國務院昨天出臺的有關“個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施”的規定，終于讓社會各界爭論了很長一段時間有關房地產優惠政策的問題塵埃落定。而對該規定的出臺，業內人士分析認為，包括北京在內的一線城市目前已高達40%漲幅的短期炒房行為或將因此得到抑制，“房齡”在2到5年之間的房源年前或將突擊上市，因房源不足而帶來的二手房房價快速上漲態勢有望得到抑制。但考慮到房價下跌需要一個過程，因此新規定也很難造成年前二手房價下降。

　　一個“繼續”：二套房貸優惠將繼續

　　在去年12月20日公布的《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》(又稱“131號文”)中，有兩條鼓勵普通商品住房消費的政策當時暫定執行時限為“至2009年12月31日”。

　　此次明確繼續實施的主要是第四條：“加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。在落實居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優惠政策的同時，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。”

　　一個“恢復”：營業稅征免時限恢復至5年

　　去年的“131號文” 對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策，將個人購買普通住房超過5年享受稅收優惠，改為2年。將過去按照全額征收的稅收，改為按照差額征收。

　　業內認為，此次，國務院常務會議明確將征免時限恢復至5年，這將對短期的炒房投機形成抑制。

　　解讀

　　北京“房齡”2到5年的二手房交易成本將漲4倍 達歷史最高水平

　　“按照國務院的新規定，12月31日以后，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，這將使得二手房交易成本比2008年上升4倍。”美聯物業市場研究部總監張大偉向記者介紹。

　　根據國務院的有關規定，有關二手房營業稅征收優惠是從今年1月開始實施，也就是說，從1月到12月31日期間，“房齡”在2年以上的二手房，都免征營業稅；而在此前，只有5年以上的才免征營業稅。“雖然這次是營業稅的免稅期限恢復到2009年之前，但因為在此前，北京市銀監局出臺了84號文，杜絕了2009年之前很多買房人通過做低成交價避稅的做法，因此，新規定將讓今后2到5年之間的二手房交易成本增長4倍。”

　　張大偉用實例算了筆賬：2009年以前北京二手房交易執行的雖然是5年內全額收取5.5%的營業稅，而實際交易中，因為很多中介公司和買賣雙方通過“陰陽合同”避稅——即買房人通過“陰陽合同”，把要作為納稅憑證的網簽合同價格做低，北京5年內二手房基本都是按照地稅局及建委規定的最低指導價格納稅，而今年9月以后，因為北京銀監局84號文的出臺，規定銀行必須按照網簽合同評估貸款額度，杜絕了“陰陽合同避稅”做法，二手房買賣按照實際成交額全額納稅。以一套3年期限80平方米、建委最低納稅指導價格為80萬、成交價格為200萬的二手房計算：(如下表)

　　2009年之前，該套房需要繳納的稅費為：營業稅80萬×5.5%(“避稅”做法)+契稅80萬×1.5%+個稅80萬×1%=6.4萬元

　　2009年12月前：營業稅零+契稅200萬×1.5%+個稅200萬×1%=4萬元

　　優惠取消以后：營業稅200萬×5.5%+契稅200萬×1.5%+個稅200萬×1%=16萬元

　　“不難看出：2009年以后，營業稅取消后，和2009年相比，2到5年內的二手房房源交易稅費成本上升4倍。即便是和2009年之前相比，也高出了兩倍多，這意味著營業稅優惠政策取消后，二手房交易成本將達到歷史最高水平。”張大偉強調。

　　40%左右房源受影響最大 二手房價格有望止漲走穩

　　計算結果顯示，稅費優惠政策取消后，北京二手房交易成本即便是和2009年之前相比，也高出了兩倍多，二手房交易成本將達到歷史最高水平，而這將對2到5年內的“短期炒房”行為起到抑制作用。“年底前，北京等城市二手房市場2到5年期的房源或將突擊上市出售，此前因為房源供不應求而造成的二手房價連續猛漲的現象，或將因此止漲走穩。”中原地產華北區總經理李文杰、北京金隅嘉業房地產公司副總經理王新光等人分析認為。

　　根據北京中原地產、鏈家地產、美聯物業三家知名中介公司的統計，目前，北京二手房市場上掛牌出售房源中，此次政策調整最受影響的2到5年期的房源約占成交量的40%上下。“而事實上，因為近幾年炒房人群的增加，市場上2到5年、炒房人計劃短期炒房的房源遠不止40%。這部分房源因為二手房房價飛漲，10月后甚至出現一天漲10萬元的瘋狂現象，因此很多5年以內的房源房主并不急于出手，甚至賣了后還不惜雙倍賠償買房人繼續‘捂房惜售’等待漲價。但隨著稅費優惠政策的取消，年前，這部分短期炒房的房主肯定要急著上市出售。”李文杰分析，“北京二手房市場此前一直呈現的房源不足而房價飛漲的局面將因此在年前得到改變。房源多了，買房人選擇多了，二手房業主‘物以稀為貴’的優勢也就沒有了，年前二手房價也將因此止漲走穩，但不會馬上出現下跌，因為房價下跌畢竟需要一個過程。”

　　而對一些年前突擊上市出貨的二手房主會不會借“優惠政策”突擊漲價這一購房人關心的問題，鏈家地產相關負責人認為，“這種情況不會出現，因為房源多了，買房人可選的余地大了，業主過去用來漲價的‘稀有’因素沒有了；此外，買房人還可選擇過了年再買，短期炒房的房主在年后肯定將面臨因交易成本高而讓利給買房人的局面。”同時，作為新房的開發商，金隅嘉業副總經理王新光認為，年前，隨著2到5年之間二手房房源上適量的增加，也會間接推動一手新房的銷售，“眼下，在投資渠道有限的情況下，賣舊買新還是很多人的選擇。”

　　12月二手房單日成交量或將突破2000套 明年一季度市場可能轉涼

　　“在11月份房產優惠政策是否延續不明朗的情況下，二手房‘趕搭優惠證末班車’集中成交現象已十分明顯。此次稅費優惠政策的明確取消，將助推12月份二手房成交到達一個新的高峰，明日起各區縣房地局很可能人滿為患。”鏈家地產有關負責人判斷。“事實上，12月第一周，北京二手房成交本身已再上高峰，預計在本月將出現連續的成交單日突破2000套二手房，甚至突破3000套的歷史記錄。”美聯物業的張大偉也如是認為。

　　對此，鏈家地產相關負責人認為，中央此次經濟會議在明確二手房稅費交易優惠政策的同時，也明確其他住房消費政策將繼續實施，“也就是說此前減免首次購房契稅、金融政策上的利率優惠等將繼續實行，自住消費群體明顯受到扶持，因此，買房人不要僅為急于趕搭營業稅優惠末班車而提前購房，對自己的購房計劃還應要做好置業規劃再行入市。”

　　對此，李文杰認為，“稅費交易優惠政策的取消，其實是國家抑制投資購房的一個政策信號，影響的不僅是需要買房的人和已經買房入市的炒房人，還將影響因房價飛漲而將要進入樓市炒房的人。需求的減少或許將使二手房市場在12月上升到歷史頂峰以后開始出現成交量下調，特別是執行新政的2010年一季度市場，不排除將會出現非常冷淡的可能，而成交量的下跌最終將會影響到房價。樓市和股市一樣，永遠是買漲不買跌，反過來，成交量下跌的時候，市場不漲就會出現下跌”。

　　新聞原聲

　　明年將增加中低價位商品房供應

　　新華社電(記者 江國成 劉錚)國家發展和改革委員會主任張平9日在全國發展和改革工作會議上說，明年我國將完善住房消費和調控政策，增加中低價位和限價商品房的供應，抑制投機性購房。

　　明年，“國家將加大政府投入力度，加快廉租房等保障性住房建設，支持城市棚戶區、工礦區棚戶區及國有林區、墾區、煤礦棚戶區改造和農村危房改造，繼續實施游牧民定居工程。”張平說。

　　新聞分析

　　優惠終止將增加短期炒作成本

　　新華社電(記者 杜宇)個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施意味著政府一方面支持百姓在住房上的自住和改善性需求，一方面抑制投機性購房。

　　住房城鄉建設部房地產市場監管司司長沈建忠說：“營業稅征免時限重新恢復到5年，主要是抑制投機性購房，最重要是增加短期炒作的成本。”

　　中國房地產業協會副會長朱中一說：“據我們了解，房價上漲快的地區，投機成分比較多，營業稅政策的調整，能夠對炒房起到擠出效應，這樣一來就緩和供求關系，有助于平抑房價。”

　　對于國務院常務會議提出的其他住房消費政策繼續實施，沈建忠說：“這說明政府支持居民自住和改善性購房需求，政策對自住和改善性需求沒有影響。”

　　國務院發展研究中心研究員廖英敏表示：“老百姓一直擔心自住和改善性購房需求政策有變，政府明確表態，等于給了因自住和改善性需求而購房的老百姓吃了一顆定心丸。”

　　朱中一說：“其他住房消費政策不變，再加上抑制投機需求，這樣才能夠真正滿足普通群眾自住和改善性購房需求。”

　　接受采訪的專家官員都表示，增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，有助于擴大居民消費需求，增強消費對經濟增長的拉動作用。

　　鏈接

　　大連成首個取消“稅費優惠”政策城市

　　大連市地稅局12月8日發布消息：大連市二手房稅收優惠政策將于今年年底如期終止，對不足5年的二手房轉讓恢復征收營業稅及附加，個人所得稅核定稅率下調為1%。作為全國第一個明確宣布取消稅費交易優惠政策的城市，昨天，大連出現二手房買賣雙方扎堆過戶的擁擠場景。

　　數字

　　國家統計局的數據顯示，今年1－10月，全國商品房銷售額31539億元，同比增長79.2%；其中，商品住宅銷售額漲幅最大，達到84.3%，辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長43.0%和53.7%。

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