評論：物業稅，想說愛你不容易

　　況偉大

　　■ 將新聞進行到底

　　主持人：張巍巍(本報記者)

　　嘉 賓：劉洪玉(清華大學房地產研究所所長)

　　況偉大(中國人民大學不動產經濟研究中心副主任)

　　■對話背景

　　“空轉”多年的物業稅再掀風波。有消息稱，物業稅或將于今年推廣至全國，并在北京和深圳首先試點。國家稅務總局也表示，今年稅務部門將在全國范圍內開展房地產模擬評稅。如信息屬實，則勢將加速物業稅開征的步伐，對投資購房行為形成威懾，進而對房地產市場造成重大影響。我國應該開征物業稅嗎？它究竟能對樓市產生什么影響？

　　——疑問1——

　　該開征物業稅嗎

　　主持人：您認為我國應該開征物業稅嗎？

　　劉洪玉：應該。2003年10月14日，黨的十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》提到“分步實施稅收制度改革”問題時，要求“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。回溯到2003年的大背景下，可以看出當時中央提出開征物業稅的目的，是本著“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的原則，歸并房產稅、城市房地產稅、土地增值稅和城鎮土地使用稅等為物業稅，取消房地產開發建設過程中名目繁多的收費。十六屆三中全會關于開征物業稅的精神今天仍然沒有過時，仍然需要去努力推動。除了稅費改革的目的之外，開征物業稅還應該有兩個主要目的，一是為地方政府提供一個穩定的財政收入來源，二是適當增加持有房地產的成本，促進土地和房屋資源的充分利用和優化配置。

　　況偉大：應該征收物業稅，但稅賦、稅率的制定有待于進一步研究。物業稅既是財產稅，又是地方稅，征收的目的在于承擔地方公共支出，調整財產分配。

　　——疑問2——

　　物業稅能抑制房價上漲嗎

　　主持人：征收物業稅對房價有無影響？

　　劉洪玉：有影響，但不應該有大的影響。目前，對于開征物業稅的目的有許多解讀。如可對目前各地五花八門的房地產稅費進行清理，規范征收與使用程序，以減少現行房地產稅費中存在的不規范與腐敗現象；可使地方政府分享土地增值帶來的收益，獲得長期穩定的收入來源；可以遏制房地產投機行為，打擊高房價，促進房地產市場穩定；可以提高土地資源的利用效率等。

　　實際上，物業稅根本承載不了也不應該承載那么多的政策功能，更不能寄希望于通過物業稅來解決我國目前房地產市場、住房市場和住房政策中面臨的所有問題。雖然物業稅也能起到對居民財富和收入進行二次分配、促進或抑制房地產市場上的某些行為的作用，但這都是次要的和間接的。如果把物業稅作為政府干預房地產市場的政策工具，那么物業稅制度就需要隨著房地產市場的周期循環和短期波動而不斷調整，其稅基、稅率、減免范圍等關鍵參數一年之內可能需變化若干次，實在是難以想象。

　　況偉大：在其他條件不變時，開征物業稅將導致房價下降。從對1996年至2006年中國30個省份的面板數據經驗檢驗結果表明，對全國和東部而言，開征物業稅能有效起到抑制房價上漲作用，但物業稅對中西部作用效果不明顯。此外，利率政策效果要大于物業稅。因此，政策制定者應因地制宜地運用物業稅和利率政策。

　　——疑問3——

　　物業稅符合國情嗎

　　主持人：征收物業稅符合我國國情嗎？有無可替代物業稅的其他方法？

　　劉洪玉：物業稅改革，是一個發展方向，因為國情本身也在發生變化。總的來看，物業稅有其特殊功能，沒有其他更理想的替代方法。目前社會各界關注的主要是存在較嚴重的房地產投機、投機導致的房價上漲速度過快、部分房地產空置導致資源利用效率低下等問題。如果從解決這幾個問題的角度看，按照現有的制度規定，嚴格征收土地增值稅或房地產增值稅，就能解決部分問題。也可以借鑒西方國家的經驗，在房地產轉讓環節征收資本利得稅(就房地產轉讓過程中的凈收益部分征稅，類似我國針對個人財產性收入征收的所得稅)。

　　況偉大：我認為征收物業稅符合我國國情。我國土地由國家所有，由地方征收土地出讓金。目前的地方收入中，土地出讓金的收入占了很大比例。所以，征收物業稅必須先理順房產的稅租費三者之間的關系，同時也要理順房產稅與其他稅種的關系。

　　——疑問4——

　　物業稅該怎么收

　　主持人：您認為應如何征收物業稅？

　　劉洪玉：事關重大，建議進行科學的研究設計、模擬運行和評價后再開始征收。可以先在商用房地產領域試行，以探索經驗，之后過渡到居住物業。

　　為確保物業稅改革的順利實施，在改革初期，應從城市社會經濟可持續發展的角度，從推動地方政府財稅體制改革、促進土地和房屋資源充分利用與優化配置這兩個基本目標出發，進行具體的制度設計，不宜賦予物業稅太多的政策目標。希望其承載的其他政策目標，可隨著物業稅制度的不斷完善逐步增加。

　　征收物業稅要遵循的最重要的原則是公平原則，包括橫向公平和縱向公平。橫向公平是指擁有價值相近物業的納稅人應該繳納相近的物業稅，縱向公平則是指擁有較高評估值物業的納稅人應繳納更高的稅。要確保物業稅征收過程中的公平，必須借助科學的評估方法和先進的評估技術，不僅要盡可能準確把握每宗物業的課稅價值，還要做到不同物業課稅價值評估結果的排序正確。國外由于課稅價值評估結果排序錯誤導致納稅人投訴，政府為此不得不支付大量訴訟、賠償費用的教訓，值得我們認真借鑒。

　　開征物業稅，除了要做好理論、政策和技術準備外，還要選擇一個比較好的時機。國內外的實踐證明，制度變革和政策不連續，是加劇房地產市場不穩定的重要原因。當前，經歷國際金融風暴影響后的中國宏觀經濟尚未進入一個穩定發展的軌道，在經歷了2009年房地產價格快速上漲后的中國房地產市場也積累了比較大的風險，承受制度和政策變革沖擊的能力非常脆弱，因此2010年肯定不是進行物業稅改革的最好時機。

　　在未來征收物業稅的實施過程中，還要注意平穩過渡、分步實施。可先以商用房地產為對象，在不增加總體稅負、不改變納稅人范圍的前提下，以改善公平性、提高征管效率為目標，邁出物業稅實施的第一步。在取得經驗的基礎上，再逐步拓寬稅基，將物業稅覆蓋范圍擴大到住房領域。

　　況偉大：物業稅的征收在國外已有很多成熟做法，我比較贊同。在美國，物業稅制度與征收體系已相當完備。包括每年評估房屋價格，根據各州實際情況制定稅率。比如說，在美國是按州來征收物業稅的。雖然美國的平均物業稅在2%左右，但物業稅率高的州能達到6%，而物業稅率低的州才1%。小州因為財源少，往往物業稅率就比較高。

　　■ 名詞解釋

　　物業稅：物業稅也叫不動產稅，它的征收對象主要是土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。

　　據估算，目前地價和稅費約占購房成本的60%。即房價中的稅費，包括現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等，占了相當大比例。而所謂“物業稅”，就是將在買房時一并收取的稅費分攤到房產保有階段逐年收取，也就是說，將來房價會降低，但“養房”的成本會增加。

　　■ 新聞進展

　　北京最早明年底開征物業稅

　　據京華時報報道，1月26日，市地稅局有關負責人在政協小組討論會中透露，北京最早明年底開征物業稅。小組討論會的稅務專家們預測，社會關注的物業稅的稅率范圍大致在0.5%至1%之間。

　　市地稅局有關負責人介紹，去年國稅總局一位司長在會議上提到了物業稅問題。但由于當前有些房產的性質沒有完全界定清楚，因此開征物業稅絕非一件輕而易舉的事。他解釋，對于該稅種的征收與否和征管操作問題，將由國稅總局制定下發，再由北京地稅進行執行。據他了解，即使在國稅總局方面，也尚未形成確切的征收方案。

　　即使按照最快的流程推算，國稅總局與財政部方面達成一致方案，也需至少半年多時間，之后方案上報國務院，國務院再報人大批準，還要至少八九個月的時間。因此，如果明年底本市能對商業地產開征物業稅，已是最快了。

　　參與了物業稅征收前期調研的政協委員洪亞敏說，關于物業稅如何征收已有多個方案。基本方式就是按市值估價，打折后按一定比例計稅。比如，市價每平米2萬元，可以打七折或者五折，以五折做基數，再按一定比例征收，預計會從1%左右計征。來源：《科技日報》

 

 

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