凄凄荒草覆蓋地王土地閑置令人神傷

　　開發商對囤地禁令已“審美疲勞”

　　本報記者 周斌

　　為擁有一套自己的住房，在北京工作的東北小伙“可樂事多了”(網名)在各大論壇中發帖稱，召集1500人，每人出資100元，首付15萬元購買一套住房，然后用抽獎搖號的方式分配該房。

　　對于這一另類舉措，很多網友不屑一顧，有人感嘆“又被房子逼瘋了一個”，有人指責“這是非法集資”。然而，可參與者還真不少，8月26日，記者聯系“可樂事多了”得知，目前有意向者已達600人。

　　“沒辦法，誰叫房價這么高呢。”他說，“房價怎么會這么高呢”？

　　如果把這個問題拋給開發商，答案可能是：因為建設用地供應量不足，地荒引發房價飛漲———這也正是近兩年來房地產業界不斷發出的聲音。

　　囤地五年不開發 地荒完全是假象

　　關于地荒說，國土資源部相關人士已數次“辟謠”，稱供應量綽綽有余。中原地產研究中心分析師宋莉近日所做的一項調查也印證了上述觀點，她說：“地荒完全是個假象。”

　　宋莉根據中原地產監測的12個城市土地數據，選取了包括萬科、保利等40家知名開發商自2003年以來在土地公開市場上獲取的270幅地塊樣本，發現有30%的土地處于規劃在建狀態，27%的土地處于待開發狀態，共有57%的土地尚未入市、形成實際供應。

　　值得關注的是，本次調查中處于待開發狀態的27%的土地，即72塊土地中，僅有27塊是2009年獲取的，有17塊是2008年獲取的，有24塊為2007年獲取的，甚至還有1塊土地是2004年獲取的。

　　“每一塊地都由中原地產在當的研究人員實地觀測，上述27%的土地為明顯閑置，很多都長滿了雜草。”宋莉告訴記者，雖然已過兩年，但2007年的土地依然處于高閑置狀態，因為當年在股市樓市雙重刺激下，圈錢囤地模式被開發商們所追捧，導致全國“地王”頻出，開發商拿地成本偏高，開發入市乏力。

　　“如此看來，不是地荒，而是故意荒地，減少供給以抬高房價。”有評論界人士指出。

　　巨資買地長滿野草 開發商囤地理由多

　　北京是宋莉選取調查的12個城市之一。調查顯示，北京有大量土地被閑置，其中包括12塊2007年版“地王”。

　　8月24日，記者來到北京市來廣營鄉清河營村4號地(以下簡稱“4號地”)。北京市土地整理儲備中心《2007年土地交易成交一覽表》顯示，該地已于當年12月14日被兩家企業聯合競得。而時至今日，該地還沒有任何動工跡象，四處雜草叢生，有的蒿草已長至兩米多高；各種野生動物在此繁衍生息。

　　在附近工地作業的工人，在4號地上搭建了一些簡易住所，他們告訴記者：“4號地可能得到2011年左右才會開工。我們公司計劃明年4月份完成手頭的工程，然后再去3號地蓋房；3號地工程結束后，才輪到4號地。”

　　而處于4號地斜對面的3號地，同樣是2007年12月14日完成交易，成交金額達到了27億多元，超出起始價10億多元，也被閑置至今。一位去年六七月份過來工作的保安稱3號地“自始至終都長著草”。因為面積高達40多萬平方米，記者置身3號地時，感覺處于茫茫“草海”中。

　　為何花費數十億元買地后卻不急于開發？記者采訪數位開發商時，他們大多避而不答。最終一名不愿具名的某開發商副總稱各種因素很多：“有規劃改變、拆遷受阻等原因耽誤了開發；有等待其他樓盤建成出售、資金回流而遲延了開發；市場購買力弱時，比如2008年，開發可能面臨微利甚至虧本，必須推遲開發；即便市場購買力強時，開發商也有自己的開發節奏，或者對市場有更高的預期而選擇推遲開發等。”

　　“囤地是房地產開發企業自身規劃發展的一部分，哪個有規模的開發商不囤地？”他反問道。

　　法律規范日益趨緊 無奈仍有漏洞可鉆

　　按照國家目前的相關法規，開發商要囤地獲取更大的收益，是非常困難的。

　　根據1995年實施的城市房地產管理法，超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿兩年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

　　之后，國家相關部門對土地閑置問題亦是三令五申，2004年國土資源部、監察部聯合下文，2005年有七部委規定，2008年的《國務院關于促進節約集約用地的通知》，都表明將嚴查之，而且措詞更為強硬，稱“土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回；閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費”。

　　然而，據公開資料，我國城市土地閑置問題依然較為突出。如2008年3月昆明的數據顯示，該市閑置土地面積10503畝，相當于全市兩年商品房建設的供地量；2008年6月，國家土地督察廣州局負責人對外透露，廣東省閑置土地達到了幾十萬畝。許多城市“地王”被閑置，閑置時間超過一兩年的不在少數，但未見任何處罰。

　　業內人士稱，地方政府官員與開發商有著千絲萬縷的聯系，根本就護著開發商；而且開發商也可以通過象征性開工以規避追究。

　　重建標準大力執法 公開信息加強監督

　　8月23日，國土資源部對外表示，下半年將開展對已審批用地的核查、監管行動，嚴查囤而未建現象。對此，民眾熱切關注，期待本次“嚴打”可以解決囤地現象，進而改善居高不下的房價。

　　中國人民大學土地管理系副教授張占錄對此關不樂觀，他認為，開發商可能并不會把本次“嚴打”太當回事，“因為他們對類似的三令五申已經產生了聽覺疲勞”。

　　張占錄稱目前對于“土地閑置”的標準模糊，導致執法不力，“開發商往往總能為閑置找到充分的理由”。他建議引入資金投入標準或施工進度標準，“前者以投入資金多少(或比例)算作開工；后者以超過‘正負零’(建筑術語，建筑施工到正負零就表示已經把基礎結構施工完了，通常說已經‘出地面’了)多少米為開工”。否則，“‘嚴打’最終將流于形式”。

　　上海復旦大學房地產研究中心主任尹伯成也認為，目前應當進一步細化和完善法律制度，并且加強查處力度。他提議通過媒體或相關部門的網絡時時公布土地的使用情況，以便民眾監督，同時，應由上級部門介入參與土地閑置的執法過程。

　　對于土地閑置的問題，尹伯成憂心忡忡，他對查處的預期效果并不樂觀。“如今賣地是各地政府預算外的主要收入，這種狀況不改變，地方政府和開發商就是同一利益集團；相關部門就不可能嚴格執法收回閑置土地，否則可能會出現土地價格上不去、房價下跌的情況，地方政府和開發商利益都將受損。”

　　“如今房地產市場回暖，又到了賣地的好時候了。”尹伯成指出，“不少地方政府都在大力推出土地，不斷延長繳納土地出讓金的時限，將來可能會進一步加劇土地的閑置”。

    新浪聲明：此消息系轉載自新浪合作媒體，新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。