經濟觀察報 記者 汪言安 陳文雅

　　“房！房！房！”

　　“煩！煩！煩啊！”

　　海口市海甸島某房屋中介的經紀人劉成忠一邊盯著電腦上的房源信息，一邊嘴里嘮叨著。手機又響了，“溫州的那個客戶打來的，”他向記者表示歉意之后自言自語：“接還是不接呢？”

　　電話接通了，一個非常大的聲音從電話那端傳來：“我現在已經在機場了，不出意外，6點能到海口，你幫我和房主約一下，我到了就直接去看房。”

　　劉成忠覺得有些對不起這個曹姓的溫州老板，因為從曹老板委托他幫忙在海口濱海附近找一套房子起，剛過去兩個月，同一地段的房子已經漲了60%。

　　當時曹老板告訴劉成忠說是要帶家里老人過來過年，不用太大，100平米之內，價格當然是越便宜越好。

　　劉成忠剛剛入行，這是他的第一個客戶，不敢怠慢。沿著海甸島附近的區域，他開始搜索房源，“那段時間，來我們這里等賣房的人很多，已經開始出現供不應求的情況了。”

　　當時的漲幅還是在心理預期之內，劉成忠沒有把這些消息告訴曹老板，“當時想給他留一套房子就可以了。沒想后來海南國際旅游島規劃獲批消息一公開，濱海的海甸島房價一天一個價，呼啦啦地就漲上去了，就那么半個月的時間。”

　　他趕緊把情況反饋給曹老板，建議這位溫州老板早點過來看并定下來。他給這位曹老板選中了海甸島北端白沙門公園附近“天一方”樓盤中的一套房子，這是一套海景房，當時房主掛出來的房價是1.5萬元/平方米。

　　“79平方，加上稅費一起不到130萬，曹老板表示很滿意，答應盡快過來辦理購買手續，為了表達誠意，我們簽了意向書，他給我電匯了3萬元定金。”劉成忠說。

　　兩天后，事情出現了變故：房主吳女士要求將房子售價加到130萬，還要求一次性付清。并明確表示“如果不能接受，就交其他機構出售” 。

　　這是劉成忠和他的同事們始料未及的。幾乎就在當天，房主們幾乎不約而同地來電話或親自登門，要求加價。“平均漲幅是1000元每平米，甚至更多，后來媒體說海南房價‘一天一個價’，一點都不假。” 劉成忠說。

　　劉成忠不知道該怎么把這個消息告訴曹老板，“我才入行，不想讓人懷疑我是一個不誠實的人。”

　　不想這位曹老板聽到消息之后一點沒覺得驚訝，甚至還安慰劉成忠說：“我已經從其他朋友處了解到行情了”。他要求劉成忠必須幫他留住這套房子，3天后一定過來把手續辦了。

　　就在這三天里，房主再次來到劉成忠這里，說有人愿意出160萬買這個房子。“你再問問那溫州老板還要不要，不然我就賣了。”房主口氣非常強硬。

　　這顯然已經不是劉成忠所能控制的了。他萬分火急地電話催促曹老板來海口，但曹老板正好要趕著去北京處理緊急事務，沒辦法脫身。“再給我兩天時間，我一定過來。”曹老板說。

　　劉成忠這回給自己留了一個退路：“我不敢保證兩天后還是不是這個價啊，到時候您可別怪我”。

　　被劉成忠說中了，就在與曹老板通話的第二天，房主吳女士第三次來到店里，這次她帶了一個山西客戶，“這位老板愿意出175萬現金，我現在就賣給他了。那位溫州老板的房子你再找找把。”吳女士說。

　　說完就不由分說地從包里拿出6萬元現金，其中3萬元是違約金，隨后轉身走人。劉成忠計算了一下，按照那位山西人的出價，加上稅費，這套房子的均價已經達到了23000元，一個星期時間，一平米漲了8000元。

　　“這房價上漲還有標尺么？”消息大大刺激了曹老板，他決定從北京直飛海口，并繼續委托劉成忠為他找房子，“我就來海口等著，有合適的立即買下來。”

　　2010年的第一個月，劉成忠的經歷在海口、三亞、陵水等地的地產經紀人身邊每天都在上演著。三亞市內高端河景房“山嶼湖”去年11月開盤時房價為每平方米13000元，12月漲到每平方米18000元；到1月底，該樓盤均價達每平方米3萬元左右。

　　來自海南省統計局的統計數據顯示，去年12月，海口房價漲幅突然躥上全國第三位，而當月海南全省商品房銷售面積環比更是高達158.8%。去年上半年，三亞平均房價9526元/平方米，到10月份，則超過12000元/平方米，11月份，又上漲2.4%。

　　2009年海南省房地產開發投資達316.63億元，而2008年海南省全年財政收入的總和也不過317.17億元。

　　潛伏的浙商

　　國際旅游島的概念讓海南再次成了各路資本向往的熱土。一個數據統計顯示，就在國際旅游島戰略獲得國務院批準之后的一周之內，至少有4000億元資金流向海南。

　　“據我所知，至少有100家房企，3000億的熱錢直奔海南，而且大部分都在盯著樓市，游資主要集中炒房、炒地皮，買空賣空。”總部在北京的海疆投資集團投資項目經理劉勍告訴記者。

　　上個世紀90年代，海疆投資集團開始在海南投資房地產項目，在海南樓市泡沫未破之前轉身投資其他行業，及時的撤離讓海疆在那場著名的泡沫危機中沒有遭到致命的打擊。

　　從2007年開始，海疆投資集團決策層認為新一波發展機遇即將到來，再次將投資轉向海南地產，并成功地在海口、三亞等黃金位置拿到了地。

　　劉勍和他的同事親身經歷著資本對海南樓市強大的影響力。“以拿地來說，昨天明明和我們談好了協議，到第二天，人家就不認賬了，幾乎每個同行都有這樣的經歷，這種怪現象是以前沒有遇到過的。”

　　為了地皮，各路資本開始不惜一切手段與地方政府和同行較勁，一些游資也在為能多爭取到幾套房子，在開發商、中介和其他游資之間暗戰。“這些資本主要來自東北、山西。” 劉勍說。

　　實際上，在這些各路資本爭相奔赴海南的時候，有一批商人早已攜重金在海南“潛伏”，國際旅游島戰略規劃甫一獲批，即開始在島內布局，這就是浙商資本。

　　根據來自海南省浙江商會的統計數據，海南國際旅游島獲批之前，已有10萬浙商進駐海南，當時的注冊資本就達到了百億元，實際上，投資運作的資金可能高達300多億元。浙商在海南投資的領域主要是房地產業，投資形式是“地產+酒店”或“地產+旅游業態”。

　　業內人士都知道，早在10年前，海南的地產泡沫破滅后，許多浙商資本就已陸續“抄底”，悄無聲息地拿到海南優勢土地資源。

　　5年前，山西開始煤礦業整頓的時候，就有溫州一批炒煤的資本迅速撤離煤礦領域而轉投海南房地產，盡管當時海南的房價還處在萎靡當中，“那時海口最中心的國貿大道旁邊的住宅樓才賣到1800一平米。”一位20年前在海南樓市打拼，后來專做藥品零售的石正龍告訴記者。

　　“現在看來還是佩服他們的遠見和耐心，那時候很多資本大鱷都是慌不擇路地逃離海南，即使過了10多年，都不敢輕言再回來，但是浙商們卻選擇了蟄伏，并在漫長的15年以后，迎來了這一波機遇。”一位來自山西的煤老板坦言。

　　來自海口溫州商會的數據是，截至目前，僅由海口溫州商會從中牽線引進的溫州資本到海口投資地產開發的資金，就達20億元之多。據稱，這個數字還相當保守。

　　而進入海南的浙商資本，目前已知的就有耀江集團、國都控股、吉利集團、中凱企業集團、中國廣廈集團、美都控股、浙江二輕集團、天朗投資、華立地產、溫州國光房產、浙江世貿君瀾酒店集團等。

　　這些資本大鱷們的目標就是沿著海南東海岸線去找可以開發海景項目的地，“現在海南近600公里的海岸線幾乎已經無地可圈了。” 劉勍說。

　　除了浙商，其他各路資本也不甘示弱。連李嘉誠資本投資團隊近幾年來也頻頻造訪海南，海南業界人士都相信，以他們與政府的關系，圈地根本就不是什么問題。

　　資本的迅速跟進，迫使海南省政府不得不在1月15日宣布了兩項封地政策：海南暫停商業性開發土地出讓，暫停審批新的房地產開發項目。這“兩個暫停”是旨在防止在總體規劃出臺前島內土地被過早圈占，不利于未來總體規劃的實施。而一旦3月底規劃獲批，賣地恢復，新的土地供應格局將引導海南新一輪的開發建設。

　　泡沫重演？

　　資本帶來海南樓市的瘋狂，很容易讓人想起始自17年前的那場刻骨銘心的樓市泡沫。“經歷過的人都無法忘記那時的慘痛。”石正龍蹙著眉頭回憶說。

　　1990年前后，以四大銀行為首的總數不下千億元的資金，包括大型國企以至鄉鎮企業和民營資本的大量資本通過各種渠道進入了海南房地產市場，當時流傳著“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”，房產泡沫在急劇膨脹后陷入了崩破。隨后，絕大多數房地產開發商成了銀行的債務人，這些債務人把賺的錢留給自己，留下的房地產則高價抵給銀行。最終，伴隨著海南發展銀行的倒閉，銀行變成了海南最大的發展商。

　　“當時海南城市人口100多萬，房地產公司就2萬家，平均80人一家地產公司，所有地產都在交易中，所有地產項目也都在建設中，誰也不知道建好以后給誰住，炒房的人也沒有打算住在海南，1樓簽了房產賣買合同，到6樓加價就賣了。”石正龍說。

　　泡沫破滅后，人們才發現許多項目只是挖了一個大坑，銀行得到的抵押樓層基本都是空中樓閣，這些概念中的樓層多數竟被抵押了數次，不同的銀行在確定自己的債主身份時，發現這個“大坑”還欠著施工隊驚人的墊資款，即使把整個項目變現也不足以支付工程款。

　　“現在海南樓市的狂熱，像極了1992年的情形。”1992年就來到海南的海房網總經理劉述圣說，他說他幫人賣了很多房子，現在也拿不準樓市的下一步的趨勢會是怎樣。

　　劉勍認為現在的情況和17年前還是有所不同。“國家發展戰略的明確，海南旅游相關產業開始興起，而資本的實力也比當年強很多，現金買賣多，銀行的角色也不再像當年那么突出。”

　　萬通地產董事長馮侖在接受本報記者采訪時表示，三亞備受關注，和早些時候來比，這輪的房地產熱最大的不同在于有直接的需求支持。

　　“當時人均GDP才1000美元，現在平均3000美元，有10個城市已經超過1萬美金，現在老年人有養老保健的需求，人們有休閑度假的需求，”馮侖說，“另外市場成熟度不一樣，當時沒有運作經驗，都是皮包公司在空轉，現在則是大型民營企業和國企進駐，有的在那里已經扎根多年，而且對休閑地產、度假產品積累了很多開發經驗，像張寶全的紅樹林酒店，就是和以前第一次去海南不一樣了。”

　　馮侖同時提醒說，海南市場是一個相對比較脆弱、波動比較大的市場。三亞主要以彈性需求為主，要依附大陸經濟的情況，大陸經濟狀況一旦不好，度假需求是首先被削減的。

　　有“中國地產第一CEO”之稱的天津富力城地產公司董事長謝強，1988年初進入海南，1995年北上。在謝強看來，海南當年泡沫經濟的教訓主要在沒有做好科學合理的規劃、基礎設施建設和產業基礎過于薄弱、缺乏相關的人才尤其是缺乏對土地和房地產管理的經驗，“在資本大量涌入的時候，也只是像一個暴發戶一樣，根本就不知道如何合理使用資本。”

　　當時的決策層對海南特區開發開放的探索還沒有形成統一的意見，搖擺頗多，因此很多政策難以落實。“但必須承認，海南的資源是稀缺的，如果政府能真正解決好過去留下來的教訓，抓住這一輪機遇，海南的發展還是有希望的。”謝強說。

　　“啤酒只有出現了泡沫味道才會更好，就我個人而言，我不認為海南地產有泡沫。”謝強表示，“不過，政府對土地供應以及開發進度加以調控也是防止過熱的一個關鍵。”

　　但17年前曾被海南的泡沫經濟沉重打擊過的石正龍依舊信心不足，“海南的房地產發展究竟會不會重蹈17年前的覆轍，現在還難以定論”。

　　來源：經濟觀察網

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