日前國家稅務總局布置了今年財產行為稅征收的相關工作，并在全國范圍內開展房地產模擬評稅。雖然物業稅的開征是遲早的事情，卻也并不意味著它在短時間內可以鐵板釘釘。因為，這一稅種還存在七大難點等待一一解決。

　　開征物業稅先清掉這些“攔路虎”

　　1.已有這么多稅費，再征物業稅會不會重復？

　　現階段，我國涉及房地產開發的稅費共有53種，其中9項為“稅”，剩下的44項全部是“費”，它們占據了房地產開發成本的30%-45%。

　　-難點：稅費種類多，易重復

　　已經有了這么多的稅費種類，再來征收物業稅，就將出現重復的情況。當然，一些交易過程中的稅費可以與物業稅合并，比如房產稅、城市房地產稅等等，但交易之前的稅費是去是留，便成了大問題。

　　2.物業稅落地，土地出讓金消失？

　　物業稅不僅針對建成成品的房地產物業，還針對作為生產資料的土地資源。在歐美不少國家的征稅標準中，并沒有土地出讓金的說法，因為土地出讓費用已經并在了物業稅之中，按年計收，不斷累加。而我國卻實施的是土地出讓金制度，一次性收足全額。

　　-難點：土地出讓金是否應保留

　　按照物業稅“一刀切”的特性，土地出讓金與城鎮土地使用稅、土地增值稅等一樣，應該退出征收行列，或是分批逐年收取，不管最終采用哪一種方式，政府一次性收取的土地出讓費用都將大幅度減少，如果廢除或者減征，對城市建設的影響不可估量。

　　3.住宅寫字樓商鋪，物業稅應否一視同仁？

　　商品房的種類繁多，除了通常所說的住宅之外，還包括寫字樓、商鋪、車位等等，這些產品均有著自己與眾不同的建筑特征，但用途都大致相同，既可作為自用，也能夠用來投資，具備雙重屬性。從這個角度來說，物業稅的征收應該制定統一標準，也有利于推廣實行。

　　-難點：物業產權年限不同咋收費

　　我國的土地國有性質，使得在上面建起來的物業都有自身的產權年限，住宅最長，達到70年，商鋪最短，只有40年。此外，不同物業類型的實用率也存在差別，住宅可以達到八成左右，寫字樓和車位等往往只有五成左右。“壽命”不同，實際占用空間各異，卻要征收一樣的物業稅，難以說得過去。

　　4.物業稅征收，城市和農村要不要統一標準？

　　作為獨立稅種，物業稅在內容上可以針對不同房產制定不同稅率，但征收標準是否應該城鄉統一標準？眾所周知，我國土地所有制度雖然是單一的公有制，但卻有著特殊的城鄉二元結構，前者實行的是國家所有制，后者則為集體所有制。

　　-難點：國有與集體土地的管理

　　如今，隨著市區范圍擴大，同時出現了在國有土地上建設起來的商品住宅和城中村集體用地上建設起來的宅基地住宅，同屬于物業范疇，一個為全產權，一個為半產權；一個包含土地出讓金，另一個不包含土地出讓金，針對這兩類土地，物業稅將面臨無論統一標準或是分而治之都會導致極大的爭議出現。

　　5.物業稅來了，房價就能應聲下降？

　　有人認為物業稅的落地，是房價得以降低的關鍵調控手段，有的甚至大膽預測其能使房價下降三至四成。

　　-難點：征物業稅≠房地產調控

　　其實，物業稅與房地產調控并無直接關聯。一旦征收，不論對一套物業的持有者，還是多套物業的持有者，甚至承租者來說，都要付出更高的居住成本，因此降價推斷難以成立。

　　6.物業稅高低，按房價收還是按照面積算？

　　據報道，物業稅的收取方式存在兩種不同說法，一是按照房價征收，并有著單套住宅總價的“0.6%-6%之間”以及“0.9%-2.4%之間”兩種可能。另一種是按照面積計算，以120平方米劃分界線，大城市上浮20%至144平方米，不足分界線減半收取，超過分界線全額征收。

　　-難點：不同消費水平城市咋統一

　　前一種房價越高所需要支付的稅費就越多，會導致購房成本的提升。后一種照顧到了購買小面積的首次置業者，但無法體現高房價的一線城市與低房價的三線城市之間的差距。

　　7.缺乏登記、評估和法規，物業稅如何收？

　　要想開征物業稅，首先它需要具備完善的物業登記制度，然而我們目前的登記制度還不夠完善，其次得有科學的針對不動產的價格評估機制和會計制度，這是配置稅率和制定增、減稅率條款的依據。

　　難點：現行法規尚需完善

　　我國目前涉及房地產開發和交易的法律法規太多，但多不完善，且政出多門，這也是我國在物業稅征收方面急需解決的困難之一。

　　專家預測

　　最早也得三年后方能實施

　　物業稅從傳統意義上來看是財產稅，你持有不動產，你擁有財產，因此，國家會在每年都評估你財產是否增值，如果你增值比較大，就會征收一定的稅收，用來給政府做財政支出。物業稅不僅是再分配，也是政府的收入來源。

　　“國稅總局有物業稅征收的時間表，就是2015年之前，我們預計會在2013年-2015年之間。”資深房地產專家吳定金大膽預測了物業稅的落地實施時間，他的依據在于從空轉到試點的一年左右時間，加上全國人大一年到兩年半的審議周期。

　　業內說法

　　房地產供應結構將有調整

　　物業稅開征的難度在于其并非是單純一項的稅費改革，而是牽涉土地出讓制度、市場調控方向和房產建造方式等的大問題。“對于第一套，第二套，或是第三套，以及不同單價、不同樓齡的住宅都應該有不同的標準。”一位業內人士指出，物業稅的征收有利于房地產的流通，從而調節物業的占有結構，因而需要區別性開征。

　　這一觀點也得到了吳定金的認可，他同時認為，雖然物業稅調配了房地產資源的分配，但也可能會影響房地產最終產品的發展，因為物業稅將把高端的需求打壓，扶持中低端市場需求，房地產在整體品質的打造方面肯定也會受到影響。

　　他山之石

　　物業稅影響房價韓國大漲日本跌10年

　　目前，已有很多國家實施物業稅，但是所取得的樓價效果不一。日本在1992年實施稅制改革，對土地保有實施重稅，日本土地只升不跌的神話終結，樓價長跌十余年。而同樣在2005年對房產實施重稅的韓國，反而是房價因房屋供應量急劇下降而繼續大漲。征收物業稅已有上百年歷史的美國，向來不以降樓價為目的，樓價卻相對平穩。

　　計稅依據以房產估值居多

　　大部分的國家征收物業稅，以房產估值為計稅依據居多。美國各地方政府都擁有自己的房地產估價部門，物業稅以房產的估值為計稅依據，估值越高，物業稅越高。日本的固定資產稅標準稅率為14%，實行市町村長負責的房地產估價師制度，其根據土地用途(商業、工業、住宅、觀光、農田等)和位置，在每一情況類似地段(街道、交通、居住環境等)選出標準地和標準田。標準地價格以地價公示價格的70%為尺度并根據市場價進行調整。

　　市民不滿估值可申訴

　　美國各地方政府建立了比較詳細的財產信息管理制度。如果申訴人不滿意估稅官作出的決定，可向仲裁委員會提出申訴。經過這些程序后，假如申訴人仍然認為其財產價值沒有得到公正的評估，可向法院提起訴訟。

　　值得關注的是，各國都制定了各自的稅收優惠政策。據《南方都市報》

 

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