與其他房地產調控政策不同,廢止商品房預售制度將真正推動房地產業來一次徹底的大洗牌
文 本刊記者 宋華安
房產預售制度,是好東西還是到了該走進歷史博物館的時候,在6.27上海倒樓門事件中并沒有得到十分清晰的評判。但在金融危機下的2009年,這個事件背后所折射出來的深遠影響顯而易見:中國地產業供與求的亂象,無不隱現預售制度這雙利益之“手”,中國房產市場的良性發展該如何走,絕不可能回避房產預售制度這個極具“硬度”的敏感話題。到取消房產預售制度的時候了嗎?預售制是否應該廢行?針對這些問題,《法人》記者對知名房地產研究專家陳真誠進行了專訪。
行政代替法律
陳真誠向《法人》記者表示,上海倒樓門事件后,上海市委市政府要求立即組成聯合調查小組徹查事故原因,并從規劃、施工許可、招投標、資質管理、施工圖審查、工程監理等各環節逐一審查,并依法公開處理。此外,政府還承諾將確保購房者合法利益不受損害。
7月28日,上海市政府舉行新聞發布會,通報了6.27倒樓門事故的調查處理情況,該樓盤開發商上海梅都房地產開發有限公司法人代表、建筑商上海眾欣建設有限公司法人代表等6人被刑事拘留,7人被取保候審。
陳真誠表示,“6人因質量、安全責任被刑事拘留,得到了應有的法律制裁。這可算是對上海市蓮花河畔景苑7號樓傾倒事故調查處理的官方意見與態度。然而,并未就此平息在該樓盤已買樓的業主的抱怨和輿論的質疑!
陳真誠認為,這種處理結果,是由行政裁定而做出的,而非司法審判的結果,存在以行政代替法律的嫌疑,“至少缺少法律審判這個環節。”
人大代表一直在質疑
“商品房預售制度并不是全球房地產市場的一個普遍現象。商品房預售制度本質上是中國人的‘發明’,最早起源于上世紀50年代初期的香港,曾被戲稱為‘中國人的第五大發明’!睋愓嬲\介紹,在1953年的香港,因二戰后剛恢復和平,經濟逐漸走上正軌,吸引了不少人來到香港發展,導致住房嚴重不足而消費者的需求龐大。香港人霍英東成立立信置業有限公司,并提出用“預售樓花”且提倡分期付款的方法來賣房,一改當時的現樓銷售政策。隨后,其他房地產開發商紛紛效仿霍英東,用“預售樓花”加分期付款的方式銷售期房。
在1955年至1965年的10年間,香港房地產業蓬勃發展,期房預售成為其一大經營特色。之后,中國內地實行住房制度改革,商品房預售制度由香港發展傳入,并一直沿襲至今。1995年實施的《城市房地產管理法》在總結各地經驗的基礎上,建立了預售許可制度,對預售條件、監管等做了原則性的規定。
商品房預售制度,其實是用政策和法律的形式,鼓勵、支持乃至保障開發商在房地產開發還未完工之前銷售樓盤,提前收取購房者的購房款和按揭貸款等資金。陳真誠指出,商品房預售實際上是開發商的一種融資行為,它降低了開發商的資金要求等門檻,一些自有開發資金不夠的開發商得以完成房地產開發,而更多的開發商則藉此進行大規模的圈地建房!翱陀^上而言,預售制度在一定程度上推進了中國房地產市場的發展。但由于它帶來了許多問題,如交房質量、有開發商卷走購房款逃跑及假按揭等等問題,預售制度一直被質疑,甚至被公開要求取消!
2005年8月15日,中國人民銀行公布的《2004中國房地產金融報告》稱,“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度,目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力,可以考慮取消現行的房屋預售制度,改期房銷售為現房銷售!敝袊嗣胥y行有關人士也曾指出,完善我國商品房預售制度,就是要取消預售的融資功能。在同年10月19日中消協舉辦的“商品房銷售模式研討會”上,有人稱期房預售制度是“失信、欺詐的萬惡之源”。
近四年來的“兩會”上,一些人大代表通過聯名提案或發表觀點,呼吁取消期房預售制度。2006年,由全國人大代表、中國人民銀行南寧中心支行行長白鶴祥領銜、共有33位代表簽名向人大提交的議案,建議修改《城市房地產管理法》,取消房地產預售制度,并歷數了房地產預售制度存在的七大問題,比如法律關系復雜增加了法律風險,購房人缺乏擔保的法律保障,剝奪了購房人對實物的知悉權,容易造成或催生房地產價格泡沫,“假按揭”套取、詐騙銀行信貸資金,等等。
2007年“兩會”期間,全國人大代表洪可柱提案指出,房地產市場惡性膨脹,房價繼續上漲,是由于“低比例首付”和“商品房預售制度”推波助瀾。預售制度下的商品房交易是在信息完全不對稱的條件下發生,應該停止實施商品房預售制度。
據陳真誠介紹,今年“兩會”期間,民建中央提交的27個集體提案中,就有個名叫“關于加快修訂《中華人民共和國城市房地產管理法》,促進房地產業的健康發展的建議”的提案,建議全面取消商品房預售制度,建立商品房竣工入市銷售制度。該提案認為,“商品房預售制度缺陷客觀上為房地產開發商掠奪社會財富創造了條件!睔v時10多年的房地產預售制度已成為房地產市場不規范的主要根源之一,它主要存在三大根本性問題。其一是嚴重侵犯購房人的權益。由于購房人缺乏《擔保法》保障,導致房屋面積縮水、建筑設計變更、配套設施建設滯后、環境描述浮夸、房屋質量缺陷等問題得不到解決,即使通過法律訴訟途徑,購房人始終是弱勢的一方。更為嚴重的是,預售制度誘發了延期交房、抵押房再預售、預售房再抵押,最后“攜款潛逃”等違法犯罪行為的發生。
預售制廢行理由
陳真誠認為,商品房預售制度應該廢行。在房地產預售制度下,消費者可能會承擔如下八個風險:一是消費者最后獲得的交付現房可能存在質量問題。二是開發商最后所兌現的,可能與其預售時或宣傳上的承諾不一致。三是開發商可能存在房屋面積縮水、建筑設計變更、配套設施建設滯后、環境描述浮夸、房屋質量缺陷等問題。四是開發商可能延期交房、抵押房再預售、預售房再抵押,最后“攜款潛逃”等違法犯罪行為。五是由于預售制度降低了開發商的門檻,使得不具備開發實力的企業進入了市場,增加了開發商投資出問題的幾率,消費者可能會被動成為風險投資的犧牲品。六是購房人是在獲得最終產品之前先期交付購房款,又缺乏擔保的法律保障,購房人事先支付的購房款項及相關權益很難得到必要的保護。七是如上海倒樓的開發商那樣,一旦其履約能力不夠,消費者就可能蒙受較大損失。八是消費者還可能承受因買賣雙方信息不對稱所帶來的其他風險。
陳真誠表示,讓消費者承擔如此多的風險,明顯不合情理。2005年8月,原建設部在組織開發企業、房地產經紀企業、金融部門和中國社會科學院等單位召開的“取消房屋預售制度的建議”會議上,認為在當時的房地產政策、市場環境下取消房屋預售制不現實。但是四年過去了,從目前的發展現狀來看,確實存在取消房地產預售制度的理由和必要。長遠來看,取消房地產預售制度是未來的發展方向,是大勢所趨。適時果斷取消商品房預售制度,是消除房地產市場不規范的重要舉措。目前取消商品房預售制度已具備了較堅實的基礎。首先,國家金融體系改革和金融制度創新為房地產開發提供了多元化的融資方式,銀行貸款、發行股票、債券融資等均可補缺預售商品房籌資的功能,完全可以化解開發商的資金短缺問題。其次,全國性或區域性的大中型開發商已積累了一定的實力,具備了駕馭資金項目運作的能力,對預售商品房制度的依賴性已減弱。第三,國家監管部門可以通過強化監控過程來減少因預售制度的存在而在人力物力方面的額外(成本)投入,同時也因減少了預售環節而降低了這個鏈條中的不法交易的成本,順應國家反腐倡廉的行政主旋律。
“不過,在目前房地產市場形勢下,取消房地產預售制度這劑用藥的藥效確實太猛!标愓嬲\表示,通過預售收款和預售中的銀行按揭貸款,實際上是開發商進行房地產開發融資的重要渠道之一。若取消房地產預售制度并嚴格執行禁止土地抵押貸款,開發商的融資渠道將收緊,這將對開發商造成較大影響。具體來說,這就意味著要求開發商要有相當高的自有資金,否則就難以進行開發或只得減少開發規模、降低開發速度。這實際上是提高了開發商的市場準入門檻,可能導致房地產業進行一次徹底的大洗牌。
據陳真誠透露,住房和城鄉建設部正在籌劃修訂《中華人民共和國城市房地產管理法》,其結果能否在短期內取消房地產預售制度,極具期待;或對預售制度進行一定程度的調整,也勢必對開發商造成一定程度的影響,尤其對房地產市場的預期。因此,陳真誠表示,房地產預售制度及其產業形勢將來可能發生的變革,開發商須引以高度重視。
陳真誠
著名職業經理人,知名品牌營銷策劃專家、地產分析師、專欄作家、財經評論員,原創“OV商務別墅”地產概念,被稱為“OV商務別墅之父”;長沙新思維企業發展策劃公司首席顧問;相繼任職于湖南財經學院、湘財證券。