將推廣農(nóng)村集體建設(shè)土地入市調(diào)控房?jī)r(jià)

　　2010年土地新政將設(shè)限土地供應(yīng)面積及醞釀增加土地增值稅；農(nóng)村集體建設(shè)土地入市試點(diǎn)將并行推廣。

　　11月16日，記者獲悉，國(guó)土資源部在正式對(duì)商品住宅用地進(jìn)行面積設(shè)限后，其近期在北京、上海等地區(qū)的調(diào)研已經(jīng)暫告段落，并正在形成2010年新的土地調(diào)控政策，這些政策將包括出臺(tái)相關(guān)囤地處罰的措施、醞釀增加土地增值稅等。而據(jù)記者了解，之前試點(diǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)土地入市也將繼續(xù)推廣。新的土地政策一旦嚴(yán)厲執(zhí)行，必將對(duì)樓市泡沫形成打壓之勢(shì)。

　　國(guó)土部醞釀新版土地調(diào)控

　　針對(duì)目前的高地價(jià)和嚴(yán)重的囤地現(xiàn)象，積極醞釀2010年新一輪的土地調(diào)控政策是國(guó)土資源部近期的主要任務(wù)。

　　11月13日，國(guó)土資源部正式出臺(tái)文件，針對(duì)商品住宅用地的宗地出讓面積首次給出明確的上限，要求大城市不能超過(guò)20公頃。

　　“顯然，這一規(guī)定將增加土地招拍掛的競(jìng)爭(zhēng)性，讓更多的房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)會(huì)有資金參與土地競(jìng)拍，有效地抑制資金實(shí)力雄厚的央企不斷刷新大宗地塊地王的現(xiàn)象。”豐潤(rùn)世紀(jì)地產(chǎn)分析師戴曉光認(rèn)為。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，將土地整塊大宗出讓是各地方政府一直以來(lái)的習(xí)慣。今年以來(lái)，僅北京市出讓的居住及包括居住性質(zhì)的地塊中，面積超過(guò)20公頃的有12宗。其中，最大的兩個(gè)地塊面積均超過(guò)45公頃，有6宗地塊的出讓價(jià)格超過(guò)15億元。

　　但據(jù)記者了解，國(guó)土資源部的新土地調(diào)控政策，遠(yuǎn)不止于此。據(jù)記者從消息人士處獲悉，近日，國(guó)土資源部在全國(guó)范圍的大型調(diào)研已暫告段落，而2010年新的土地調(diào)控政策行將出臺(tái)。國(guó)土資源部還組織了北京、上海等10個(gè)重點(diǎn)城市的土地部門(mén)負(fù)責(zé)人，召開(kāi)了房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)運(yùn)行座談會(huì)。

　　而新的土地調(diào)控政策還將包括不同區(qū)域靈活供地、加大力度打擊并曝光相關(guān)土地違法案件、出臺(tái)相關(guān)囤地處罰的措施等。而進(jìn)一步明確稅收政策，增加土地增值稅，把土地增值部分返還給社會(huì)也在商榷中。同時(shí)，國(guó)土部正在加快新一輪土地利用總體規(guī)劃修編。

　　“農(nóng)地入市”解困高地價(jià)

　　除了上述2010年的土地調(diào)控新政，值得注意的是浙江省即將展開(kāi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的試點(diǎn)。

　　11月17日，據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，浙江省對(duì)外透露，國(guó)土部近日已確定在浙江開(kāi)展農(nóng)村土地整理改革試點(diǎn)。最快2010年元旦起，浙江將在全省范圍內(nèi)推廣農(nóng)村集體建設(shè)土地入市，并逐步實(shí)現(xiàn)與城市國(guó)有土地“同地、同價(jià)、同權(quán)”的健康流轉(zhuǎn)模式。

　　這種模式的核心，就是將來(lái)自宅基地置換后騰空出來(lái)的土地，用作工業(yè)用地和商業(yè)用地；原有農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后，吸引社會(huì)資本投資現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，大大提高土地經(jīng)營(yíng)效益。

　　以浙江省嘉興試點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)為例，龍七星鎮(zhèn)通過(guò)農(nóng)村宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)，戶(hù)均可節(jié)約用地0.736畝，可置換出2955畝左右的用地空間，節(jié)約率為71%。

　　據(jù)浙江省對(duì)外透露，浙江省政府、省國(guó)土廳已下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加大農(nóng)村土地整理改革試點(diǎn)的通知》，在全省范圍推廣“嘉興模式”。

　　據(jù)悉，這種模式和實(shí)驗(yàn)也獲得國(guó)土部、國(guó)務(wù)院研究中心等部門(mén)的高度關(guān)注，并有望獲得其他省份的借鑒。

　　如果農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，顯然必將大大緩解目前土地供應(yīng)緊張的局面，而地價(jià)抬高房?jī)r(jià)的問(wèn)題也將迎刃而解。

　　對(duì)此，戴曉光認(rèn)為，雖然農(nóng)村集體建設(shè)用地入市必然會(huì)引發(fā)諸多問(wèn)題，但一定會(huì)大力打擊房?jī)r(jià)。因?yàn)橐环矫嬖黾恿舜罅康耐恋毓��?yīng)，使得土地價(jià)格降低，住宅成本也會(huì)大幅降低，同時(shí)農(nóng)村土地的大量出售，大量人口融入城市，也就加快了中國(guó)的城市化進(jìn)程。

　　土地調(diào)控打壓高房?jī)r(jià)

　　如果新的土地調(diào)控政策嚴(yán)厲執(zhí)行，目前泡沫嚴(yán)重的樓市必將受到嚴(yán)重打壓。

　　“2009年中國(guó)的房?jī)r(jià)太高，其深層次的原因是政府的土地供應(yīng)行政制度、壟斷性的賣(mài)地體制、對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地漲價(jià)謀利行為打擊不力、地方政府的房地產(chǎn)財(cái)政和房屋的持有成本很低，是這些體制問(wèn)題的一次集中爆發(fā)。”中央黨校研究室副主任周天勇直指目前的土地政策和開(kāi)發(fā)商拿地后的二次囤積和壟斷，是導(dǎo)致土地供應(yīng)緊張和房?jī)r(jià)上漲的重要原因。

　　而此次國(guó)土部的新土地調(diào)控，最為突出的問(wèn)題就是治理囤地和地王。

　　周天勇認(rèn)為，土地調(diào)控政策包括治理囤積土地一直以來(lái)都有政策，但是以往多次清理未開(kāi)發(fā)兩年以上閑置土地，都不了了之，如果新政策得到執(zhí)行，房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)受到打壓。

　　“同時(shí)，土地調(diào)控政策與財(cái)稅、稅收等體制的改革互動(dòng)，有助于進(jìn)一步理順?lè)康禺a(chǎn)體制。”周天勇認(rèn)為。

　　而農(nóng)村集體建設(shè)用地入市雖然備受爭(zhēng)議，但其如果能夠全面推廣，對(duì)高房?jī)r(jià)以及樓市泡沫的打壓則是業(yè)界所共識(shí)的。

　　“農(nóng)村集體建設(shè)土地入市，首先受到打壓的將是目前價(jià)格高高在上的城郊別墅，這類(lèi)房產(chǎn)作為稀缺資源，價(jià)格被一炒再炒，如果農(nóng)村集體用地可以入市，那城郊別墅必然淪為農(nóng)家大院，價(jià)格自然會(huì)下跌。”一家知名地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人士對(duì)記者坦承。

　　戴曉光同時(shí)認(rèn)為，設(shè)置土地供應(yīng)的上限和農(nóng)村集體建設(shè)用地入市都有促進(jìn)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的作用，一方面增大了城市建設(shè)用地，一方面降低了準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，必然會(huì)催生出更多的中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，從而體現(xiàn)更充分的競(jìng)爭(zhēng)，改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，打擊開(kāi)發(fā)商囤積待漲的局面，讓房?jī)r(jià)降到合理的水平。（據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》）

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