從某種層面上說，這次意料之外的“京11條”，更像是態度嚴厲的“國11條”在北京的落地，與去年年底杭州、湖南等地房產政策的曖昧態度已經出現明顯分別。而京11條搶在全國兩會前出臺，政治信號意義顯然大過實際效果。

　　“從政策本身看新意并不大，但傳遞的信號卻讓人很沉重，今年房地產或許將迎來真正的冬天。”融科智地房地產開發有限公司助理總裁兼長沙公司總經理劉蔚說。

　　2月24日的北京，陰天。一如天氣的陰沉，正在清華大學EMBA上課的劉蔚，心情也有些復雜。剛剛得知北京出臺房產新政的他，與幾個圈內朋友探討的結論是，今年形勢不太妙。

　　讓劉蔚心情復雜的，是前一日北京出臺的地方性房地產新政。新政從細節上對住房供應結構、二套貸款、住房稅、房地產開發貸款等方面進行了規范，并恢復了“限外令”。

　　總體看來，北京新十一條是“國十一條”的細化政策，十一條的大致方向沒有變化，基本是加大供應收縮需求，最突出的在于，政策性住房用地及占新開工套數均需達到50%。

　　雖然有此前國務院祭出明細化“十一條”發出的泡沫警示作鋪墊，但劉蔚們對這個在兩會前出爐的北京版細則仍然感覺意外。

　　“其實并不是政策本身有多大的新意，而是在這個時點，這種姿態，很有威懾力。”劉蔚說。

　　遏制高房價已成必然

　　事實上，北京此次搶在全國兩會之前主動“表明立場”，與中央政府高度一致，這本身就已經是一個信號。一位北京當地不愿意透露姓名的開發商稱，“其實，開始杭州、南京出臺新政的時候，北京還沒有明確的一種落地說法，但這次遏制高房價的態度已經很鮮明了。”

　　1月13日，江湖傳言，北京將重新執行“限外令”；1月21日，北京市委書記劉淇表示，2010年北京市將投1000億元進行土地一級開發，其中50%要建成保障性住房；1月22日，北京處置大龍地產等欠款房企，打擊囤地；1月25日，北京市政府工作報告中顯示，要依法查處占地不用、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為，遏制房價過快上漲勢頭；1月27日，北京財政局表示，政府不會過度依賴土地收入。

　　細細看來，以上一系列政策在2月23日出臺的“京版國十一條”中均有具體體現，可以說，以此“京版國十一條”為標志，北京的樓市調控有了一個階段性的結論，靴子已經落下，遏制高房價是未來的一個必然。

　　“北京的GDP58%是來自房地產的貢獻，北京在兩會之前急不可待拋出行業新政的主動行為，某種程度上暗示了北京地產行業存在的問題已經使政府感受各方的壓力”，鑫苑中國置業集團執行總裁杜猛分析說。

　　而劉蔚則更加尖銳地表示，北京的這次房產新政，更多地是代表一種地方對于中央調控的回應態度，之前國11條的出臺，并沒有如預料中的那般迅速產生連鎖反應，各地房價在去年12月和今年1月繼續上揚——北京房地產市場動態監測研究系統統計顯示，2010年1月北京商品房總體成交均價環比繼續上升，成交均價17937元/平米，比09年12月成交均價17431元/平米增加506元/平米，環比上漲2.9%。

　　“可以說，從這次出臺的時點和態度看，今年房地產政策的形勢相比去年會有較大逆轉。”劉蔚認為，本該出現在2009年的房地產冬天，或許將推遲到2010年。

　　新政落地，只是一個開始

　　如果說，劉蔚對于2010年的觀點是覺得冬天即將到來，那么對于80后的北漂一族陳威來說，關于房子的話題似乎更加樂觀一些。“這一次，北京房價就該跌了。”

　　從業界不少的觀點來看，北京的地方政策的明朗化，意味著政策的調控已成定局，而這個既處于政策最敏銳地帶、又是國內房價狂飆者的城市，在房地產政策上的路徑選擇，實際上是給不少在形勢未明朗時的觀望者一個準確的答案。

　　恒大地產長沙公司相關負責人認為，從北京的新政來看，很多條款實際上在春節前就已經落地和被市場消化了，“這個細則的出臺意味著階段性的塵埃落定，可以消除目前市場上的一些觀望情緒。同時，新政沒有新的更嚴厲的抑市措施，各項政策保留了首次置業的優惠。”

　　在他看來，北京的新政落地，只是一個開始，隨著兩會的召開，全國各個城市勢必將陸續出臺各種本地細則，而之前處于觀望中的開發商和購房者，能夠恢復到正常軌道，而不至于“盲目的惶恐”。

　　一個現象是，對于“信心比黃金更重要”的房地產行業而言，未知的政策，比“房貸收緊”對于消費者更具殺傷力。在2007年年底出現的樓市高潮急轉直下，正是未知帶來的恐慌。

　　而從2009年年底國11條頒布之后的情況看，經歷過一次調控危機的國人，對于政策底線的承受力已經明顯提高。

　　在北京，在1月供應量和交易量大幅減少的同時，房價仍然持續上揚，而在長沙，政策滯后性則更加明顯，交易量和房價均有不同幅度上揚。

　　“應該說，這次北京的落地細則為未來各地地方政策初定了一個基調，在加大供應的同時，也沒有完全關死消費者的信貸這塊。這對市場來說是好事。”湘江一號營銷總監朱四海說。

　　[記者觀察]

　　長沙樓市將再次洗牌

　　不管開發商內心如何不愿意，遏制高房價漲幅的房地產調控政策不可避免地到來，已成定局。

　　“從北京的情況衍生來看，長沙這邊也不大可能會有大的政策松動，這對于開發商來說，又到了一個出現分化的時間節點。”朱四海說。

　　從長沙市政府和房地產管理部門透露的信息來看，目前的長沙仍在研究今年的政策走向，但在中央政府一波又一波的政策攻勢下，想要再現那種政策利好帶來的壯觀景象，顯然不大可能。

　　“不管政策怎么變化，最終來說起決定性作用的還是產品，保持自己的節奏很重要。”劉蔚說。在他看來，在最壞的市場，一如2008年的長沙，仍然有近600萬平方米的銷售量，“總還是有人買房的，尤其是像長沙這種城市，性價比合適、優秀的產品仍然是受到追捧的，關鍵是看你怎么做。”

　　對于一些大的全國性品牌來說，在經歷2008年的陣痛危機之后，盲目擴張被集中優勢兵力開發所取代是一種必然的選擇，“盲目投地王，積壓現金流這樣的事情，在2010年不大可能出現，資源向優勢項目集中會成為一個未來的趨勢。”愿景集團營銷總監付昊稱。

　　而在一些本地的企業看來，如何在變化的市場中尋求更好的生存，則成為當務之急。“我們2008年是被金融危機救了，今年還是比較猶豫，我現在的想法是到市州進行開發，避開資本競爭的高峰，同時能夠以更小的投資進行開發，不至于把全部身家砸在長沙。”一位本地不愿意透露姓名的開發商如此說。

　　一種可能的猜想是，在經歷第二波調控陣痛的長沙，大品牌的集中度提高將成為一種趨勢，而對于中小開發商來說，更加靈活的營銷手段和謹慎開發的節奏選擇，則成為當前考慮的第一要務。

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