《東地產(chǎn)》童丹霞

　　上海豪宅今年的熱銷行情，委實(shí)讓人吃驚。

　　《東地產(chǎn)》記者從同策地產(chǎn)研發(fā)中心了解到，今年上半年上海千萬(wàn)豪宅的成交量，就達(dá)到了去年全年的水平。

　　隨著7、8月份星河灣、翠湖天地等新的千萬(wàn)豪宅“脫銷”，今年全年千萬(wàn)豪宅的成交量可能會(huì)創(chuàng)造歷史記錄。

　　與此同時(shí)，在千萬(wàn)豪宅“天量”成交帶動(dòng)下，全市商品住宅成交價(jià)在豪宅帶動(dòng)下一度接近2萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下歷史新高。

　　千萬(wàn)豪宅半月售出272套

　　同策地產(chǎn)研發(fā)中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至8月16日，上海千萬(wàn)以上豪宅成交272套，成交面積81076平方米，成交均價(jià)48862元/平方米。

　　僅半月，千萬(wàn)以上豪宅的交易量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于今年任何一個(gè)月的成交。“而今年上半年千萬(wàn)以上豪宅的成交量，就已經(jīng)達(dá)到去年全年的水平，豪宅市場(chǎng)近幾個(gè)月尤其火爆�！蓖�策咨詢與研究發(fā)展中心總監(jiān)夏宇告訴《東地產(chǎn)》記者。

　　根據(jù)夏宇提供的數(shù)據(jù)，星河灣8月上半月成交有176套，黃埔灣公寓31套的成交量，兩者成為拉高8月上半月成交量的主力軍。

　　火爆的豪宅交易并沒(méi)有止步的跡象。8月15日，瑞安集團(tuán)將翠湖天地在售的最后一棟9號(hào)樓93套小戶型在滬港兩地同時(shí)推售，并在兩天之內(nèi)銷售一空。

　　與此同時(shí)，網(wǎng)上交易中心數(shù)據(jù)顯示，湯臣一品在6、7月份分別售出26套、23套之后，8月截至到22日再售8套。

　　“市場(chǎng)預(yù)期售價(jià)10萬(wàn)的四季雅苑也將面臨上市，未來(lái)幾周的房?jī)r(jià)還可能保持高位，甚至有可能突破2萬(wàn)元。”易居中國(guó)分析師薛建雄指出。

　　與此同時(shí)，信貸涌入、供應(yīng)缺失等都成為買(mǎi)家看好豪宅市場(chǎng)的動(dòng)力。

　　“受到信貸破歷史記錄的影響，今年樓市的熱度已經(jīng)遠(yuǎn)超歷史最高水平，豪宅成交量已經(jīng)多個(gè)月破歷史最高記錄，金山、奉緊等遠(yuǎn)郊房?jī)r(jià)也突破萬(wàn)元�！毖�建雄表示。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀也認(rèn)為，上海的豪宅市場(chǎng)不同于普通商品房市場(chǎng)，它的客戶群范疇能夠有效地打破地域限制，覆蓋到海內(nèi)外投資型客戶，尤其在09年住宅市場(chǎng)投資熱情高漲的情況下，更能進(jìn)一步吸納到大量信貸資金涌入。

　　買(mǎi)家跟風(fēng)效應(yīng)顯現(xiàn)

　　豪宅一片熱銷情況下，不斷出現(xiàn)買(mǎi)家委托代購(gòu)，委托方扎堆購(gòu)買(mǎi)的現(xiàn)象。

　　據(jù)了解，和記黃浦推出御翠豪庭最后一批頂層復(fù)式房源時(shí)，長(zhǎng)期關(guān)注該項(xiàng)目的一位澳大利亞華人在趕不急回國(guó)購(gòu)房的情況下，委托朋友代理簽購(gòu)，而朋友在看完樣板間后，自己也訂下了一套價(jià)值超過(guò)二千萬(wàn)元的復(fù)式房。

　　買(mǎi)家扎堆購(gòu)買(mǎi)豪宅并非沒(méi)有理由，一個(gè)被普遍認(rèn)同的原因是，通脹預(yù)期推動(dòng)了購(gòu)買(mǎi)需求。

　　引用李嘉誠(chéng)近期在長(zhǎng)實(shí)和和黃09年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上的說(shuō)法是，為應(yīng)對(duì)金融海嘯刺激經(jīng)濟(jì)，各國(guó)不斷加印鈔票；伴隨經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，未來(lái)即使加息亦無(wú)法阻止可能出現(xiàn)的嚴(yán)重通脹。

　　李嘉誠(chéng)同時(shí)作出了全球經(jīng)濟(jì)跌幅有減緩跡象，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)原速度將較世界其他國(guó)家快的判斷。這表明，李嘉誠(chéng)比所有港人都更加看好經(jīng)濟(jì)正在加快復(fù)蘇的中國(guó)地產(chǎn)。豪宅成為富豪買(mǎi)家的首選。

　　低租金限制投資回報(bào)

　　雖然千萬(wàn)豪宅出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”，但并沒(méi)有帶動(dòng)租金的上升，相反繼續(xù)出現(xiàn)下跌。

　　上海房屋租賃指數(shù)辦公室統(tǒng)計(jì)顯示， 7月，上海高端房租金環(huán)比下跌0.4%，其中，兩室租金環(huán)比下跌0.5%，三室租金環(huán)比下跌0.4%。

　　繼續(xù)追溯，“自2008年以來(lái)，上海高檔公寓的租賃投資回報(bào)率便在一路走低。2009年第二季度，上海全市二手豪宅的租賃投資回報(bào)率為2.66%，與第一季度相比，下跌了0.13個(gè)百分點(diǎn)。在全市五個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的豪宅集中板塊內(nèi)，2009年第二季度，居首的古北板塊投資回報(bào)率也不過(guò)為3.08%；新天地板塊投資回報(bào)率為2.84%，陸家嘴板塊2.8%，徐家匯板塊2.51%，南京西路板塊2.27%。”上海中原提供的數(shù)據(jù)報(bào)告進(jìn)一步凸顯出豪宅租賃市場(chǎng)的低迷，投資回報(bào)率下行現(xiàn)象。

　　高房?jī)r(jià)、低租金的反�，F(xiàn)象，在美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理丁偉看來(lái)，“這必將影響投資者的回報(bào)率，因此買(mǎi)家更需注意風(fēng)險(xiǎn)的合理控制�！�

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