是“國進民退”？還是真的“國企錢太多了”？是地產企業格局發生了變化？還是地價真的已經狂飆突進到如此程度？

　　文|本刊記者 陳培嬋    出處|《英才》雜志8月刊

　　原本還是炙手山芋，現在卻變成了香餑餑——房地產就像是一個最會撒嬌的寵兒，從來不會讓人對它喪失信心。

　　就在去年，伴隨房地產整體行業步入調整期，眾多央企曾迫不及待地要分離業績大幅下滑、甚至成為負資產的輔業——房地產項目。然而，時隔一年，國企卻轉而重倉地產，并屢奪“地王”桂冠。

　　6月的北京，先是26日，中國電子集團下屬成都中澤置業以19.6億元競得奧運村鄉住宅地，成為北京單價最高“地王”。30日，中化集團下屬中化方興以總價40.6億元拍得廣渠門15號地，刷新北京“地王”紀錄。而廣渠路15號地的“地王事件”更加熱鬧。

　　11家競標的地產開發商中，10家具有國企背景。僅有的民營企業是S O H O中國。競拍現場，S O H O中國董事長潘石屹座位前面是中信、左邊是遠洋、右邊是萬科、后面是起初并不認識的中化方興。

　　“這是根本不能想象的。在2007年、2006年甚至2005年，這種場合國企是不會出面的，現場全是民營企業的身影。現在的世道真是變了。”盡管說完這番話，潘石屹表示自己并不難過，但是顯然，此時的他并不開心。

　　這樣的結局似乎早在華遠集團總裁任志強的意料之中。

　　潘石屹去拍地現場前曾給他打電話，希望兩人同去。沒成想任志強卻回答“你不要去，我也不去。”因為，任志強估計，到時候拍也拍不上，沒面子。

　　其實，丟面子還在其次，重要的是“萬一拍上了，媒體那么多，肯定會指責我們炒高房價，落上這個罪名不好。”任志強的這種擔心不是沒有理由。

　　果然不出所料，拍得廣渠路15號地的中化方興在回答媒體提問時表示，他們測算的售價是每平方米3萬元。

　　“地王”事件的主角雖有改變，但不變的依然是推高房價這一主題。

　　是“國進民退”？還是真的“國企錢太多了”？是地產企業格局發生了變化？還是地價真的已經狂飆突進到如此程度？

　　一時間，輿論嘩然……

　　推高地價

　　有限的機會面對突然涌出的更多資金，股市、樓市等資產價格只能隨之上升。

　　盡管爭議頗多，大型國企的“地王”之路并沒有就此停止。

　　7月6日，上海綠地集團以30.25億元競得北京大興黃村19號、20號地塊，成為大興新“地王”；同日，保利集團以16.3億元競得北京大興區黃村新城北區2號地，成為大興區單價地王。7月16日，廣州城建集團拍下廣州大學城兩塊土地，成為番禺區的“地王”……

　　“大型國企成為‘地王’的可能性還會有。”資深財經評論人葉檀判斷，地產界“國進民退”的現象的確讓人揪心。

　　根據葉檀的分析，目前國內的諸多產業中，很多領域都是國家為了經濟安全而人為進行的戰略布局。這種布局不考慮成本收益，而且一定要獲得壟斷收益，這就導致如航空、石油等由央企主導的行業，其產品價格都很高。所以，房地產價格一旦由之前的市場決定，變為大型國企主導，那么今后的房價肯定是降不下來的。

　　事實上，大型國企的房地產業務快速成長始于20世紀90年代后期。時值國企改革后，國企內部資金流暢，而當時房地產作為高利潤行業正迅速崛起，多家國企投身其中。

　　根據國資委此前的統計資料，在其管轄的央企中，涉及房地產業務的高達80%，相關人士估計，央企中房地產資產總量應高達2000億。

　　2005年，為了集中優勢讓央企做大做強，國資委曾發布公告，在規定時間內完成主輔業分離，對非主營業務的輔業予以轉讓。按照當時的情況，國資委圈定了16家以建筑、房地產開發、經營為主業的央企。

　　但是，2007年房地產市場異常火爆的情況沖淡了這股“主旋律”。以至于政府不得不采取一系列措施，給市場降溫。如果沒有2008年的金融危機爆發，地產市場不知要發生什么意想不到的事情。

　　其實，出現這種局面，無非是利益的驅動。葉檀認為，房地產企業之所以冒“天價地王”之大不韙而選擇此時介入房地產市場，最直接的原因就是資產價格的上升。

　　金融危機后，為了挽救整體經濟，國家啟動4萬億救市計劃，放寬信貸環境。2009年上半年信貸增量已達7.37萬億，接近2007年(3.6萬億)和2008年(4.9萬億)兩年的總和。

　　信貸資金的大量釋放加速流動性，相應地，投入到樓市中的資金也就越來越多。國家統計局發布的1—6月全國房地產市場運行情況的數據顯示：前半年投入到房地產企業的國內貸款為5381億元，增長32.6%。

　　而房地產的消費市場也給予積極配合。

　　一方面，庫存減少。從去年市場滑坡到今年3月的市場回暖，全國商品房庫存的消化時間已經遠遠短于預期——從之前的27個月縮短為當前的不足10個月。

　　另一方面，供給不足。今年1—6月，全國房地產開發企業完成土地購置面積13644萬平方米，同比下降26.5%；房屋新開工面積4.79億平方米，同比下降10.4%。

　　有限的機會面對突然涌出的更多資金，股市、樓市等資產價格只能隨之上升。

　　針對潛在風險，7月17日，銀監會主席劉明康明確表示，要嚴格執行“二套房”標準，對投資性住房要堅持首付高成數、利率嚴格風險定價和資信嚴格審查的原則。

　　同時，各地方有加大土地供應量的跡象：北京下半年將供應土地1000公頃經營性用地(側重住宅)，還將投入1000億元用于土地儲備；上海2009年全年計劃的土地出讓總量超過1200萬平方米，上半年僅推出了235.3萬平方米。

　　盡管有剎車的跡象，但目前的高地價已成事實，而且還大有席卷全國之勢。

　　為什么是大型國企

　　利益鏈條上的每個環節都在助推具有先天優勢的國企，跳入房地產市場。

　　“錢多。”潘石屹用兩個字道出國企成為“地王”的主要原因。

　　潘石屹在競拍廣渠門15號地之前分析，33億合理、37億是自己的底價，但是最后39.5億的價格讓潘石屹不得不承認，“37億之后的舉牌已經跟財務沒有什么關系了”。

　　而此輪國企“地王”出現之前曾被熱炒的北京“地王”——富力地產以10.22億競得廣渠門10號地事件則更加典型。

　　“買得是貴了點兒，但是富力此次拿地的成本比別人要低的多。因為，這塊地之前的一級開發是富力自己做的。富力拿下來，這部分成本就內部消化了。”北京富力城房地產開發有限公司

　　副董事長謝強此番話說明了民營企業的“天價”其實并不高。

　　但是，國企購地的天價則是實打實的。因為，在房地產市場的利益鏈中，從企業、銀行、政府、實體經濟到房地產市場，各個環節都在“鼓勵”國企出頭。

　　首先在企業層面，國企有政府信譽做擔保，從銀行拿到錢非常容易。

　　再看銀行，相比那些連報表都做不漂亮的中小企業，將資金貸給大型國企意味著資金安全。

　　同時，為了拉動實體經濟的增長，政府企圖再度激活房地產市場，畢竟牽此一發就能聯動50多個相關產業。于是，從去年9月之后，中央將此前制訂的地產緊縮政策步步松綁，為房地產營造了史上最寬松的政策環境。

　　而一向依賴土地財政的地方政府更是迫不及待。因為經濟危機，各個地方政府一共有將近1.2萬億的投資缺口。

　　資金多了、政策寬了，可見，利益鏈條上的每個環節都在助推具有先天優勢的國企，跳入房地產市場。

　　但是，僅僅用一時的趨利來解釋國企的搶地行為，多少有些片面。首創集團總經理、首創置業董事長劉曉光對《英才》記者說出了自己的觀點：“這種現象與整個經濟所處的周期環境、與企業投資的運轉模型都是相關聯的。”

　　首創置業是大型國有企業集團首創集團的地產旗艦。劉曉光解釋道，國企不是錢多了沒有地方投，也不可能不算賬，重要的是經濟周期的變化使得企業不得不重新思考自己的投資模式和發展戰略。

　　“投資是不斷變化的，不變化肯定會有問題。”劉曉光說，中國市場投資周期的變化以及市場環境的變化都確實不得不讓人思考，到底應該做一個領域還是做兩三個領域，應該如何去適應市場。

　　后“地王”拷問

　　國企的介入一定會擠占民企的發展空間，目前的行業格局一定會改變。

　　針對“此番國企地王”現象之后，是否會出現2007年那樣的泡沫的疑問，各方回答不一。

　　劉曉光認為，“現在從全局的狀態還看不出來，只能說個別地區有一種趨向。”潘石屹的觀點則是：“要警惕”。

　　葉檀堅持認為，地價已經有泡沫了，但是還局限在一線城市，會不會推廣到二三線城市或者全國范圍還比較難說。對此，中金公司分析師白宏煒分析，“有可能會重復2007年的泡沫狀態。”但是，從目前來看，市場相對健康。至于下一步如何演變，要看政府如何調控。

　　換句話說，如果土地供應量能夠保持，市場可能會維持在穩定的狀態。而如果房價漲得太快產生新的泡沫、抑制需求，反過來會將市場逼到一個難以控制的狀態。

　　然而，國金證券的首席經濟學家金巖石則斷言，這是一個“超級泡沫”的開始，是“難以避免的復蘇泡沫”，并將現在的中國比作是上世紀60年代的日本，“吹起股市泡沫和樓市泡沫”。

　　未來尚有不確定性，也很難區分國企與民企誰在雪上加霜誰在雪中送炭。唯一可以確定的是，國企的介入一定會擠占民企的發展空間，目前的行業格局一定會改變。

　　從全國范圍看，這輪調整之前比較大的企業都是民企，但是經過這一輪大的調整之后，從資金規模、現有優勢上看，國企開始嶄露頭角。“2009年上半年中國房地產企業銷售金額前20名”的排行中，上榜的國有企業占到40%強。

　　中金公司在《地王再現之后》的報告中寫道：未來更多的擁有信貸和融資優勢的國有企業將逐步提升在地產行業的市場份額。

　　而且，國企全面進入地產行業還僅僅是開頭。在白宏煒看來，國企敢用重金拿地的區域，在目前看來還是會局限在一線市場，因為他們更看好三五年后的市場。

　　但是，有一點不能否認：即便是國企“地王”繼續擴散，房地產的走勢也還要看經濟運行情況，會有一個臨界點存在，也就是說如果實體經濟無法復蘇，房地產也不可能拉動上去。

　　“最近的半年是一個比較重要的時期。市場從上半年的謹慎變成現在的樂觀需要新的政策引導”，白宏煒說。

    新浪聲明：此消息系轉載自新浪合作媒體，新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。