“新地王”頻出，“老地王”荒蕪；針對這一怪象，國土資源部要求加強監管—— “禁令”所指：嚴查囤地

　　“新華視點”記者 陳芳 任芳

　　進入2009年下半年，土地市場不斷發出一些新信號：一邊是“新地王”頻出，一邊是“老地王”長滿雜草；一邊是各地不斷加大土地供應力度，一邊是大量閑置土地未被開發。

　　針對這一輪土地怪象，8月24日，國土資源部發布“禁令”：在確保拉動內需項目和民生項目的情況下，要加強土地的批后監管，防止趁機搭車圈地造成住宅市場供應緊張和“地荒”現象。

　　人們不禁要問：開發商為何熱衷囤地？圈地會對樓市有哪些危害？嚴查囤地能否抑制樓市高房價？

　　“地荒”真相：“批而未用”

　　在不少開發商看來，他們之所以不斷囤地，是因為“地荒”。然而，事實真相如何？

　　中原地產研究中心8月20日發布的研究報告稱，40家知名地產商自2003年以來在土地公開市場上獲取的270幅地塊樣本，除去在售和售完的土地，有57%的土地沒有入市。其中，27%的土地還處于待開發狀態，30%依然處于規劃在建。

　　房地產市場的囤地現象已經不是個例。廣州市國土房管局此前通告，該市2007年產生的27塊“地王”僅有7宗動工，20宗的地塊未見動工建設。

　　來自上海市規劃和國土資源管理局的有關數據也印證了這一點：全市目前總共有1077公頃住宅用地處于“批而未用”狀態。其中相當一部分在開發商手中，涉及70多個房地產項目。相關負責人透露，開發商拿地后不開工，可能跟企業的經營狀況有關，也不排除他們有“囤地”目的。

　　今年以來，各地用地量持續增加。今年1到7月，廣州、武漢、杭州、北京、成都等五個城市住宅用地供應量同比大幅增加。北京計劃投入上千億元用于土地儲備，廣州計劃供應商品住宅用地250萬平方米，大大超出去年的供應量。

　　國土資源部耕地保護司負責人表示，今年新增用地同比增加20%。鑒于今后拉動內需還將持續一段時間，因此下半年各地除堅持更加嚴格的用地審批外，還要開展對已審批用地的核查、監管行動，重點查看用地比率、是否存在囤而未建現象。

　　開發商囤地：房價沖高的后遺癥？

　　事實上，早在2007年，國土資源部就加大了對閑置土地的清理力度，對囤地開發商進行查處，規定開發商不付清全部地價款不得分期發放土地證。然而，進入2009年，新一輪拿地大戰愈演愈烈。在拿地兇猛又閑而未用的背后，究竟隱藏了哪些奧秘？

　　土地出讓的終極目的，是要在兩三年之后，在房地產市場上把房子賣出去。然而，來自國土資源部門的數據顯示，從2006年到2008年，全國至少有3.3億平方米已購置土地尚未被開發，市場存量一直未被消化。

　　一邊是各地不斷加大土地供應力度，一邊是大量閑置土地未被開發。為何會出現這樣的怪現象？

　　“如果擔心下一頓沒有了，房地產商肯定是要囤地的，手里有糧心才不慌�！�華遠地產董事長任志強在近期對2009年下半年樓市新格局進行預測時公開表示，國土資源部門說增加了不少的供應量，但其實大量是經濟適用房，現在商品房的供應指標并不多。

　　與開發商的抱怨相對應，其利用土地追逐高利潤的心態日益顯現，土地逐漸變成一些上市房企資本運作的工具——為保持在資本市場價值的提升，公司要不停拿地。越是“地王”，就越容易變成上市房企融資的“題材”，公司儲備有大量土地，便會更加吸引股民購買股票。

　　究竟是什么原因導致了囤地現象？房地產專家、上海城市經濟學會高級經濟師顧海波分析認為，這種現象是2007年房價沖高時的后遺癥，今年新“地王”的出籠還將在未來制造大規模閑置土地。據悉，當時的高地價導致地房價格比在38%的高位，遠高于25%的平均水平。

　　而今，現有的樓市較之2007年并沒有根本改變，加上金融危機背景下保增長目標指向和適度寬松的貨幣政策下，一些政府賣地和開發商圈地具有共生的利益關系，樓市的開發動力強勁。

　　開發商囤地意在何為？一方面，過高的地價與周邊地區的房價形成倒掛，造成開發商土地閑置不敢輕易入市；另一方面，有些大開發商瘋狂競價，賺取名聲，他們要么再承包給下級開發商，要么囤積等待合理的市場價格。這兩者勢必加大房價成本，形成更深層次的隱形價格倒掛格局，因而囤積土地炒高房價獲取暴利成為他們的選擇。

　　遏制囤地：虛高房價能否得到平抑？

　　顧海波認為，開發商這種貪大求全、囫圇囤地而無力消化的現象不符合市場的理性原則，加劇了土地資源緊缺，浪費了資源。更重要的是，通過囤地，開發商可以根據市場房價增加或減少商品房的生產，維持高房價、高收益的格局。囤地還加劇了資產泡沫，一旦此鏈條斷裂，可能產生房價下跌，甚至影響到經濟運行。

　　要確保嚴查囤地落到實處，顯然政府在其中起著關鍵作用。中國社科院金融研究所專家尹中立坦言：“土地問題的復雜性決定了開發商與地方政府之間的關系微妙�！�

　　此前，北京、上海、廣州等許多城市都出臺了清理閑置土地，盤活存量土地的相關政策，但多是以整改的方式收場，真正處罰的少，收取土地閑置費或者收回的就更少，政策文件在有些地方成了“一紙空文”。

　　處理閑置土地，相關的法律法規都有，主管部門也是三令五申，為什么仍然得不到解決？中國社科院專家認為，一是有的地方政府與開發商已經形成了利益聯盟，因而大多對開發商的所作所為“睜只眼閉只眼”。二是房地產領域腐敗嚴重。由于錢權之間的交易，使得一些地方政府明知開發商在囤地，就是裝做什么都不知道，甚至為開發商囤地打掩護。

　　閑置土地形成原因復雜，無償收回難度相當大。相對開發商當初取得這些土地的增值收益來說，被征收的閑置費其實微不足道。一些專家表示，對于土地閑置的明確界定值得引起有關部門重視。如什么叫土地閑置1年？是從發土地證，還是從發開工證算起？挖一個坑算不算閑置？多次改規劃延遲開工又算不算閑置等。

　　按照國土資源部嚴查囤地的最新精神，必須防止借拉動內需為名違法圈地和搭車用地，真正堅守18億畝耕地“紅線”，把閑置的、長草的住宅土地變成“長”房子的土地。國土部門人士表示，只要是閑置土地，不論是否“地王”，都必須按照土地管理的有關規定嚴格處理。

　　專家建議，為配合嚴查囤地，必須大力挖潛存量土地，充分利用閑置土地，一是需要加大執法力度；二是土地出讓須改為凈地出讓，避免拆遷影響土地實際供應；三是要提高規劃效率；四是打擊囤地要與治理工程建設腐敗相結合。顯然，保證土地平穩有效供應，擠出樓市多年累積的泡沫，實現健康可持續發展，才是中國房地產市場應有的常態。

　　新華社北京8月25日電

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