12月5日，水城路上多個房產中介招攬咨詢信息的市民。早報記者 王炬亮 圖

　　明年起征免時限由2年恢復到5年 首套房和改善性住房的優惠政策繼續

　　東方早報記者 劉秀浩 

　　中央政府已下定決心遏制2009年房地產行業的超常規熱度。昨天，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究完善促進消費的若干政策措施，其中第七條明確規定，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。這是國務院全部八條舉措中唯一一條明顯的市場抑制性措施。

　　同一天，在全國發展和改革工作會議上，國家發展改革委主任張平也指出，我國將完善住房消費和調控政策，增加中低價位和限價商品房的供應，抑制投機性購房。

　　另外，國務院常務會議也指出，其他住房消費政策繼續實施。這意味著，首套房和改善性住房的購房優惠政策將明確得到延續。

　　業內人士表示，從政府政策意圖來看，房地產市場已經由保增長向防泡沫轉變。

　　抑制房產投機

　　目前執行的二手房營業稅優惠政策，是根據2008年12月29日財政部、國家稅務總局聯合下發的《關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》。其中最主要的看點，就是個人住房轉讓營業稅免征時限從原政策中的5年改為2年。

　　通知規定，自2009年1月1日至12月31日，個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　目前營業稅稅率為住房總價的5.5%，一旦優惠政策恢復為5年，原本房齡滿2年、可以免征稅費的住房交易成本將大幅增加。以一套總價200萬元的住宅為例，單純營業稅差額就將達到11萬元。

　　7日閉幕的中央經濟工作會議提出，增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加強廉租住房等保障性住房建設。盡管并沒有明確提出“抑制投機和穩定房價”，但相關信號早已透露。中央經濟工作會議召開前夕，包括國家信息中心首席經濟師范劍平等在內的學者普遍認為，今年以來部分城市房價漲幅偏大。近期溫家寶總理在視察上海時也曾明確提出“抑制投機”。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，此前文件中原本就已經規定了執行期限，如今按時終止，說明中央政府下決心要抑制投機需求，而不希望房價上漲過快。

　　房價上漲之勢難改變

　　不過，此次國務院文件明確，“其他住房消費政策繼續實施”。

　　2008年10月22日，財政部、國家稅務總局聯合發布《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)。通知規定如下：一、對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%。二、對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。三、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。這些政策將得到延續。也就是說，此次政策所針對的對象僅僅是投資性購房者，對于首次購房的業主，政策依然采取鼓勵態度并給予優惠。

　　今年房地產市場從下半年開始，投資性購房比例明顯增加，而下半年也是房價上漲最為迅速的一段時期，房價漲幅甚至超過了歷史高峰時期的2004年。房地產業界最近一段時間開始頻繁出現泡沫出現的言論。

　　易居中國分析師薛建雄分析表示，由于政府的政策是大大增提高社會商品房的供應和銷售量，房地產業成長速度和供不應求的問題就會加快得到解決。加上限制短期炒房的稅費政策，將影響到投資者信心。只要通脹預期獲得化解，預期樓市就會轉入平穩。盡管政府措施意在控制房價，但在通脹預期未改變的前提下，房價上漲之勢也難改變。

　　2008年出臺的部分二手房優惠政策

　　● 契稅、印花稅、土地增值稅

　　2008年10月22日，財政部、國家稅務總局下發《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》：

　　1. 對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%。(原比例1.5%) 

　　2. 對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。(原比例0.05%) 

　　3. 對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。(原比例1%) 

　　實施日期：

　　2008年11月1日    

　　● 營業稅     

　　個人購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。(原比例5.5%) 

　　實施日期：2009年1月1日 

　　實施期限：一年     

　　● 貸款利率     

　　商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。 

　　實施日期：2008年10月27日

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