今年5月以來，以北京為龍頭，深圳、上海、南京、成都、重慶等城市土地市場在短短幾個月內(nèi)爆發(fā)井噴行情。開發(fā)商迫切需要拿地開工補足供應(yīng)。隨著一個個新地塊以高溢價拍出，不僅拉升了所在區(qū)域在售樓盤的價格區(qū)間，也為兩年前高位拍出的地塊解套、上市提供了價格空間的保障�！∵M入9月，全國各地頻頻上演土地爭奪戰(zhàn)，地價也屢創(chuàng)新高。此時讓我們來關(guān)注2007年成都土地市場成交的部分高價地塊，在經(jīng)歷了一波低谷之后，它們目前正以什么樣的表現(xiàn)面對市場？

　　2007年

　　成都土地市場情況

　　世家機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年成都主城區(qū)(五城區(qū)和高新區(qū))土地市場共發(fā)布拍賣和掛牌土地112宗，總供地面積達3909282.0796平方米，合計5863.8938畝；其中成交108宗，成交凈用地面積5691.2125畝；成交總金額為2527341.113萬元。其中，拍賣方式供應(yīng)土地75宗，全部成交，總成交面積為4381.3696畝；掛牌方式供應(yīng)37宗，成交33宗，總成交面積為1309.8429畝；未成交的土地共4宗，全部為商業(yè)(服)用地，總面積為172.6813畝。

　　“高價地”入市賣得還不錯

　　業(yè)內(nèi)多數(shù)人普遍對2007年樓市最火時成交的地塊表現(xiàn)不樂觀，然而，這并沒有阻礙部分開發(fā)商激流勇進的步伐。2008年末至今，部分2007年成交地塊相繼進入開發(fā)銷售階段。調(diào)查顯示，2007年拿地后，成都市已開發(fā)項目約30個，銷售普遍較好。

　　2007年5月底，凱德置地以11.67億元人民幣獲得位于光華大道的2號地塊，166畝的面積屬當(dāng)日競拍地塊中最大，起拍價為300萬元/畝，凱德置地在角逐中以705萬元/畝的單價拍得。據(jù)當(dāng)時資料顯示，該幅用地規(guī)劃總建筑面積約為414000平方米，凱德置地計劃將于2012年建成3800套住宅及商業(yè)設(shè)施。

　　憑著地段以及開發(fā)商的品牌，當(dāng)時許多人對該項目報以很高的期望。回顧2007年光華大道房價一路高升的態(tài)勢，新盤價格集中在4500-5000元/平方米，部分樓盤價格突破6000元/平方米……有人預(yù)測，項目均價怎么也不會低于六、七千。

　　然而2007年底，受金融危機影響，光華大道房價下調(diào)。數(shù)據(jù)顯示2008年整個光華大道的平均降幅在15%左右，個別項目甚至達到37%……如何突圍，成了凱德地塊命運的關(guān)鍵。

　　今年3月7日，備受關(guān)注的凱德·風(fēng)尚一期開盤，當(dāng)天成交近120套，創(chuàng)下了成都樓市自2008年以來少見的熱銷場面。其開盤起價5200元/平方米，均價5500元/平方米，最高價達7300元/平方米，當(dāng)天的銷售總額逼近1億。目前項目均價為6400元/平方米。

　　凱德方面認為，他們是“借助品牌和產(chǎn)品打造達到了預(yù)定目標(biāo)”，從而避免了高價地塊入市的風(fēng)險。

　　此外，中海于2007年4月拿地的項目中海·城南1號2008年11月底以1萬元左右的均價入市，至今仍在高層豪宅市場保持著穩(wěn)健的銷售狀態(tài)；成都中天盈地產(chǎn)2007年7月20日以1195萬元/畝拿下的南部新區(qū)地塊--合景泰富·疊翠峰，今年4月5日正式開盤，均價9000元/平方米；在2007年拿地的芙華·金色海倫，6月6日開盤，100余套房源兩天內(nèi)銷售80%……在成都2007年高價地塊的市場亮相看來，許多項目表現(xiàn)不俗。

　　利潤誠可貴定位最關(guān)鍵

　　2007年的許多"高價地"都獲得了市場的認可，銷售業(yè)績也打破了“謹慎入市”的“保守”論斷，但個中辛酸，只有開發(fā)商自己知道。

　　“看了好久，終于開盤了�！庇袠I(yè)內(nèi)人士這樣形容三圣鄉(xiāng)附近的國嘉項目。2009年，隨著動工期限的逼近，曾以超過700萬每畝價格拿地的國嘉四海逸家項目，進入了開盤銷售期，其別墅以不足5000元/平米的價格入市。

　　當(dāng)時國嘉拿下該地塊，就有人認為該區(qū)域目前的房價還不能支持這樣的地價；第二年，樓市進入了深度調(diào)整。在高昂的地價成本下，四海逸家不得不在產(chǎn)品上挖空心思，通過向?qū)痈咭�空間的做法，把產(chǎn)權(quán)面積90平米延展成為200多平米的“空中別墅”，以200%以上的贈送面積達成了一個解決方案。

　　前段時間，研究機構(gòu)推出的成都樓市半年報告中，2009上半年項目銷售金額TOP10和項目銷售面積TOP10榜單藍光·凱麗香江傲然其中。

　　早在2007年7月，藍光以1385萬元/畝的價格拍買到琉璃鄉(xiāng)地塊時，根據(jù)樓面地價在2600元的情況，有專業(yè)人士就預(yù)測，該塊地開出的高層每平方米可能會在六、七千元，然而讓人大跌眼鏡的是，2008年底，藍光·凱麗香江開盤，剛開盤3850元-3980元/平方米的數(shù)套特價房，4180元-5420元/平方米主力戶型的價格，著實讓許多人感到驚訝。

　　對于藍光·凱麗香江，有專業(yè)人士分析，項目定位于市場主流需求，首次置業(yè)和改善型置業(yè)，并以一貫的高性價比沖擊市場，業(yè)績自是不俗。

　　此外，中�！こ悄�1號定位的高端豪宅，合景泰富·疊翠峰定位的小高層電梯公寓，芙華·金色海倫定位的10層低密度洋房……無不透露出高價地“產(chǎn)品定位至關(guān)重要”。

　　成本無優(yōu)勢改打"價值"牌

　　就購房者而言，不管開發(fā)商地價成本有多高，決定他們下單的關(guān)鍵還是要看產(chǎn)品能否帶來更大的價值。以凱德·風(fēng)尚為例，它的產(chǎn)品改變了人們對于“小戶型低價值含量”的固有認識。隔震系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等以往連高檔住所也難能引進的高科技措施，其中很多更是首次進入成都市場，這些均被凱德置地廣泛應(yīng)用于占有很大比例的小戶型居所內(nèi)，更新了市民對于科技居家的想象能力，贏得了改善型需求消費者的廣泛認可。

　　對于許多購房者的顧慮，也為了消解成本高的先天限制，開發(fā)商往往通過“保值、提升”居住價值"來打消，這也成為當(dāng)前在售高價拿地開發(fā)商營銷策略的重點之一。提升樓盤的“居住價值”，已經(jīng)成為這些高價地開發(fā)商的普遍手法。

　　隨著市場的升溫以及購房者的理智購房，讓“提升價值”成為開發(fā)商打造、推廣產(chǎn)品的拿手好戲。而這些在樓市火熱期拿到的高價地的開發(fā)商，也努力使產(chǎn)品以更多的價值優(yōu)勢受到購房者青睞。(成都晚報)

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