中國(guó)物業(yè)稅：前途是光明的，道路是沒(méi)有的？

　　房?jī)r(jià)越來(lái)越高，民眾對(duì)物業(yè)稅期待越來(lái)越大，有形之手鐵心推進(jìn)，開(kāi)發(fā)商心急如焚，利益代言人陸續(xù)粉墨登場(chǎng)，開(kāi)年之后各方再辯物業(yè)稅———

　　再折騰 別杯具 不動(dòng)搖 等洗具物業(yè)稅虎年謎語(yǔ)：誰(shuí)虎落平陽(yáng)？誰(shuí)騎虎難下？

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩甚至直言“在中國(guó)征物業(yè)稅，前途是光明的，道路是沒(méi)有的。”

　　房?jī)r(jià)越來(lái)越高，民眾對(duì)于物業(yè)稅的期待也越來(lái)越大。但越是在物業(yè)稅“猶抱琵琶半遮面”的時(shí)候，利益代言人越心急如焚，不斷粉墨登場(chǎng)。

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩甚至直言“在中國(guó)征物業(yè)稅，前途是光明的，道路是沒(méi)有的。”

　　“政府開(kāi)征物業(yè)稅已經(jīng)鐵了心！”安邦咨詢認(rèn)為，政府相關(guān)部門(mén)已經(jīng)為“物業(yè)稅”的征收做了長(zhǎng)達(dá)十多年的準(zhǔn)備工作，相信最終開(kāi)征是早晚的事。投資性需求是否會(huì)因此減少，我們拭目以待。

　　物業(yè)稅動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？

　　“政府好像在積極推進(jìn)，但我認(rèn)為搞不出來(lái)。”在近日的一個(gè)論壇上，董藩公開(kāi)表示，稅務(wù)局好像說(shuō)今年要拿出一個(gè)可行的操作方案，但我想那個(gè)方案不可行。

　　“也許他會(huì)拿出一個(gè)方案，但騎白馬的不一定是王子，可能是唐僧，會(huì)飛的也不一定是天使，很可能是鳥(niǎo)人。拿得出來(lái)不一定是真正意義上的物業(yè)稅。”董藩說(shuō)。

　　其認(rèn)為，在中國(guó)，土地制度是非常特殊的，房子在漲價(jià)，哪部分在漲價(jià)？磚瓦嗎？不會(huì)，它是貶值的，建材漲價(jià)嗎？也不會(huì)，真正增值的是土地，國(guó)家的土地在增值，又向老百姓征稅，而我們已經(jīng)支付了七十年的租金，這合理嗎？法理上是說(shuō)不通的！

　　董藩的觀點(diǎn)遭到了不少人的反駁。浙江大學(xué)社會(huì)科學(xué)部主任史晉川認(rèn)為，即使我不是土地的所有者，但從法理上來(lái)講，使用者也是可以征稅的。

　　長(zhǎng)江證券分析師蘇雪晶認(rèn)為，雖然房屋所有者只有土地的使用權(quán)，但是對(duì)房屋卻具有完全的產(chǎn)權(quán)，征收物業(yè)稅不存在理論上的障礙，新加坡和香港就是典型的例子。

　　為什么物業(yè)稅的開(kāi)征會(huì)遭到大量的反對(duì)，除了物業(yè)稅本身情況復(fù)雜之外，重要原因就是觸動(dòng)了地產(chǎn)商的利益，不少專家學(xué)者充當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商的利益代言人。

　　蘇雪晶表示，在國(guó)外，物業(yè)稅主要作用是保障地方財(cái)政收入，尚無(wú)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的成功案例。但中國(guó)國(guó)情特殊，中國(guó)人口眾多，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前整體還是賣(mài)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)需求的釋放程度直接決定著房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

　　征收物業(yè)稅之后，投資、投機(jī)需求被大幅壓縮，甚至改善型需求都會(huì)受到一定影響，房地產(chǎn)回歸消費(fèi)本色，這有利于防止房?jī)r(jià)的泡沫化。同時(shí)，征收物業(yè)稅之后，稅種繁雜、計(jì)稅依據(jù)不合理的現(xiàn)象將大幅減少，有利于降低開(kāi)發(fā)成本，減少金融風(fēng)險(xiǎn)，降低購(gòu)房門(mén)檻，有利于限制房地產(chǎn)投機(jī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行。

　　回顧我國(guó)物業(yè)稅相關(guān)重要事件，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)正是地產(chǎn)商大幅圈地，地價(jià)加速上漲之時(shí)。政策時(shí)點(diǎn)的選擇表明政府打擊投機(jī)力量，不希望房?jī)r(jià)快速上漲的立場(chǎng)。房?jī)r(jià)上漲除了會(huì)打擊成交量外(而成交量才是貢獻(xiàn)財(cái)稅收入和增量G D P的關(guān)鍵)，還將影響民生和穩(wěn)定。

　　蘇雪晶認(rèn)為，物業(yè)稅征收最直接的就是抑制房地產(chǎn)需求，這可能會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向拐點(diǎn)，更有甚者，可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤(pán)。物業(yè)稅究竟對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)會(huì)產(chǎn)生什么影響關(guān)鍵還是取決于投資性購(gòu)房比例有多大。

　　還要靠物業(yè)稅收拾局面

　　中央黨校研究室副主任周天勇表示，現(xiàn)在很大一個(gè)問(wèn)題就是兩棲居住和多套率。據(jù)其研究，如果中國(guó)居民每人買(mǎi)兩套、三套、四套房子，大概還要用掉4億到5億畝地，也就是說(shuō)那時(shí)我們必須得進(jìn)口糧食了。第二，土地是國(guó)有的，但老百姓可以住五十年、七十年。誰(shuí)也不能再讓你們交一次出讓金，誰(shuí)也收不回。

　　“如果我們不征房產(chǎn)稅，中國(guó)沒(méi)有辦法收拾局面。”周天勇認(rèn)為，有兩個(gè)問(wèn)題，第一，房?jī)r(jià)根本控制不住。第二，勢(shì)必形成兩個(gè)階級(jí)。最高收入者2.4年就可以買(mǎi)一套房子，最低收入者是24年才能買(mǎi)一套房子。在這種情況下，這個(gè)社會(huì)就讓房子撕裂了，任何一個(gè)國(guó)家，包括美國(guó)，不會(huì)有百分之十五的人買(mǎi)了房子給百分之八十五的人出租以解決問(wèn)題。

　　“資本主義國(guó)家為什么沒(méi)有很多中產(chǎn)階級(jí)買(mǎi)兩套房子？”周天勇表示，就是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅，為什么澳大利亞房屋的空置率、黑燈率最高？就是因?yàn)檫@個(gè)地方不開(kāi)征房產(chǎn)稅，全世界的人到那兒去買(mǎi)房子。但記著，澳大利亞幾千萬(wàn)人有那么多塊土地。我們是13億人，那么多沙漠、那么多高山，要是房屋不控制住，很麻煩的。而且控制房屋價(jià)格最好的辦法不是首付率，首付率是剝奪窮人的辦法，只有開(kāi)征房產(chǎn)稅才是體現(xiàn)財(cái)富公平的辦法。

　　周天勇比較了印度和中國(guó)的基尼系數(shù)，印度大概是百分之三點(diǎn)八，除了他們沒(méi)有到我們的階段，很大一個(gè)問(wèn)題就是他們開(kāi)征房產(chǎn)稅。如果開(kāi)征百分之三，財(cái)富三十年后就交給國(guó)家了，對(duì)于拉動(dòng)國(guó)家財(cái)富是非常有用的。為什么溫州人到美國(guó)炒房去了兩飛機(jī)的人，最后一個(gè)人都沒(méi)炒起來(lái)？他們發(fā)現(xiàn)在美國(guó)炒房子，過(guò)五十年就交給美國(guó)政府了。

　　地方與中央的平衡木

　　從物業(yè)稅被提起到“空轉(zhuǎn)”，再到提出研究征收，時(shí)間跨度長(zhǎng)達(dá)六年，到目前為止基本細(xì)則草案還沒(méi)有制定出來(lái)。長(zhǎng)江證券分析師蘇雪晶認(rèn)為，這其中的原因主要是物業(yè)稅牽涉的方面太多，不僅僅是新增一個(gè)稅種，考慮到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定性，房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)的重要性，土地問(wèn)題的敏感性，以及地方中央財(cái)政關(guān)系的復(fù)雜性。物業(yè)稅的出臺(tái)并不是單純的打壓房?jī)r(jià)，主要是要維持房地產(chǎn)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，同時(shí)給地方政府以穩(wěn)定的稅源，理清中央與地方政府的財(cái)政關(guān)系。

　　“從時(shí)間跨度上我們看到了政府的謹(jǐn)慎，同時(shí)我們也看到政府的決心，政府的每一步都腳踏實(shí)地，力爭(zhēng)做好充足的準(zhǔn)備，物業(yè)稅改革勢(shì)在必行。”蘇雪晶表示。

　　雖然我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)名目繁多，但是房地產(chǎn)稅收對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)并不大，上海房地產(chǎn)稅收占財(cái)政收入比重還不到20%，與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比存在較大的差距。相反，我國(guó)土地出讓金對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)很大，房地產(chǎn)相關(guān)稅收，尤其是保有環(huán)節(jié)稅收與土地出讓金相比，就是“小巫見(jiàn)大巫”。此外，房地產(chǎn)稅收多為地方稅，稅率和稅基更多地由中央政府決定，缺乏必要彈性。受這些因素共同影響，地方政府征稅的積極性并不大。

　　蘇雪晶認(rèn)為，物業(yè)稅遲遲未能出臺(tái)，一個(gè)很重要的原因就是很多地方政府不支持。國(guó)家對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅最初的思路是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合一，改為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一征收的物業(yè)稅。

　　根據(jù)這一思路，以前政府一次性收取40-70年的土地出讓金就要分多年收取。地方政府入不敷出，平均收入只占支出的60%左右。地方政府實(shí)際的收入支出差距在2007年底1.5萬(wàn)億人民幣左右，在2008年底達(dá)到大約2萬(wàn)億人民幣。

　　2007年全國(guó)土地出讓金大約1.3萬(wàn)億人民幣左右，2008年為9600億人民幣左右。土地出讓金作為預(yù)算外收入的主要來(lái)源，對(duì)彌補(bǔ)地方財(cái)政赤字，支援地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，發(fā)揮著不可替代的重要作用。一旦征收物業(yè)稅，作為地方政府預(yù)算外收入主要來(lái)源的土地出讓金就不能一次獲取，財(cái)力本來(lái)就不雄厚的地方政府可能不堪重負(fù)。

　　■專家論見(jiàn)

　　李稻葵：一定要二次房改

　　清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵表示，中國(guó)一定要二次房改，政府必須直接參與開(kāi)發(fā)。我呼吁地方政府，直接把地拿過(guò)來(lái)自己開(kāi)發(fā)，可以請(qǐng)開(kāi)發(fā)商幫你設(shè)計(jì)、幫你施工、幫你經(jīng)營(yíng)，你給開(kāi)發(fā)商合理合法的利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)以后，至少短期內(nèi)把產(chǎn)權(quán)控制在政府手里，用比較低的價(jià)錢(qián)出租，維持我們的就業(yè)，維持城市的競(jìng)爭(zhēng)力，逐步地，在條件成熟的情況下可以出讓。此外，二級(jí)市場(chǎng)不能太活躍，活躍之后就變成投機(jī)性市場(chǎng)。

　　名詞解釋

　　物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。

　　本報(bào)記者 戎明邁

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