冰點特稿第734期

　　【冰點特稿】：我們不是炒房團

　　本報記者 董月玲

　　每當有人來訪，陳俊總會聊起一個關于炒房者的故事。

　　三年前的一天下午，北京西客站某一樓盤售樓處，來了兩個中年男人。

　　倆人矮瘦，其貌不揚，穿著普通的休閑服，拎著舊皮包。售樓小姐瞥了他們一眼，有一搭沒一搭地接待著。倆人想要樓書瞧瞧，售樓小姐嫌他們煩，躲一邊去了。

　　售樓處里一個小伙子見了不落忍，取了資料，又詳細介紹了樓盤情況。

　　看完所有材料后，兩位來客問：你們這樓，一層有多少套？

　　“一層有12套房子。”

　　“那這一層的12套，我們全要了。”

　　小伙子一愣，“12套？這是要付定金的，兩萬塊一套。”

　　倆男人隨即拉開自己的破包，取出24萬元現金，放在桌上。小伙子目瞪口呆，大廳里的人也都圍過來看稀奇，“嘖嘖嘖”地議論，售樓小姐們后悔莫及。很快，他們知道了這兩個人，都是浙江人。

　　“這個故事起碼說明兩點，一是浙商為人低調；二是浙江人有錢。”陳俊說。

　　陳俊是北京浙江企業商會副會長，據他介紹，現在北京有浙江人50多萬，浙商在北京的投資額達4000億元。單是去年，他們就投下了2000多億元，其中不少錢流向了房地產。

　　“買房子，就像買大白菜一樣。”這些年，他曾多次組織浙商，成群結隊地買房、買商鋪。但他們不愿意稱自己是“炒房團”，更愿意自稱是“浙江投資團”。

　　“我們準備在北京投資房地產，但‘炒房團’這個名不好聽，有貶義，我們不能干有貶義的事”

　　陳俊第一次出手買房是2001年，為了自住。他想在北京安家，不想繼續租房。那會兒，對于北京房市情況、城市將來的發展格局等等，他都不清楚。用的是笨功夫，死跑工地，足足跑了半年。最后，陳俊選中海淀區魏公村的一個樓盤。

　　“當時這一片亂七八糟的，樓正蓋著。可能我有教師情結，一看這一帶高等院校多，文化氣氛濃，就喜歡上了這里。那時，南城的房子才賣3000多塊一平方米，這里是期房，還要8000多呢。我一咬牙：買！買了一套170多平方米的四居室。歪打正著，看看，現在漲到近3萬塊一平方米了！”

　　2004年房地產市場開始發熱，但好多人還沒完全意識到。有些想買房的人，聽了專家的話，苦苦等待房價的回落。這時，一些在北京經商的浙江人，感覺上海的房價要漲了。

　　“為什么？你想呵，它離浙江近，浙商想要買房投資，第一站會首選上海。我跟著他們殺過去，買了一套120平方米的房子，才八九天的功夫，沒等過戶就倒出去，賺了近40萬元。那真叫炒房呵！但風險很大。”

　　2005年，國家宏觀調控組合拳陸續出臺，上海樓市馬上降溫，陳俊他們撤回北京。而此時，北京的房地產市場尚未噴發，還處在蟄伏期，正蠢蠢欲動。

　　“我們準備在北京投資房地產，但‘炒房團’這個名不好聽，有貶義，我們不能干有貶義的事。想了好久，才想出‘浙江投資團’這個名字。我們的打法也變了：由短線炒房、瞬間獲利的方式，改為以中長線投資為主。”

　　“浙江投資團”，以民間投資的形式運行，是一個松散的組織，成員不固定，看上某個項目之后，臨時招呼人，組團考察，匯集起來的資金數額，少則千萬元，多則數億元。

　　“我們投資團，在北京打的第一槍，就是萬年花城。”陳俊至今仍津津樂道。

　　這個樓盤位于北京西南三環，當時沒像現在這么火，一期樓盤剛開賣，知道的人少。經過仔細考察后，陳俊看到了“賣點”。

　　他分析說，北京的城市建設，就像攤大餅一樣，一圈一圈地往外攤。二環、三環、四五六環。在三環線上，已形成多個成熟商圈，像西三環的公主墳商圈，東三環的國貿商圈，南三環的木樨園商圈，北邊有中關村商圈等，只有這個西南三環，當時還空在那兒。

　　“對商業網點來說，金角銀邊的地段優勢最為重要。我感覺西南三環，是北京三環沿線最后一塊商業處女地。這個樓盤交通好、地段好，商機無限呵！而且，它離浙商的發家地木樨園、大紅門又近，離玉泉營也不遠，我知道那里有一批浙江人，在做水產冷凍生意，待了十幾年了，怎么不盯住這些浙商來發展呢？我當時預測，兩個月后這個樓盤準漲。”

　　2005年6月，陳俊領來溫州、臺州和義烏的浙商，到“萬年花城”看房。“兩三天后，就有幾個浙江老板定下了800萬元、1000萬元的鋪位。當初，跟我去買房的人，現在全掙錢了。商鋪的價格由每平方米一萬元，升值到現在的3萬多元。住宅的價錢，也由原先的4800，漲到快兩萬了，五年不到翻了三番。”

　　一下來這么多浙商集體看房，開發商也高興。因為這就意味著，浙江投資資本看好他的樓盤，這簡直是營銷宣傳的“活廣告”。這次購房行動，陳俊說確實吸引了不少媒體的關注，甚至招來了日本、新加坡、澳大利亞等海外媒體。

　　陳俊和他的投資團，風光一時，不僅記者采訪他，甚至連房展會的老總，擔心展會冷清，也專程登門，請他們到房展會上露露面，幫著激活一下人氣。

　　“我跟他們提條件，我可以組織浙商去參觀，但你得滿足我幾條。一、我們是以‘浙江投資團’名義去的，可不是炒房團，是代表浙商的整體形象，而不是個人行為。所以，你要給我們做‘浙江投資團’字樣的胸牌，讓我們掛在胸前，以區別其他人；二、必須選派端莊、漂亮的女引導員，舉著牌子，引導我們團入場并繞場三周；三、要在好的位置，給我們準備座位，好讓我們聽專家和各路房地產商介紹情況。”

　　“乖乖！哪里還繞場三周，我們一進去就被團團圍住。這個拉、那個拽，爭著讓我們看他們的樓盤。有個售樓小姐死纏住我不放，最后我答應她，去看他們的樓盤。她的公司開來了幾輛依維克，把我們直接拉到了樓盤現場。”

　　“冤枉呵！浙江商人也好，溫州商人也好，他們的投資行為，絕沒達到能左右城市房價的地步”

　　盡管陳俊竭力辨白他們不是“炒房團”，但照樣有不少人，把“投資團”看成“炒房團”。人們對“浙江投資團”的態度，陳俊感覺是“有恨有愛”。

　　早幾年，他曾隨一個青年企業家考察團，到了東北某省會城市。一下車，陳俊讓接站的人陪他繞市中心轉轉，想看看此地的商業氣氛以及房地產開發情況。

　　一打聽，在市中心最繁華的地段，房價也只有每平方米1800元左右。太便宜了！陳俊暗自吃驚。第二天，在座談會上，他發言說作為省會城市，目前，消費市場如此疲軟，房價如此低廉，可能會阻礙城市的繁榮和發展。應大力吸引經濟發達地區的商人和企業家，來此投資置業。

　　“我說，我可以組織一批浙商，來買房、來經商，當地領導馬上表示歡迎。我又說，過不了幾年，這里的房價可能翻倍上漲，有可能突破五六千一平方米。假如，有些商人把房子作為商品拿來轉賣，你們啥態度？他們異口同聲地說：這個不歡迎，絕對不歡迎！”

　　“看吧，這就是觀念差異。在浙商眼里，任何東西只要有市場需求，都可以拿來買賣。經濟的活力，就在于商品的流通。沒生意可做，當地的經濟怎能搞活？”

　　在很多人，尤其是缺錢缺房的人眼里，買房就是為了自住，炒房、囤房的人太可惡，是他們把房價抬起來了。“炒房團是不是房價上升的導火索”，有一次，一家大型網站，以此為題做了一場直播辯論，他們請了北京、上海、南京、深圳四地的業內人士參加，作為反方代表，陳俊也被邀請參加PK。

　　正方的觀點是，炒房團是房價上漲的罪魁禍首，是房價快速上漲和波動的主要誘因。由于目前房地產對銷售市場的監管有很多漏洞，給游資炒作提供了機會，上海的房價波動證明了這點。房地產與春節火車票一樣，應該是購者自用，炒房者就是黃牛票販。在一個健康的市場，房產黃牛是絕對不可能左右房價的。但是，如果一個地方的房地產市場，沒有強硬的縝密的政策法規來控制，允許某些人用銀行的貸款炒房，就像允許暴炒春節火車票一樣，那將永無寧日。

　　反方的觀點是：炒房團不是房價上漲的原因，房價上漲的最終原因，是房地產市場的供求關系和土地價格成本的攀升因素造成的，炒房團只是外因的一種表現，炒房團可以起到推波助瀾的作用，但不構成原因。

　　“所謂‘炒房’，不過是簡單的市場行為，實質是‘投資’。即然你承認房子也是一種商品，就要允許人自由地買賣、流通。沒有投資的房地產市場，是不健康的市場；沒有流通的市場，只能是死水一潭的市場！”陳俊說。

　　結果，節目一開始，陳俊就成了眾矢之的。“大家紛紛把責難的矛頭對準我，機關槍似地對我開火。”陳俊說，“冤枉呵！浙江商人也好，溫州商人也好，他們的投資行為，絕沒達到能左右城市房價的地步，房價一路攀升的原因很復雜，假如把所有的原因歸于浙江人，那太冤枉了，我們成了替罪羊。”

　　他抱怨道，改革開放都三十年了，有些人的觀念還停留在計劃經濟時代。說是一兩個“炒房團”進入了大上海，就把上海市場搞亂掉了，稀里嘩啦，那說明上海實在是太沒市場經濟的防線了！

　　網上直播辯論時，一些網友也紛紛發跟帖，表達自己的想法：

　　“人無橫財不富，炒房子本來就是市場行為，很正常，有嘛大驚小怪的，太落伍了吧。”

　　“關鍵還在于制度的規范，上海就是政策漏洞太多。”

　　“究竟是誰在房地產上賺了大錢？炒房的不過是跟在后面，撿點渣子吃，容易嗎人家。”

　　“滑稽吧，真不想讓他們炒，那還不是輕而易舉的事？把房價上漲的責任，往別人身上栽，不惡心嗎？不要以為老百姓沒有眼光，群眾的眼睛是賊亮賊亮滴……”

　　這個銅像很生動、也很親切，它形象地表現出“倒爺”吃苦耐勞、風塵仆仆的樣子

　　三十年前，當大多數國人還在享受著計劃經濟的余溫時，浙江人便挑上行囊，拉家攜口，奔向各方做起小生意。不少城市街頭，都能看見修鞋、擺攤的浙江人，他們從一針一線、一釘一扣中開始了原始資本的積累。

　　“只有鳥兒飛不到的地方，沒有浙商走不到的地方。”陳俊說。

　　1993年，陳俊辭掉英文教師一職，離開溫暖的老家浙江臺州，跑到天寒地凍的俄羅斯“淘金”。陳俊給人當過翻譯，也跟人倒過服裝。“那會兒，在莫斯科經商的中國人，多是散兵游勇式的練攤者，其中浙江人最多，幾乎在每一個自由市場，都能見到我的老鄉。”

　　俄羅斯的冬天來得特別早，9月底就開始下雪。在漫長的冬季里，地上常常鋪著半米厚的冰雪。莫斯科自由市場的攤位不是固定的，早到早“坐”。每天，練攤的人得天不亮就起床，匆匆吃過早飯，趕乘地鐵，奔向就近的市場，搶占好地盤。冰天雪地里，他們要待上一整天，直到萬家燈火才會收攤。這樣，每月可賺千把美元。

　　有的自由市場要交進場費，有的是由警察代收攤位費。攤位費從最初的2000盧布漲到萬余盧布，約合人民幣百余元。陳俊講，他們浙江人腦子活，為了省點錢，往往由一個人背著貨，買一張門票進門，其余的人冒充顧客混進去。“一旦警察來收攤位費了，左右幾個攤位配合默契，迅速把貨都疊到某一個攤位上，看上去只有一個攤位。到底要收幾個攤位費，有時警察也傻眼。”

　　最好賣的是各式皮夾克，“絲庫里革(多少錢)？絲庫里革？”過往的俄羅斯人不停地問價，他們試衣、討價，最后成交，一件件皮夾克被買走。“咱中國人做生意，比同行的‘老毛子’靈活多了，只要有賺頭就成交。市場上，上好質量的皮夾克久售不衰，價格堅挺，居高不下。俄羅斯人長得人高馬大，有時候，特大號的皮夾克穿在身上，他們也直喊：‘馬琳革！馬琳革！(太小了！太小了！)”

　　在莫斯科練攤可不是件容易事，大多數浙商采用“今天批發幾件，賣出幾件”的辦法。他們身上套上幾件皮夾克，行李袋里只放五六件，這樣行動起來方便。如果買家是青壯男人，那可得小心，攤主得使勁地拉住衣角，以防試衣人穿上后拔腿就跑。

　　最難耐的還是嚴寒。莫斯科動不動就是零下十幾攝氏度，千里冰封，萬里雪飄的，別說陳俊這些南方人，就連好多東北人也受不了。“在戶外練攤，那真是受罪呵。不用多久，練攤的人個個凍得手腳麻木，縮下了腰，眉毛上都凝了白霜。使勁地跺腳、呵氣、搓手，也不管用，干凍呵！可寧愿這么風吹雪打的，也沒人愿意離開這寸發財之地，只是拚命地跺腳，耐心等買主的光顧。”

　　后來，有一則新聞，讀后讓陳俊心生暖意。說是2008年5月24日，俄羅斯的阿穆爾州布拉戈維申斯克的“阿穆爾市場”旁，立了一座銅像——一座紀念上世紀90年代中國小商販的銅像。

　　這尊“倒爺”塑像，由青銅制成，重約兩噸。銅像是一個男人，一手拎著大旅行箱，一手托著個大盒子，肩上馱著大背包，腰上系著“倒爺”典型的腰包。銅像立好后，來參觀的俄羅斯人，爭相往“倒爺”腰包里投硬幣，據說投中的話，能給人帶來好運和財富。

　　陳俊覺得這個銅像很生動、也很親切，它形象地表現出“倒爺”吃苦耐勞、風塵仆仆的樣子。

　　商規第一條就是：身為商人，不要錯過看《新聞聯播》

　　1995年，陳俊回到北京，跟做各種各樣生意的浙江老鄉混在一起。不久，他開了一家企業策劃公司，后來當上北京浙江企業商會副會長，積累了豐富的人脈資源。

　　“咱浙江人的思路和觀念，就是與眾不同呵！”陳俊這些年，總結出了許多條浙商經商的“商規”，還寫了一本《草根浙商贏天下》的書，加以介紹。商規第一條就是：身為商人，不要錯過看《新聞聯播》。他們看新聞的目的，也是為了捉商機，避免做頂風逆勢的買賣。

　　2006年，全國一些地方的樓市猛漲，5月29日，“九部委”發布了“新政”。那天下午，陳俊得到相關信息后，便一條一條地分析。“十五項條款，我翻過來、倒過去，足足看了一個多小時。”讀罷，他又跟多位浙商通電話，交流學習心得。

　　很快，他們達成共識，簡單的兩條：一、新政局限在住房領域，對商業地產等其他領域涉及甚少；二，調控重點在房產交易過程。“我們一下子松了一口氣，新政絕非實質性地打壓，更不是一棍子打死。所以，我和投資團還可以繼續留在北京，房地產仍可大膽投資。”

　　但在投資方向上，他們做了調整：國家出臺的一系列調控措施，對商業地產幾乎沒有限制。“以往，我們投資喜歡‘眉毛胡子一把抓’。如今，我們的投資領域，從住房、商業并重，轉向以商業地產為主，而做商業地產，是浙商的強項。”

　　“一個商鋪養三代。”這是浙江人的一句老話。現在的說法是：“假如你愛他，就勸他做商業地產，因為它的利潤、回報實在太高；假如你恨他，也勸他做商業地產，因為它的風險也實在太高，做不好就會血本無歸。”

　　浙江人天生會做買賣，對錢有本能的嗅覺。十幾年前，他們初來北京做生意，多聚集在南城，人越聚越多便有了“浙江村”。經過浙商多年經營，現在的“浙江村”，有各類門店超過3000多家，中大型批發市場就有30多家。像北京有名的虹橋市場、天意市場、潘家園市場、馬連道茶城等，也都由眾多浙商投資、經營。

　　“市場、市場，有市才有場。‘市’，我的理解就是人氣、人流。沒有人的地方是做不了買賣的。在人煙罕見的地方，哪怕搞出一個五星級的場所，招商也很難。”

　　“選什么樣的商業地產進行投資，我們看兩個標準：一，地段位置好不好。要是在二級城市做商業地產，我們先問這個城市的常住人口是多少，流動人口是多少，人均收入是多少，在兩公里之內的商業網點有多少。做商業，商戶越多越好，消費人口越多越好，賺的就是‘人頭錢’；二，看外部環境好不好，也就是看社會治安情況怎么樣。否則，你賺到錢了，三天兩頭有地痞流氓來騷擾，也肯定沒法做生意。”

　　做商業地產，投資團一般用這幾種方式：一、最簡單的就是把項目全包下來，一下承租10年、20年。整體承包的好處是能壓低價格。然后，再重新包裝、定位、對外招商；二、以租代買的方式。如果一個項目投資兩三億元，只首付啟動資金3000萬元，半年后再付一筆錢，一年后又付一筆錢。兩三個億，在幾年之內付清。三、協助招商引資，按業內規矩得傭金。四、只買攤位。一下子買上十個八個攤位，再轉租給別人經營，這就屬于小打小鬧了。

　　有一回，投資團去東北考察一個項目。那是長白山腳下的一座縣城，這個縣正在修機場，鐵路和公路網四通八達。“資源、交通出人意料地好，讓人驚嘆的是，直到投資團到來之前，這里還是一片沉睡的商業處女地。”

　　陳俊他們去參觀縣下的一個鎮，說是國內目前最大的人參集散地，但因為缺少深加工、精包裝、規模小等原因，所以效益并不好，沒掙多少錢。

　　“那么金貴的人參，卻像賣大蘿卜一樣堆在地上賣，搞得不值錢。花上300元，就能買一大手提袋的人參，看了讓人惋惜！這一大袋子人參，要是拿到我們浙江倒賣，不知能賺回多少個300塊。人參，多珍貴稀有的東西呵！經過反復考察、調研，—位溫州商人，決定投資幾千萬興建人參市場，并建立產銷、精深加工一條龍體系，重新包裝，打造品牌。結果，他當年就收回了投資成本。”

　　還有一年，投資團去東北某地投資商業地產，結果開始招商了，可就是招不來商戶。

　　“我們就納了悶：這么好的市場，攤位搞得好好的，還有暖氣，而室外溫度是零下二、三十攝氏度，冷得要死，可商戶們就是不進場。難道當地人喜歡在戶外做生意？我們反復問原因，你猜他們怎么說：進市場，得交取暖費。可我們一個月才收10塊錢呵！就為了省這點錢，他們寧可站在冰天雪地里挨凍，真讓人哭笑不得。算了！我們干脆把取暖費免了，他們這才進場做生意。”

　　“目前的投資渠道太狹窄，政府應該好好引導這些民間資本，往什么地方、什么行業上投，而不是像現在這樣，任其盲目、隨意地流動”

　　最近，陳俊往來于北京與遼寧兩地，他們盯上了那兒的海景房。

　　“聽說當地人，是不太買什么海景房的，嫌潮氣重。人生地不熟，猛地到一個地方投資，你們不會受騙上當嗎？”我問他。

　　陳俊說，這幾年，“投資團”被騙失手的事還沒有過。但被忽悠的事，倒是經常發生。“到了地方一看，跟說的完全不一樣，那我們就打道回府，不投就是了。”

　　現在，外地來找“浙江投資團”去做項目的人越來越多。有開發商，也有政府部門。怎么才能規避風險，投資不失手，陳俊說他們有三步曲。

　　“第一步，我自己或我們幾個人，先跟著過去看看，對方負責所有開銷，接待得很好，說得也很好，尤其是政府項目，那簡直就是十全十美；第二步，感覺項目有做頭，我們再去。這次去，不跟任何人打招呼，悄悄地潛伏進去，明察暗訪，實地踏查，詢訪當地老百姓，這樣能聽到真話，了解到實情；第三次，如果仍然感到有價值，又去了。這回，我們把了解到的問題，全擺到桌面。對方一聽，得！他們知道的比我們還多，不能瞎忽悠了。總之，要來來回回好多次，才能最后拍板，這樣基本上不會失誤。”

　　聽陳俊的口氣，投資房地產，一時半會兒他們不會收手。可眼下的房價，實在太高。今年北京的房價，又上躥了一大截，還敢往里投嗎？

　　“投！我們浙江人做生意就是這樣，只要看準了，有賺頭，就大膽出手。我們做項目，從來不開論證會，從來不帶什么專家、學者，我們不聽他們的。”

　　他底氣十足，對后市充滿樂觀。“現在回頭看看，每次打壓過后，房價還不是彈得更快、更高？我的觀點是：一，房價絕不會跌回幾年前的價位，只會高起點后的小回落。去年趕上全球金融危機，房價也只是小幅回落而已，接著漲得更高；二，未來房價，不漲是不可能的。”

　　話雖如此，但上海、北京這樣的一線城市，他也覺得投資空間越來越小。“在北京，現在的投資回報率已降到10%，個別項目甚至低于5%，算不上是肥肉了。假如沒有15~20%的投資回報，我們是不會做的。”但一些交通發達、資源豐富的二級城市，比如長沙、成都、沈陽等地方，還有升值潛力。現在，他們把眼光瞄準了這些城市。

　　不過，陳俊也承認，選擇投資房地產，實際上也是浙商們無奈的選擇。

　　“現在做什么生意，能像買房這么劃算？5年不到翻三番。”陳俊的老鄉都這么說，“這兩年，也只有房地產保值、增值的潛力最大。做外貿的浙商，基本上很慘，倒閉的倒閉，破產的破產，巨虧的巨虧，生意很難做。炒股吧，就是一串數字上上下下的，很難掌控，總覺得不實在。前幾年，炒煤的浙商也不少，現在怎么樣？也都賠了。溫州一個做鞋的老板，投資小煤窯，出了事故，面臨整頓，投資失敗。辦鞋廠多年攢下的錢，全都搭進去了。”

　　投資買房，相對也省心省力，并不用花太多時間精力打理。“只要你看準了，投下去，房買了，扔在那半年一年的再拿出來賣，價格又不一樣了。你說說看，現在，這種扔下不用管，過一陣子就能賺上幾倍的生意，還有嗎？”

　　有報道說，現在浙江的民間資本，有10000個億，其中4800億元，趴在銀行里。

　　“浙江人的錢，也不是大風刮來的。”陳俊說，現在，存款利率低，物價上漲快，浙江人本來投資意識就強，但受金融危機影響，好多行業不景氣。錢要生錢，哪能捏在手上，總讓它在銀行里趴著。最保值、最安心的東西，就是房子了。

　　“資本就是追本逐利的，哪兒掙錢，就往哪兒流動。浙商投資房地產的熱情這么高，也說明了一個問題：目前的投資渠道太狹窄，政府應該好好引導這些民間資本，往什么地方、什么行業上投，而不是像現在這樣，任其盲目、隨意地流動。”

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