“優惠政策”進入倒計時 “高房價”持續考驗調控

　　新華網上海10月30日專電(記者 葉鋒、鄧華寧)近期，不少城市樓市一掃入秋以來的平靜，突遇成交的“高峰期”。其中一重要原因，是去年實施的部分優惠政策即將到期，供需雙方此時“搶抓機遇”。

　　不過，短期起落背后，房地產市場的基本面沒有改變�！案邷夭煌恕钡姆績r、旺盛的投資性需求以及揮之不去的通脹預期等因素，將繼續對樓市施壓，持續考驗政府的調控能力。

　　部分地區樓市“突遇”成交高峰

　　近期，部分重點城市的樓市迅速擺脫秋季以來的下滑，戲劇性地迎來一個成交高峰。比如，公開數據顯示，10月前半個月，杭州商品房日均銷售在110套、120套，但進入10月下旬以來，便逐日上升，直至突破200套。南京商品住宅日均成交量在10月中旬曾下探至200套左右，但進入下旬便速升至500套、600套。

　　在上海，每日商品房銷售在10月中旬前后還在700多套的水平徘徊，至20日開外便提升并保持在1000多套的高位。易居中國的統計數據顯示，10月19日－25日這一周，上海商品住宅成交量一掃陰霾，大幅上漲51.44%，達到51.37萬平方米，一下子回到今年6月本輪樓市最高點時的水平，其中松江、寶山等郊區樓市成交量更是迎來超過100%的漲幅。

　　二手房市場情況相似。記者從上海多家房產中介了解到，最近業務員們“忙碌多了”，房東把以前過高的掛牌價降下來，猶豫不決的買家也加入購房大軍。中原地產閔行區一門店的業務員介紹，由于房東和買家的積極性都有提高，近一周來房源的成交周期已從9月底、10月初的一周縮短到三四天，一些短期的投資客購房更顯活躍。

　　價格方面，10月19日－25日這一周上海商品住宅平均成交價格為16404元／平方米，環比下滑1.35%。不少重點城市也呈現出“量升、價微跌”的態勢。

　　“優惠政策”到期前“搶抓機遇”？

　　“沒幾天時間了，買房動作要快，賣房也要抓緊時間！”近日，中原地產上海七寶店的業務員萬正偉這樣反復“提醒”房東和看房者。因為，始于去年的一系列“優惠措施”中，部分政策將于年底到期。

　　去年12月20日出臺的《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》為樓市帶來多種利好，比如明確“對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照首次貸款政策”；此外，還減免營業稅，普通住房免征時限由5年降為2年，不足2年轉讓的，按差額征收。非普通住房差額征收的時限由5年降為2年。上述政策暫定執行至今年12月31日。

　　在此基礎上，各地政府還可以有“自選動作”。比如，上海出臺14條相關優惠政策，其中“個人將購買超過2年的普通住房對外銷售的，個人不負擔營業稅”“個人轉讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個人不負擔個人所得稅”“購買自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調整至20%”等不少政策也是至今年12月31日到期。是否延續，有關部門尚未表態。

　　如在上海購買一套80平方米、總價100萬的普通住房，如享受上述優惠政策，買方共需繳納契稅、印花稅、交易費10000元；如果優惠取消，則總計繳稅費15700元。如果轉讓一套購入滿3年、面積為85平方米、總價100萬的非普通住房，根據上述優惠，賣方共需繳納營業稅、個人所得稅、土地增值稅等20000元；一旦政策取消，所繳稅費激增至78000元。數千、數萬的價差，牽動著供、求雙方的神經。物業服務機構世邦魏理仕住宅部董事陳煒認為，一旦優惠政策取消，將對“首次置業者”產生較大影響。

　　短期起落背后：高房價持續考驗政府調控

　　中國樓市受政策影響大。上述優惠政策年底到期后是否會延續，已引發了市場足夠多的猜想。但必須看到，短期價、量起起落落的背后，樓市的基本面沒有改變。比如，今年上海商品住宅全年成交量預計在2500萬平方米左右，但新增供應量將只有約1300萬平方米。有效供應量不足的問題日益突出。全國方面，今年前三季度我國全社會固定資產投資同比增長33.4%，而房地產開發投資同比增幅只有17.7%；如果房地產的投資不能及時頂上，明后年的供應形勢將更為嚴峻。

　　雖然，上述一系列政策的初衷并非為了救“房價”，但今年以來樓市交易復蘇的同時，房價也快速攀升，部分城市房價接近乃至超過歷史最高點。房價偏高已成為社會共識，尤其是在部分大城市，房價已高度脫離普通居民的承受力。然時至今日，看不到房價合理回調的跡象。

　　此外，部分城市投資性需求依然旺盛、通脹及銀行加息等諸般預期揮之不去。在上述多種因素的作用下，房價依然存在高位上行的可能，樓市調整的壓力或將繼續加大。房地產市場的嚴峻形勢將對政府的調控能力形成持續考驗。

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