。”任志強道出了一個尋找價值洼地的思考路徑。他認為，經濟還屬不錯的城市，如果房價還在四五千塊錢，是非常具備投資價值的。“京、滬、廣、深的房價歷史一定會在二、三線城市重演。”任志強認為。

　　很多二線城市的房價在去年已經漲了三成以上，土地價格也在節節攀升，成都嘉聯地產研究部劉萬博告訴記者：成都4月6日將舉行的土地拍賣，差不多地段的起拍價已經和去年同期的成交價相同，但即便如此，二、三線城市的低地價和北京相比，依然存在吸引力。尤其大開發商通過成熟的品牌運作和管理體系，仍然能將產品賣到不錯的價錢。

　　金地的園林景觀和設計在大開發商中不能算翹楚，但在二、三線城市，其設計能力仍然具有一定的競爭力，金地西安湖城大境項目定價接近2萬元/平方米，這個項目位于西安市核心地段，靠近曲江池遺址，是金地在付出巨大的代價 (包括為當地政府修建公園等)后，才拿下的地塊。據了解，金地拿地的價格為400萬元一畝，但房價卻逼近2萬元/平方米，一個月賣了7.53億元，在周轉速度上也體現了這些黑馬城市蘊含的巨大購買力。

　　怎么玩很關鍵

　　二、三線城市在土地供應的方式上具備更大優勢。

　　名流置業近期就發布公告，公司與西安曲江管委會簽署 《合作協議》，擬在曲江新區以360萬元/畝的單價掛牌購得目標地塊，目標地塊總面積約281畝，容積率約2.5-3.5。

　　初步規劃，目標地塊開發用地面積約1873萬平方米，若容積率為2.5時，開發建筑面積不低于46.83萬平方米，樓面地價2161元/平方米；若容積率達到3.5時，開發建筑面積將達到6556萬平方米，樓面地價1544元/平方米。根據公開的資料，曲江新區的房價已逼近萬元。

　　雙方協議約定的是曲江管委會將協助名流置業依法取得目標地塊的國有建設用地使用權。協議生效之日起7個工作日內，名流置業向曲江管委員支付誠意金5億元；2010年12月31日前，向曲江管委會再支付誠意金5億元。曲江管委會將力爭在2011年6月底左右，向名流置業交付目標地塊。

　　另外，據了解，恒大綠洲在成都龍泉開發的樓盤，因為帶有兩個豪華酒店的配套，地價比周圍純住宅開發的地價便宜一半。

　　成都龍泉區房地產開發管理部門負責人告訴記者：“我們現在就不太喜歡只是單純做住宅開發的地產商，我們喜歡做復合型開發的地產商，在土地價格上，也可以和我們談。”

　　任志強的說法更為直白，當地政府考慮的是就業，考慮的是有錢來搞當地的市政建設，所以地方政府都希望開發大盤，因為只要一次性收回大量的土地出讓金，政府才有錢來做基礎設施，修橋鋪路，蓋學校和醫院。做大盤最直接的優勢是可以低開高走，一開始房價便宜，利潤低，隨著區域的成熟，房價提高，利潤就可以找補回來。

　　很顯然，二、三線城市土地供應規模大的優勢就滿足了這一點。歸根到底，拿地方式還是很關鍵。近年來，任志強就是通過中城聯盟在青島、西安拿地。和北京一樣，他還是沒有通過招拍掛在外地獲得土地。

　　來源：經濟觀察網

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