潘石屹：我不是在忽悠你
潘石屹曾表示，進軍上海，主要以收購其他企業的項目為主。與直接購買土地相比，在上海收購已開發項目，會在速度、價格方面更有優勢。
《東地產》童丹霞
從信誓旦旦地宣布要拿出200億元收購京滬項目，到4個月過去后遲遲不見動靜。
SOHO中國董事長潘石屹因此備受媒體指責：“這不過是一場忽悠，一場炒作”。而對于炒作高手“老潘”來說，這一切看似司空見慣。
但是，這一次并非忽悠和炒作如此簡單。
《東地產》記者獲悉，SOHO中國對上海第一爛尾樓東海廣場的收購，已經進入了實質階段。老潘似乎在有意對媒體證明：我不是在炒作，不是在忽悠。
進軍上海
SOHO中國已經進入東海廣場查賬，交易有望在3周內完成。這是SOHO中國在這場收購拉鋸戰中的最新消息。
從1個月前起，就風傳潘石屹欲借東海廣場的收購完成上海布局。隨后雙方一致在價格上交鋒。據傳SOHO中國最終在價格上做了讓步。
SOHO中國對上海的頻繁考察起于潘石屹的“抄底論”之時。當時SOHO中國派出總裁閆巖負責上海項目洽談。
《東地產》記者了解到，閆巖常往返于北京和上海之間，對上海項目的選擇同樣瞄準于地段和類型，其中一些項目也正處于價格商談階段。
“在上海已經接觸過7、8個項目，”當時在陸家嘴準備開會的閆巖告訴《東地產》記者。其后，閆巖往來京滬的次數逐步減少，但依舊在考察項目。
拉網考察
除了東海廣場，目前并沒有傳出SOHO中國新的收購目標，但這不意味著老潘無事可干。
“他的行程安排的滿滿的，看過的地、考察過的項目有很多�！� SOHO中國一位員工私下透露。
在此前召開的分析員會議上，SOHO中國財務總裁王少劍在會議上直言：公司將競拍8幅位于北京以及2幅位于上海的商業地塊，樓面面積分別達225萬及60萬平米，估計最多買入3－4幅。
雖然至今“抄底”結果沒出，不過機構對SOHO中國的評級紛紛調高。大摩對其評級由中性上調至增值，給出的依據是對 SOHO 中國管理層已發現涉及280萬平方米的潛在收購項目，故此有關其長遠增長前景以及業務地域上欠多元化的憂慮得以消除。
與此同時，野村首評買入評級，該行認為SOHO資產負債表強勁，又擁有現金儲備，令其可趁內地樓市低迷時，在優質地段加強土地儲備的機會。
營銷高手
“潘石屹是個虛虛實實的營銷高手，卻不是經營高手。潘石屹和張欣一直都認為通過市場優勝劣汰生存下來的才是好的商業物業，實際上開發商應該通過運營縮短項目的成熟期。在商業經營方面，他們還需要補課�！� 中國商業聯合會專家委員、易鋪網CEO陳建明不認為潘石屹會真正收購建成的商業地產項目。
“潘石屹所領導的SOHO中國，表現出對收購現成物業的熱衷，令其像一家投資型公司�！标惤髦赋鯯OHO中國的模式，是將收購的已近建成的物業(多數為爛尾樓)重新包裝，利用其品牌優勢，以及長期積累的客戶資源，創造價值。
不過，潘石屹可不這么認為。
潘在提及SOHO中國的商業模式時，講了這樣一個故事，林肯在競選美國總統時，有位女士問林肯：男人的腿長多長才合適？林肯回答說：能夠著地就好。
“這聽起來似乎是開了一句玩笑，但的確有些房地產商開發的房子是腳夠不著地的。房子長期大面積的空置就是腳夠不著地的商業模式。SOHO中國的商業模式就是要讓腳堅實地踏在大地上，踏在中國的市場上，不要飄在空中�！迸耸僬J為，“這次金融危機中，SOHO中國所開發的寫字樓出租率還維持在95%以上，真正做到了物盡其用。有些房地產商開發的大樓建成許多年了還一直在空置著，這就是最大的浪費，是暴殄天物。”
這聽起來似乎并不是虛妄之詞。香港證券公司分析人士提供給《東地產》記者的數據顯示，北京CBD內辦公樓的空置率達到30%，但SOHO的項目入住率確實維持在90%以上。
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