多數成熟市場經濟國家都收物業稅

　　中國房價居高不下，開征物業稅再次引發熱議。在國外，大多數成熟的市場經濟國家都對房地產征收物業稅。物業稅多屬地方主體稅種，是保持一個國家財政穩定的重要來源。

　　物業稅在各國的名稱不盡相同，有的稱作“不動產稅”、有的稱作“財產稅”，也有的稱作“地方稅”或“差餉”。無論名稱如何，物業稅的主要作用大致可歸納為兩點：一、增加政府財政收入，改善公共設施和福利；二、提高土地和房產使用率，遏止投機行為。

　　在一些國家，房屋產權是永久性的，而中國目前普通住宅的產權期限為70年。中國特有的國情和房地產環境使得開征物業稅注定將面臨不少困難，也會引起很多爭議。

　　專題文字：王希怡

　　物業稅在世界不少國家早已開始征收，特別是在發達國家，物業稅是稅收制度內一個非常普遍而重要的稅種。相較其他稅種，物業稅的一大優勢是其稅基(土地和房產)“不動”的屬性，方便管理和計算。但是，由于物業稅所帶有的一些天然的劣勢，使得很多國家在征收物業稅時也面臨不少難題。

　　難題1

　　資料不完整 

　　價值評估費時費力

　　本報訊 由于房地產是一種現實存在的資產，而非經濟活動流量，因此，在每年依據房地產征收物業稅時，必須先對其價值進行評估。但是，與股票及債權不一樣，房地產的價值沒有劃一的標準。

　　對房地產的價值進行單獨評估在很多國家都是一項費時費力又昂貴的操作。事實上，對于那些以物業稅為主要稅收的國家，對房地產價值的評估是一個非常大的挑戰。

　　目前，很多國家沒有全面的不動產登記資料，尤其是一些落后國家，信息技術在房地產登記和統計工作中應用很少，主要仍靠手工進行，這樣的做法成本高、效率低。

　　例如在肯尼亞，各級政府房地產財務和價值評估手冊中所涵蓋的土地數量，占應征稅土地總量最少兩成，最多七成。在幾內亞， 1999年的稅收手冊中大約涵蓋了應稅財產的三分之一左右。

　　此外，缺乏專業評估人員以及房地產市場管理不規范等問題，也嚴重干擾對房地產價值的評估工作，這些問題在農村地區尤為突出。

　　難題2

　　與收入脫鉤 

　　業主未必有力支付

　　本報訊 很多國家在征收物業稅時遇到的另外一個問題在于：業主(或者租客)未必有能力支付物業稅。

　　物業稅與收入所得稅或者消費稅的最大區別在于：房產的價值未必隨納稅人的經濟狀況改變而改變。例如，一個人從學校畢業后，置業前，他的收入和消費都會趨向于比較高；在剛置業后，特別是出于未來家庭規劃而購買了較大房子后，房產價值相對于收入來說會偏高；在工作成熟期，收入可能會比房價高；但是退休后，一位領取退休津貼的人士要繼續支付同樣的物業稅可能就會有困難了。

　　在經濟不景氣時，無力支付物業稅的情況就會更多。最極端的情況就是被裁掉的金融從業人員。他們可能在瞬間失去了收入，但他們的豪宅的價值以及相應需支付的物業稅卻沒有發生變化。

　　從政府的角度而言，物業稅一大優勢就在于它是財政收入的穩定保障，即使在經濟蕭條時期也是如此；但從納稅人角度而言，物業稅的負擔不隨個人的經濟狀況發生改變。

　　各國物業稅

　　美國：稱為不動產稅，歸在財產稅項下。稅基是房地產評估值的一定比例。目前美國的50個州都征收不動產稅，各州政府稅率不同，平均1%到3%。

　　加拿大：對100%的物業征稅。對擁有二套住宅的人還以高稅率征收，對自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優惠。

　　法國：政府采用土地年度稅的形式征收不動產稅。

　　新西蘭和澳大利亞：不動產稅是政府根據房屋的占地面積和每年進行評估的房屋價值按0.3%到1%征收。

　　奧地利：不動產稅/物產稅，房產持有人每年根據評估價值的1%繳納不動產稅。如土地沒有建造房屋，土地持有人根據土地的評估價值再繳納1%不動產稅。這意味著未開發土地實際需要繳納2%的稅。

　　新加坡：由新加坡國內稅務局對所有房產征收，自住房產的物業稅率是4%，其他類型房產的物業稅率是10%。  (熙怡)

　　物業稅雖高房價仍飛漲

　　個案1　　韓國

　　本報訊 韓國房價在前總統盧武鉉執政時期(2003年至2007年)出現飛速上漲。為了抑制高漲的房價，盧武鉉政府出臺了包括提高物業稅等一系列給樓市降溫的政策和措施。但是事與愿違，這些政策不但未能抑制房價，反而使得房價居高不下，甚至繼續上漲。

　　由于看好樓市上漲的趨勢，很多擁有多套住房的業主，寧愿承擔高額的個人物業稅，也不愿意輕易出售。或者，這些業主寧愿選擇把物業放到租賃市場中，也不愿意進行買賣交易。

　　而交易房屋量的減少，也成為助長房價快速上漲的又一個動因。2006年全年，韓國全國平均房價上漲19%，其中首爾上漲24%，漲幅當時居亞太地區之首。

　　盧武鉉政府收緊房地產政策以來，韓國房地產不但沒有降溫，反而陷入高房價、低成交率和供過于求并存的困境。一系列政策反而加大了買房者和供樓者的負擔，使得廣大韓國普通收入階層對政府怨聲載道。

　　貴房多征稅窮人還不依

　　個案2

　　埃及

　　本報訊 只要翻開埃及各大報章，就能感受到當地如火如荼的房地產熱潮。在大多數日子里，埃及的主流報紙上都可以看到各色各樣圖文并茂的彩色房地產廣告，推銷對象包括開羅沙漠邊緣的公寓、地中海和紅海沿岸的度假屋等。

　　這些廣告的主要目標客戶是埃及的中產階級和富裕階層，他們當中很多人在過去四年埃及經濟的飛速發展中分得一杯羹。瞄準這批“新貴階層”，埃及的房地產商不失時機地推出各式帶花園甚至游泳池的高級公寓。這些公寓雖然價格不菲，客流依然源源不絕。

　　有鑒于此，埃及政府試圖推行一項新的物業稅政策。有關法例已經在去年獲議會通過。有埃及官員預期，新政策有望給政府帶來每年5億美元的收入。

　　埃及政府表示，新物業稅政策只適用于市場價在9.2萬美元(約合人民幣62萬元)以上的物業，而據估計，這部分物業只占全國物業總數的5%。新物業稅最低僅6美元一年，適用于價值為9.2萬美元的物業；最高為1046美元一年，適用于價值為92萬美元(接近埃及物業最高價)的物業。

　　反對理由

　　本報訊 埃及人針對物業稅征收發出很多反對聲音。

　　1、影響經濟穩定

　　有經濟學家擔心，目前埃及的經濟狀況尚不穩定，貿然開征新物業稅可能會帶來負面影響。此外，新物業稅政策主要針對該國的富裕階層。埃及官員認為，埃及富人的稅務負擔并不重——個人所得稅最多只占總收入的20%。但這項新政策卻也遭到了包括中產階級甚至窮苦大眾的強烈反彈。

　　2、首套房應免稅

　　有人認為業主第一套房應可豁免繳稅，但是政府官員卻擔心這會成為很多富人設法逃稅的借口。

　　3、大房窮人難繳稅

　　還有人提出，很多年長的領救濟金人士以及人口眾多的貧窮家庭，住在歷史悠久的大屋子里，這部分人可能也屬于需要繳稅的階層，但事實上他們支付不起這筆稅金。對此，埃及政府承諾會根據實際情況減免這類家庭的稅負，但其成效卻遭到反對者的懷疑。

　　4、不愿申報財產

　　此外，根據新規定，埃及所有的業主，無論其擁有物業價值的高低，都需要向政府申報。這在埃及社會也引起很大的反響。因為傳統上，埃及的私有財產管理并不規范，很多人習慣了瞞著政府進行私下交易。

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