一度甚囂塵上的二套房首付比例爭論終于塵埃落定。國務院辦公廳昨日發布通知要求，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。

　　房地產信貸、樓市供應等方面的調控政策也悉數出爐。專家表示，一系列樓市組合拳將抑制投資性購房，在一定程度上抑制大中城市房價的過快增長。從通知可以看出，中央的態度是通過增加供給量來平抑高房價，而不是通過壓縮需求來抑制房價。而由于政策相對溫和，不會造成房地產行業大起大落。

　　二套房定義以家庭為單位

　　前期一系列樓市調控政策出臺后，“差別化信貸政策”的表述一直被業內解讀為二套房貸政策即將收緊。此次通知中對二套房貸政策終于有了專門表述：“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。”

　　由此，二套房貸首付標準仍將按此前40%的規定執行，否認了此前市場上關于上調二套房貸首付比例至50%的傳言。中國房地產業協會秘書長朱中一表示，二套房貸政策的變化對樓市肯定會有影響，尤其對投資和投機購房行為產生一定抑制，防止房價過快上漲。

　　對于何為二套房，通知首次進行了明確：只要利用過貸款買房，再次貸款買房就算二套房，并將以“家庭”為單位嚴格認定。合富輝煌首席市場分析師黎文江表示，對二套房概念的明確是此次通知中的一大亮點，“首付四成的政策其實一直沒有變過，只是在實際上未被嚴格執行，這在相當程度上也是因為究竟何為二套房未被明確”，“因此此次通知發出后，相信銀行在辦理貸款時將更容易操作”。

　　黎文江分析，“目前存在大量的房改房住戶，早年很多人買房也往往是一次性付清，這部分人群現在大都有換房意愿。”“按照通知，只要現有住房未利用過貸款，再次購房就不算二套房，因此這部分人群買房將享受到首次貸款購房的優惠，這將大大支持和鼓勵改善型需求。”

　　此外，通知對二套房貸利率政策進行了重新調整，與此前要求二套房貸利率上浮不同，此次允許貸款利率按照風險定價。“這就給了銀行很大的空間，可根據風險自行定價。”黎文江指出，實際上在購房中，利率比首付更關鍵，“首付畢竟是房款，總是要給的，比例高個一兩成，買房者無非就是勒緊褲腰帶先多付一些，但相應的貸款就少了，月供壓力也會小很多；而利率如果上浮，則意味著每月的利息款高了，購房者將付出更大的購房成本。”

　　多建保障房開發商說不妙

　　與二套房貸政策相比，開發商反而更擔憂通知中關于土地出讓的新規定。

　　通知要求各地根據房地產市場運行情況，把握好土地供應的總量、結構和時序。各地城市人民政府要抓緊編制2010—2012年住房建設規劃，重點明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房的建設規模，并分解到住房用地年度供應計劃，落實到地塊，明確各地塊住房套型結構比例等控制性指標要求。房價過高、上漲過快、住房有效供應不足的城市，要切實擴大上述五類住房的建設用地供應量和比例。

　　此外，各地被要求綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發時限及企業閑置地情況等因素，合理確定土地供應方式和內容，探索土地出讓綜合評標方法。對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人，要限制其參與土地出讓活動。

　　一位不愿透露姓名的開發商表示，如果保障性住房和中小戶型和中低價位的住房用地大幅增加，對開發商來說絕對不是一件好事。“目前，開發商盈利空間最大的往往是一些高端產品，若具體地塊都明確了住房套型結構比例等控制性指標，這將大大壓縮開發商的操作空間。”不過黎文江表示，新規對開發商來說也未必都是壞事。

　　不得分層分單元辦理預售

　　通知中還有一大亮點，就是要求各地政府結合當地實際，合理確定商品住房項目預售許可的最低規模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。

　　據了解，目前開發商在申請預售證時，往往都是分批申請，在推出房源時也都是分批推出，價格也是逐批提高。黎文江認為，該辦法可以在一定程度上抑制開發商囤房和哄抬房價，增加市場供應，“至少也能夠起到一定的警示作用”。

　　不過上述開發商提出，房地產開發資金投入量很大，開發商往往是一邊銷售回籠資金一邊建設，現在要求不得分層、分單元辦理預售，那就可能增加開發商的資金壓力。“最后可能會出現一種情況，比如原本開發商的資金可以開發5個項目，現在就只能開發3個，可能反而減少市場供應量”。而對于要求開發商在規定時間內一次性公開全部房源，售價也必須按照申報價格，“開發商則可能在申請預售時，就訂一個較高的價格”，可能反而會導致房價上漲。

　　連線廣東

　　“粵15條”近期鐵定調整

　　此前相關樓市調控政策出臺后，不少人非常關心“粵15條(樓市新政)”究竟會怎樣調整。雖然省住建廳廳長房慶方上月在參加某電臺節目時表示肯定會調整，但也未說明究竟會如何調。

　　房慶方在接受南方日報記者專訪時表示，此前樓市調控政策雖然陸續出臺，但都是來源于新華社的消息，省住建廳并未收到國務院的具體通知。

　　房慶方表示，收到具體通知后，省住建廳將認真研究通知，并盡快出臺新政策，報省政府審批。據了解，國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知已發出，預計“粵15條”也將很快相應調整。

　　作為廣東樓市風向標的廣州樓市，一系列調控組合拳將在房價居高不下的廣州樓市掀起怎樣的波瀾？記者昨日了解到，廣州市國土房管局限價房需求調查將在本月19日結束，今年重啟限價房可能性很大。廣州還將于近期組織樓市專項檢查，嚴查開發商捂盤惜售、哄抬房價的行為。

　　亮點解讀

　　防止境外“熱錢”沖擊樓市

　　政策摘要：有關部門要防范信貸資金違規進入房地產市場，防止境外“熱錢”沖擊我國市場。

　　解讀：廣東房地產市場的發展一直受到國外游資和熱錢的高度關注，這些資金的大進大出對房地產的穩定發展帶來危險。中國社科院金融研究所金融發展中心主任易憲容認為，境外熱錢早已開始沖擊廣東樓市。然而，亡羊補牢效果如何，尚待觀察。

　　探索綜合評標方法遏“地王”

　　政策摘要：各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發時限及企業閑置地情況等因素，合理確定土地供應方式和內容，探索土地出讓綜合評標方法。

　　解讀：北大公共經濟研究中心研究員韓世同表示，目前由于采取的土地招拍掛形式，土地肯定是價高者得，制度的不完善在一定程度上使得地價居高不下。而此次中央提出探索土地出讓綜合評標方法，將改變此前價高者得的土地拍賣方式，可以遏制“地王”的出現。

　　記者觀察

　　政策修補未動筋骨

　　有業內人士指出，通知新規可說是只動皮毛、未及筋骨，留有很大的空間。如二套房貸政策，實際上比此前的政策更為寬松。首付比例仍維持在四成，而貸款利率則取消了此前上浮的要求，可以按照風險定價，給了銀行很大的自主權。對于房貸這樣的優質貸款，銀行往往是極力爭取，這也導致了2009年雖然上有紅頭文件，銀行卻私下放寬優惠范圍，二套房貸政策明緊暗松。因此相信在實際操作中，銀行在制定二套房貸利率時，也很可能給予相當的優惠。

　　與2008年底出臺的“國十條”相似，通知還給了地方政府很大的空間。

　　黎文江指出，通知雖然對一些樓市政策進行了明確和細化，但相當程度上只是對現有政策的“修修補補”，“缺乏新意，變化不大，只動皮毛，未及筋骨”。上述開發商也表示，這些政策經過幾年的操作，開發商實際上都已找到了規避的辦法，這些辦法在日后也仍將發揮作用。“因此頂多短期可能會造成一些波動，我不擔心樓市的預期會發生變化”。

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