新華網上海12月9日電(記者葉鋒)7日閉幕的中央經濟工作會議強調，增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。9日召開的國務院常務會議提出，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施。9日，國家發展改革委主要負責人表示，將完善住房消費和調控政策，增加中低價位和限價商品房的供應，抑制投機性購房。

　　業內人士分析認為，至此，明年的房地產政策走向已經明確，一方面，內需尤其是消費需求仍有待擴大，普通的住房消費仍將鼓勵；另一方面，房價上漲較快等問題需要逐步解決，短期“炒房”等投機性需求將面臨抑制。

　　一個“繼續”：對自住型和改善型住房消費的信貸支持得以延續

　　9日的國務院常務會議認為，明年我國經濟發展面臨的困難和挑戰仍然很多，為實現經濟平穩較快發展，仍然需要堅持擴大內需特別是增強消費對經濟增長的拉動作用。會議明確，明年“個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施”。

　　易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，中央對明年經濟增長仍不無擔憂，所以明確明年繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。在此背景下，宏觀經濟政策總體上有利于房地產開發投資和商品房銷售。

　　國家統計局的數據顯示，今年1－10月，全國商品房銷售額31539億元，同比增長79.2%；其中，商品住宅銷售額漲幅最大，達到84.3%，辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長43.0%和53.7%。1－10月，我國社會消費品零售總額10.14萬億元，同比增長15.3%。不難看出，今年住房消費對整個內需尤其是消費需求起到了非常明顯的拉動作用。

　　在去年12月20日公布的《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》(又稱“131號文”)中，有兩條鼓勵普通商品住房消費的政策當時暫定執行時限為“至2009年12年31日”。

　　此次明確繼續實施的主要是第四條：“加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。在落實居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優惠政策的同時，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。”

　　知名物業機構永慶房屋副總經理陳史翎認為，這對普通購房者來說是一大利好，將對明年住房消費產生積極作用。

　　一個“恢復”：住房轉讓營業稅征免時限恢復至5年 將有效抑制投機

　　然而，另一方面，房地產業在2009年快速回暖的同時，房價也迅速攀升。國家統計局的數據顯示，10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲了3.9%，漲幅比上月擴大1.1個百分點。這是自今年3月份以來，全國房價第8個月連續上漲。在一些熱點城市，房價之高已超過2007年高峰期的水平。各界對房地產泡沫的擔心也日益增加。

　　去年的“131號文” 對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策，將個人購買普通住房超過5年享受稅收優惠，改為2年。將過去按照全額征收的稅收，改為按照差額征收。業內認為，此次，國務院常務會議明確將征免時限恢復至5年，這將對短期的炒房投機形成抑制。

　　上海中原地產副總經理陳宇玨為記者算了筆帳：征免時限恢復成5年之后，如果賣家在5年之內出售房屋，要承擔現行的5.55%的營業稅率；如果是成交價為300萬元，則賣家要繳納營業稅16.65萬元，“如果在5年之內轉手，就不得不承擔為數不小的稅費負擔”。

　　永慶房屋副總經理陳史翎說，這兩年來，大陸大量民企老板、民間投資者成為房地產的短期投機者乃是“炒家”。在市場上升期，他們在一兩年乃至幾個月內就會不停買進、賣出。今年有些時期，短期投資、投機性需求占二手房交易總量的20%—25%，助長了房價過快上漲。

　　他表示，明年營業稅征免時限的拉長，將明顯增加炒房者的投資成本，他們必須要計算：房價上漲帶來的收益和資金成本、交易稅費相比，孰大孰小。陳史翎預計，受此政策影響，部分投機性買家可能會較快退出，部分原本準備入市的炒家會陷于觀望，這將對平抑房價過快上漲產生積極作用。

　　楊紅旭還提醒，雖然“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”明年將繼續實施，但同時將“根據新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性”。這說明，如果明年房價繼續高漲，或開發投資過熱，房地產調控不排除緊縮的可能。

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