每經(jīng)記者 湯白露 何珺 發(fā)自北京
日益兇猛的央企“搶地”狂潮,會(huì)否因一句“有序退出”就戛然而止,進(jìn)而平息房地產(chǎn)市場(chǎng)的躁動(dòng)?
昨日(3月18日),國(guó)資委在新聞發(fā)布會(huì)上表示,78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),在完成自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后,要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。不過(guò),國(guó)資委并沒(méi)有透露具體的退出安排和時(shí)間表。
國(guó)資委發(fā)布的《中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)情況說(shuō)明》顯示,目前以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企僅16家。
不過(guò),多位權(quán)威人士和專(zhuān)家昨日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為,限制央企不是房地產(chǎn)市場(chǎng)的治本之策,且國(guó)資委的限制政策很可能會(huì)“有心無(wú)力”。
國(guó)資委出招“有心無(wú)力”?
國(guó)資委新聞發(fā)言人杜淵泉昨日沒(méi)有針對(duì)本周北京土地拍賣(mài)中央企集中競(jìng)標(biāo)發(fā)表評(píng)論,他在發(fā)言時(shí)指出:“處于調(diào)整階段的中央企業(yè)集團(tuán)下屬控股或參股的房地產(chǎn)公司,要加快調(diào)整步伐,在完成階段性任務(wù)后有序退出。”
據(jù)國(guó)資委統(tǒng)計(jì),目前仍有78家不以地產(chǎn)為主業(yè)的央企開(kāi)展了地產(chǎn)業(yè)務(wù)。但國(guó)資委方面此次并沒(méi)有給出這78家企業(yè)退出的具體安排和時(shí)間表。因此,此次會(huì)議也被認(rèn)為國(guó)資委僅在給外界一個(gè)說(shuō)法。
“這個(gè)消息只是國(guó)資委對(duì)其下屬企業(yè)的一種規(guī)范。”社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞告訴記者,“我對(duì)此不抱希望”。他認(rèn)為,此舉或是因考慮到這部分央企是否在“主業(yè)”和“副業(yè)”之間有所沖突;另外,也可能更多是出于響應(yīng)中央政府號(hào)召的考慮,而不只是為了實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的保值、增值。
記者從國(guó)資委內(nèi)部獲悉,在限制央企投資行為方面,國(guó)資委可能“有心無(wú)力”。
按照《公司法》規(guī)定,國(guó)資委只是履行出資人的職責(zé)管理中央企業(yè),且主要負(fù)責(zé)央企的人事變動(dòng)和業(yè)績(jī)考核,以及重大事項(xiàng)決定,不能就具體行業(yè)發(fā)展制定政策。國(guó)資委出臺(tái)禁止投資房地產(chǎn)業(yè)的文件,并沒(méi)有相關(guān)的法律依據(jù)。
“很多央企下屬上市子公司拿地,由于該公司是獨(dú)立的法人實(shí)體,同時(shí)牽涉到多家股東,并不是國(guó)資委一個(gè)文件就能退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的。”國(guó)資委內(nèi)部一位相關(guān)人士表示,事實(shí)上,國(guó)資委一直在出臺(tái)相關(guān)文件,不鼓勵(lì)央企參與炒地。在具體監(jiān)管方面,如果央企投資房地產(chǎn)非主業(yè),獲得收益在業(yè)績(jī)考核將減半計(jì)算。
“由于國(guó)資委只是國(guó)資監(jiān)管機(jī)關(guān),不是權(quán)力機(jī)關(guān),因而整頓房地產(chǎn)應(yīng)該從更高層面制定政策。”一位分析人士亦指出。
3月17日,一位接近國(guó)資委的權(quán)威人士也對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,“國(guó)資委如何重組央企的房地產(chǎn)業(yè),還只能繼續(xù)等待。”不過(guò),他承認(rèn),“民眾對(duì)于央企拿地的抱怨正在引起國(guó)資委重視”。
分析:限制央企非治本之策
盡管?chē)?guó)資委對(duì)78家央企發(fā)出了“有序退出”的要求,但多位權(quán)威人士和專(zhuān)家在接受記者采訪時(shí),并不認(rèn)為此舉能緩解甚至根治土地市場(chǎng)過(guò)熱和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲現(xiàn)象。
《中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)情況》顯示,2009年,央企房屋銷(xiāo)售面積約占全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積的3%。“這些匯總數(shù)據(jù)表明,央企參與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的比例仍然很小,不足以對(duì)整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成影響。”前述接近國(guó)資委的人士表示。
該人士認(rèn)為,“關(guān)于房?jī)r(jià)上漲的深層問(wèn)題非常復(fù)雜,央企退出商品房市場(chǎng)并不是治本之策。”他指出,央企退出商品房市場(chǎng)從某種程度上會(huì)抑制“地王”誕生過(guò)于頻繁,但并不意味著民企房地產(chǎn)商就不可能制造新的“地王”,更不意味著房?jī)r(jià)就此不會(huì)過(guò)快上漲。
該人士還表示,目前央企參與土地競(jìng)標(biāo),基本上遵守了三條原則。“其一,遵守了嚴(yán)格的土地出讓制度;其二,以地產(chǎn)為主業(yè)的央企,其下屬上市公司必須儲(chǔ)備土地,比如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等;其三,總體而言,央企的土地儲(chǔ)備占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的比例仍然很小。”
一些業(yè)內(nèi)專(zhuān)家也持相似觀點(diǎn),合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于龐大,央企只占很小比例,即使央企退出商品房,“短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)并無(wú)實(shí)質(zhì)影響”。東海證券的房地產(chǎn)行業(yè)分析師桂長(zhǎng)元也表示,雖然央企在推高房?jī)r(jià)的過(guò)程中起到了很重要的作用,但非地產(chǎn)主業(yè)的央企撤出房地產(chǎn)行業(yè),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不大,對(duì)房?jī)r(jià)更是影響甚微。
牛鳳瑞進(jìn)一步指出,央企進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),其實(shí)增加了這個(gè)市場(chǎng)的有效供給。但現(xiàn)在存在一個(gè)悖論:一方面,房?jī)r(jià)快速上漲;另一方面,很多政策又限制外部要素進(jìn)入增加供給。
牛鳳瑞說(shuō),如果只針對(duì)某一些企業(yè)制定限制政策,這和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的完善方向是背道而馳的。對(duì)待央企和民企應(yīng)該一視同仁,包括兩者有同等的競(jìng)價(jià)權(quán)利,拿到地后受到同等的約束。
初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2009年,所有中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售收入為2209億元,約占全國(guó)商品房銷(xiāo)售收入的5%;房屋銷(xiāo)售面積為2807萬(wàn)平方米,約占全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積的3%。
2009年,上述16家中央企業(yè)房地產(chǎn)板塊的資產(chǎn)總額為5616億元,占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)總額的85%;銷(xiāo)售收入為1899億元,占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售收入的86%;凈利潤(rùn)為188億元,占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)的94%。