《投資者報》記者 任鵬宇

　　此前最擔心的政策問題眼下已被中央經濟工作會議解決大部分，房地產業似乎前途一片光明。但是，這個行業頭上仍懸有三把達摩克利斯之劍。

　　供地隱憂：中低價房、

　　中小套型房大減45%

　　12月8日，國土資源部相關部門公布的《今年前三季度土地市場運行情況通報》顯示，去年中央政府出臺的4萬億投資計劃，直接帶來了土地供應的井噴：前三季度全國土地供應總量180544公頃，同比增加31.0%。其中，通過招拍掛方式出讓的土地面積105867.92公頃，同比增加31.0%。前三季度住宅用地供應40192公頃，同比增加8.7%；普通商品房用地供應33183公頃，同比增加4.3%。

　　但值得注意的是，普通商品房用地供應占住宅用地供應總量的比重為82.6%，比去年同期下降了3.5個百分點。且在前三季度中低價位、中小套型普通商品房用地供應為6002.94公頃，與去年同期相比大幅減少了45%。中小套型普通商品房用地的減少，將直接意味著明后年中低價位、中小套型普通商品房供給的減少。

　　前三季度招拍掛帶來的土地出讓價款達到6296億元，同比增加1.4%。其中，僅北京的賣地收入總額就達760億元。雖然《通報》顯示，前三季度土地招拍掛的平均價款594元/平方米，比去年同期的768元/平方米下降了22.6%。但第三季度普通商品房用地出讓平均價款1171元/平方米，同比(1134元/平方米)上漲3.5%，比第二季度的1037元/平方米更是上漲了12.9%。這導致各地地王頻現。

　　房價泡沫：房價收入比、

　　空置率是國際5倍

　　12月4日，中國指數研究院的一份報告顯示，北京、上海、深圳、杭州等一線城市的房屋租售比已經超過1:300的國際警戒線。房屋租售比是國際上用以判斷房產是否具有投資價值和存在泡沫的普遍標準，是反映樓市健康與否的晴雨表。一般而言，租售比1:200到1:250之間意味著區域房產運行良好；而超過1:300的租售比警戒線，就意味著房價偏離房產價值，隨之而來的是投資價值變小和投資風險加大。

　　根據中國指數研究院最新的統計數據，今年1至10月，北京地區房屋租售比達到1:434，高居榜首；上海地區也高達1:418，此外深圳、杭州均突破1:360。而且業內人士表示，統計所采用的是二手市場數據，如果換成新房，結果“可能比實際水平還低”。

　　“至少有80%的人是買不起房的！房價泡沫很嚴重。”中央黨校研究室副主任周天勇3個月前就做出了這樣的判斷。

　　12月7日，中國社科院在北京發布2010年《經濟藍皮書》。藍皮書指出，中國房價收入比超出合理承受范圍，85%家庭無能力買房。藍皮書表示，房價收入比(住房價格與城市居民家庭年收入之比)應當在3~6倍的范圍，6倍以上的居民購買住房就已非常困難。而此前的8月份，根據北京市統計局和北京市房地產交易管理網的相關數據，目前北京市的房價收入比已達27:1，超出國際平均水平5倍。

　　一邊是多數人買不起房，另一方面則有大量房屋空置。有統計數據表明：目前在北京、上海、深圳三地，很多樓盤空置率達50%以上。而按照國際通行慣例，商品房空置率在5%~10%之間為合理區，空置率在10%~20%之間為空置危險區；空置率在20%以上則意味著商品房嚴重積壓。

　　捆綁效應：銀行、政府、

　　民眾被動形成利益共同體

　　雖然各種指標紛紛示警中國樓市的潛在風險，但作為新經濟增長點，房地產業與整個國民經濟密切相關，商品房成交下跌早已成為國民經濟“難以承受之重”。

　　目前，我國房地產業占GDP總額6.6%，以及四分之一投資額。與其直接相關產業達60個。毫無疑問，房地產已成為中國經濟的直接命脈。另有統計數據顯示，我國金融機構在房地產里的貸款(包括開發商貸款、土地貸款和個人住房按揭貸款)已經達到數十萬億。顯然，房地產業已經與地方政府、國家經濟及民眾利益捆綁在一起。

　　如果各方利益沒有得到厘清并向健康方向發展，大家將被地產一直挾持，最終也隨地產的崩盤一起墜入深淵。

　　2010年內地房地產業能否保持穩定發展，將成為中國經濟走勢的風向標。而對于備受關注的樓市泡沫之患，國信證券認為，由于房地產投資存在衰退隱憂，房價仍處在穩定可控水平，信貸資金并未大量流入樓市，“樓市泡沫”言之過早，未來政策仍將偏暖。

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