林喆

　　中央頻頻出爐的區域規劃在刺激地方經濟之前，先激活了當地的房地產市場。北京的職業房產投資客梁先生最近正在重慶看樓盤，成渝經濟區區域規劃即將出臺的消息，讓梁先生等投資客又“嗅到”了賺錢的機會。“去年11月，我在海南的海口和瓊海共買了5套房，不到3個月時間都翻番了。”

　　與梁先生一樣，目前多數炒房者紛紛“踩著”區域規劃制訂的時點，介入相關地區的房地產市場。大到國家級區域規劃，小到新地鐵線路投建方案，都被炒房者視為投資良機。從天津濱海新區到北京南城，從海南國際旅游島到成渝經濟區，炒房客轉戰的身影，體現了區域規劃對區域樓市的明顯帶動和提振作用。

　　業內專家指出，區域規劃將改善當地的基礎建設、推動經濟增長，但其影響是長期的；區域房地產潛在價值提升，可以吸引外地資金進入，加速該區域開發。不過，近期部分地區房價因區域規劃而被過度炒作，這無疑是對未來發展的透支，也可能引起政策制訂者的警惕。

　　投資客：緊盯“規劃題材”

　　“與投資股市類似，投資房產也要看題材。新規劃出來的地方，房價都漲得很快。”梁先生對中國證券報記者表示。梁先生2002年從溫州來到北京，通州新城、城鐵八通線、地鐵5號線都有他房產投資的“足跡”。

　　最近，他頻繁去重慶“考察”，并已經在江北區和江津區預定了三套住房和一間商鋪。“現在，一線城市的房價已經過高，投資風險很大；因此，從去年底開始，我就撤出部分資金投資二三線城市，其中主要是有區域規劃概念的城市。”

　　今年2月份，全國樓市進入冰點，但重慶樓市卻“逆市火熱”，房價創2007年以來的歷史新高。國信證券研究報告的監測數據顯示，2010年2月，重慶一手商品房成交12127套，其中，2月最后一周的成交量大幅放大。銷售均價5654元/平方米，同比上漲54.1%，環比上漲16.7%；截至2月28日，重慶商品房可售量為10.4萬套，同比下降21.9%，環比回落5.5%。

　　業內人士指出，成渝經濟區規劃是推升重慶房價的直接動力。國家部委成渝經濟區聯合調研組從2月21日開始，分成若干小組赴四川、重慶進行實地調研，以便對目前形成的《成渝經濟區區域規劃(初稿)》進一步提升和完善。《成渝經濟區區域規劃》推出在即。

　　無獨有偶，2009年底以來，海南國際旅游島和天津濱海新區行政區變更，均引起了一股房產的投資熱潮。

　　2009年11月，國務院批復《關于調整天津市部分行政區劃的請示》，同意撤銷天津市塘沽區、漢沽區、大港區現行建制，設立天津市濱海新區行政區。敏感的地產投資者隨即便開始作出反應。三個月來，濱海新區房價累計漲幅超過50%；今年1-2月累計成交11591套，同比增長39.7%。

　　2010年1月初，《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》頒布，海南房地產和土地價格不斷攀升。一個多月來，海南主要城市房價漲幅超過100%。“海口的房子一個月每平方米漲五六千元很尋常，好的海景房漲得更多。三亞的房子飆得更快。”一位投資客表示。海南陵水清水灣的房屋均價漲到13000元/平方米，文昌房價最高漲至14000元/平方米，瓊海的房價也在兩個月間近乎翻倍。

　　地方政府：實現引資開發

　　中央出臺的區域發展規劃，除提供產業優惠政策外，更重要的是為地方政府打開了土地開發引資的大門。

　　“區域規劃首先帶動部分城市的房地產開發，房價上漲，便可實現后續的招商引資。房地產和區域發展其實是相輔相成的，區域發展必然要尋找一些先導產業發揮帶動作用，房地產便是其中之一。”業內專家指出。

　　以海南為例，在國際旅游島，規劃吸引了大批地產商介入，同時，商品房市場投資客的炒作為后續開發提供了更大的資金支持。海南國際旅游島獲批之前，來自廣東、上海、浙江、北京等地的全國性開發商便已提前“跑馬圈地”。

　　根據不完全統計，目前在海口、三亞等城市的海岸線上，布局了大量投資額從數十億至上百億不等的旅游地產項目，其中不乏雅居樂、富力、萬科、魯能、新世界、保利地產、華潤、中信等知名地產開發商。有業內人士估計，目前在海南的全國性房地產開發企業超過100家，投資總額超過1000億元。

　　例如富力地產在海南已經取得了近1萬畝土地的開發權，主要包括香水灣的2500畝土地，海口的680畝和澄邁的6700畝土地。其中，富力地產在香水灣打造的旅游地產項目富力灣，投資超過15億元，并吸引13家大公司進駐。雅居樂地產攜手摩根士丹利共同開發的海南清水灣，占地約1.5萬畝，海岸線長達12公里，項目總投資逾200億元。

　　只有當項目產品在二級市場上交易活躍的時候，房地產和區域經濟的后續發展才有源源不斷的資金動力。區域振興規劃無疑也是助推市場活躍的“強心劑”。

　　分析人士認為，作為調整經濟結構和促進產業轉型升級的重要一環，國家在去年陸續出臺了多項區域經濟振興規劃。隨著相關規劃的實施，規劃給區域發展帶來新動力，區域經濟有望成為新的經濟增長點。其中，房地產與其他產業的發展有望相互促進。

　　據悉，成渝經濟區包括重慶的“一小時經濟圈”、萬州、開縣、云陽等31個區縣，以及成都、德陽、綿陽在內的四川15個地市，區域總面積20多萬平方公里。區域規劃帶動的基礎設施建設和房地產開發，對推動區域和城鄉協調發展也具有十分重要的意義。

　　專家：警惕過度炒作

　　區域振興規劃發布實施后，國家和地方大量的投資項目將跟進，這對當地經濟發展的推動作用是實質性的，但并非立竿見影。需要大量前期投資和基礎設施建設作為鋪墊。部分城市的區域振興規劃引起的過度炒房應當警惕。

　　2009年以來，國務院先后出臺了關于長江三角洲、珠江三角洲、寧夏、重慶、福建海峽西岸、橫琴、江蘇沿海地區、遼寧沿海經濟帶、黃河三角洲、圖們江區域、江西鄱陽湖、廣西等區域的發展規劃和政策性文件。

　　這些規劃的實施對當地經濟發展和相關產業的培育將產生巨大影響，但同時也成為了“主題投資”的熱點，吸引了樓市和股市的投資者競相介入。在這種背景下，房價出現一定程度上漲可以理解，但過度炒作形成較大泡沫將遏制地方經濟的健康發展。

　　海南國際旅游島的建設從股市的海南板塊到三亞、海口等熱點城市商品房市場，資本的投機和炒作表現得淋漓盡致。業內專家指出，區域規劃是房地產持續穩定發展的基礎，但不應成為短期游資炒作的對象。如果瘋炒一陣房地產，最后造成房地產巨大泡沫的話，區域振興必將大打折扣。

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