◎ 中國指數研究院

　　今年上半年，在各方還在對樓市“小陽春”半信半疑之時，各地樓市卻迅速走出了令人更加難以相信的量價齊升的局面，市場仿佛在一夜之間又重新回到了金融危機前的火爆之中。

　　這一方面是由于市場需求仍然較為旺盛，及購房者對住房保值增值的預期，另一方面，也是更重要的原因在于開發企業在資金壓力緩解后失去了降價促銷和回籠資金的壓力。在以上兩方面的因素短期內不會改變的情況下，預計下半年的房價仍會穩步上升，個別新增供應不足的城市可能會有較快增長。

　　地王頻現，商品房庫存大幅下降

　　土地市場：瘋狂搶地局面重現

　　盡管北京等十大城市中有6個城市上半年土地成交面積(指規劃用途為住宅或含住宅的綜合類用地的規劃建筑面積，下同)仍低于去年同期，其中北京、廣州較去年同期下降36.3%和33.1%，深圳、南京下降57.4%和70.5%。但從6月的成交面積來看，北京高達238萬平方米，超過1?5月累計水平；南京1?5月總成交面積僅為32.5萬平方米，但6月即達33萬平方米，與前5月累積量持平。而重慶6月土地成交面積高達671萬平方米，是1?5月土地成交量的4.6倍，廣州、深圳6月的土地成交面積也超過了1?5月的總成交面積。

　　不僅成交面積大幅上漲，土地價格也不斷被刷新。2009年上半年，北京等十大主要城市土地成交溢價水平明顯上升，除天津外均高于2008年水平，北京、廣州甚至超過50%，分別為57%和79%，上海為48%，而去年全年分別為33%、2%、13%。

　　從單價和總價排行榜可以看出，2009年6月，全國住宅用地成交總價8次被刷新，樓面地價6次被刷新，6月成為不折不扣的“地王月”。地塊成交總價和樓面地價的不斷刷新，一方面和推出地塊面積大、地段好等客觀因素有關，另一方面和開發商資金實力增強、銀行信貸放松、通脹預期加大、未來前景看好等因素有關。

　　上市量：企業推盤逐漸加快，但上半年上市量仍不及去年同期

　　受去年房地產市場銷售大幅下降的影響，開發企業在今年紛紛放慢推盤節奏或“以銷定產”，主要城市新上市面積明顯不及去年。從近幾個月的情況來看，企業推盤信心明顯恢復，新上市面積開始上漲。上海6月新上市面積超過200萬平方米，成都、重慶接近或超過100萬平方米，較去年同期均有不同程度的增長。

　　但1?6月累計來看，新上市面積仍不及去年同期。北京新上市面積較去年同期下降35.7%，降幅在7個可比城市中最高。成都、武漢、深圳等城市1?6月新上市面積較去年同期下降20?30%不等。

　　成交量：主要城市紛紛大幅增長，5、6月增速有所放緩

　　2009年以來，主要城市成交量明顯上升。上半年，杭州①、深圳、天津成交面積較去年同期分別增長180.4%、148.9%、115.5%，蘇州、重慶、青島等城市亦超過或接近100%。

　　但從絕對量來看，由于價格連續上漲和多個城市成交量在4月達到或超過歷史最高水平，6月多個城市成交量環比下降或增速下降。北京5月和6月成交面積分別較上月下降9.6%和1.3%，成都、蘇州6月成交量環比降幅分別高達35.4%和25.5%，深圳、杭州降幅分別為18.3%和12.8%。上海、重慶、南京與上月基本持平。

　　成交價格：逐漸企穩并環比上漲

　　今年以來，隨著成交量的增長，開發企業紛紛提高項目銷售價格，住宅價格指數止跌并開始上漲。根據中國房地產指數系統的監測，2月以來住宅價格指數上漲的城市數量不斷增多，漲幅逐月加大；6月，35個大中城市中，價格環比上漲的城市多達28個，其中廣州、深圳、重慶、成都的漲幅超過1.4%，僅有6個城市價格下跌。

　　存量：主要城市銷供比均大于1，存量被快速消化

　　2009年來，各主要城市新上市面積較去年同期下降或基本持平，但銷售量明顯增長，銷供比(成交量與同期新上市面積之比)大幅上升，市場存量快速消化。深圳、武漢、杭州的銷供比超過2，北京、上海、重慶、成都均超過1.5。

　　在快速增長的銷售數據下，截至6月末，各城市可售量(指已獲得銷售許可證但未售出的房源)較2008年底減少300?500萬平方米，北京6月底住宅可售量(包括期房和現房)為1472萬平方米，較2008年底減少442萬平方米，降幅達23%，上海、深圳降幅分別為33%、38%，杭州降幅更是高達58%，降幅十分顯著。

　　同時，各主要城市出清周期降幅明顯，上海、杭州等地可售量僅能滿足2?4個月的銷售。

　　截至2009年5月底，北京出清周期減至12個月；與2008年底相比，深圳、武漢、杭州出清周期縮短了9?10個月，縮短幅度最大；其它城市也分別縮短了3?6個月。    

　　投資：投資額增速逐月加快，新開工面積5月環比增長

　　2009年以來，隨著市場銷售狀況的良好，企業投資信心有所恢復，累計投資額增速逐月加快，單月新開工面積、土地購置面積在5月出現環比增長。2009年1?5月，全國商品房投資額增長6.8%，增速較1?4月提高1.9個百分點，延續今年以來的上升趨勢。從單月投資額來看，5月投資額為2875億元，同比增長12.0%，環比增長19.3%。1?5月，新開工面積為3.57億平方米，盡管同比下降16.2%，5月單月新開工面積為7900萬平方米，較上月增長2.4%。

　　地區差異性和業態差異性明顯：辦公樓仍不好賣

　　今年以來，東部沿海地區市場銷售增長更為突出，但部分城市仍同比下降。就商品住宅的銷售面積而言，在31個省(區、市)中，同比下降的有6個；40個重點城市中，7個同比下降。特別是一些原來開發規模過大的中小城市，存量房消化壓力仍很大。1?5月，北京、上海、廣東、江蘇、浙江五個發達地區銷售額增速高過同期全國水平，占全國商品房銷售額的比重從去年1?5月的45.8%提高到今年的52.6%。

　　此外，一些地方辦公樓、商業營業性用房的銷售情況仍不理想。1?5月，全國辦公樓銷售面積下降1.8%，福建、遼寧、天津、武漢、重慶、成都等省市辦公樓銷售面積降幅超過30%。

　　當前需要關注的幾個問題

　　供給出現壓力

　　今年以來，由于商品房銷售面積增長顯著(1?5月累計增長26.7%)，但房地產開發投資額僅同比增長6.8%，住宅投資額同比增長為4.4%，土地的購置面積、完成土地開發面積和房屋新開工面積分別同比下降了28.6%、13.3%、16.2%。40個重點城市的住宅投資同比下降0.8%；房屋新開工面積同比下降25.7%。另據對上海、杭州、深圳等若干城市的監測，以過去6個月的平均銷售速度來看，上海、杭州的可售面積僅能供未來2?4個月的銷售，深圳僅供6個月的銷售，供給已顯不足。另據一些城市反映，隨著銷售情況的好轉，消化存量房的壓力已明顯緩解。但一些遠離中心區的項目，由于交通等基礎設施跟不上和公共服務設施等不配套，短期內也難以形成有效供給。所以在一些地方，存量房的消化壓力與有效供給不足的矛盾會同時持續一段時間。

　　房價過快上漲不利市場平穩發展

　　今年以來，由于政策利好、資金流動性充裕及通脹預期等多種因素的影響，多數城市價格開始穩步上升，少數城市漲幅較大。住房價格的快速上漲，一方面不利于自住型需求和改善性需求的進一步釋放；另一方面也可能對房地產市場的穩定健康發展和金融市場穩定產生不利影響。

　　信貸大量投放、利率下調等寬松的貨幣政策存在變化的可能

　　上半年房地產市場的快速回暖，與寬松的貨幣政策密切相關。下半年，能否延續上半年適度寬松的貨幣政策，繼續保持信貸對開發企業和個人住房消費的支持，這是業內普遍關注的問題。

　　下半年房價仍將穩步上升

　　宏觀經濟不明朗，房市仍面臨不確定性

　　今年以來，在政府四萬億投資和天量信貸的刺激下，宏觀經濟初現回暖端倪，企業投資信心有所增強。但值得注意的是，5月出口額同比下降26.4%，進口額同比下降25.2%，降幅較上月分別擴大3.8和2.2個百分點，連續7個月下降。另外，從發電量這一表征經濟整體增長水平的指標數據來看，6月發電量同比增長3.5%，但這與去年同期基數較低有關；此前發電量已連續數月下降。政府主導投資可能進一步帶來產能過剩、民營經濟主體投資仍不踴躍、高額信貸與實體經濟可能脫鉤、大量信貸投放本身難以持續，諸多因素將導致下半年的宏觀經濟走勢仍不太明朗，中國經濟要完全走出底部仍尚待時日。根據歷史數據，房地產投資和價格與M2、CPI指數走勢密切相關；如果下半年信貸投放規模縮減，經濟增速和CPI走勢仍維持較低水平，房地產市場仍將面臨較大的不確定性。

　　房地產開發投資占同期固定資產投資比重或仍低于去年同期

　　今年以來，隨著市場銷售的逐漸好轉，企業投資信心有所恢復，新開工面積、土地購置等指標在5月出現環比或同比上漲，“地王”在6月不斷出現。隨著企業投資信心的逐漸恢復和主要城市可售量的減少，預計企業將在下半年加大投資力度，開發投資將穩步增長，但由于國家主導的“鐵路、公路、基建”等投資增速仍將保持較高水平(1?5月房地產開發投資增速僅為6.8%，遠低于同期城鎮固定資產投資增速32.8%)，預計全年房地產開發投資占固定資產投資的比重將低于去年同期。

　　三季度成交量可能環比下降

　　4?6月，北京、深圳等七大主要城市的成交面積紛紛達到或超過2007年的歷史最高水平，在剛性需求逐漸釋放、部分城市銷售價格漲幅較高等多種因素的影響下，預計三季度的成交量可能較二季度環比下降，但同比仍可能保持較高增速。

　　房價仍會穩步上升，個別城市可能會較快增長

　　由于市場需求仍然較為旺盛，及購房者對住房保值增值的預期，及開發企業在資金壓力緩解后失去降價促銷和回籠資金的壓力，預計下半年房價仍會穩步上升，個別新增供應不足的城市可能會有較快增長。

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