二套房貸的“彈性”游戲

　　采訪·撰文／白鶴  周穎

　　二套房貸外緊內松，一邊是銀監會嚴控信貸資金流向樓市，一邊是2萬億元新增貸款流進樓市，樓市與信貸資金的游戲就像一根松緊繩。

　　這個節骨眼上，銀監會下發到各銀行的通知，讓老黃要買第二套房的計劃又泡湯了。

　　6月22日，銀監會下發給各銀行通知，即《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》(以下簡稱《通知》)，要求各銀行嚴格把關二套房按揭貸款的審查和發放。

　　這讓老黃著實捏了一把汗。老黃買房并不是想投資。老黃在周圍朋友“買房要跑過通脹”的感召下也加入了“二次為奴”的隊伍。婚后他原先的一居室不夠用了，想換一套離地鐵近且性價比高的二手房。可是他手中第一套房子的公積金貸款未還完，能享受到20%首付、7折利率的優惠嗎？

　　中介毋庸置疑的態度打消了他的疑慮，“沒問題，我們和銀行的關系熟。”可是剛剛邁入7月初，房價像坐了火箭似的往上躥，老黃原先預備的首付不夠了，他不得已向朋友借了錢。這時原先頗有把握的中介突然變了卦：“首付兩成恐怕不行，至少要三成。現在銀行都下文了，卡得比較嚴，建行都不做按揭了。”

　　這個“文”(銀發[2009]59號文)指的正是上述銀監會下發的《通知》。就在老黃徹底死心的時候，中介又來撩撥他：“快點買吧，我們找其他銀行還能貸款，至少利率還能打7折。”一波三折后他卻疑惑了：二手房貸收緊是真的還是假的？

　　二套房貸的政策像根松緊繩，不光扯得老黃的心忽上忽下，對大林同樣意味著放貸尺度變來變去難把握。大林是北京一家股份制銀行的信貸員，這段時間正忙著四處開會。“明天就要開個貸會，聽說政策又變了。”

　　房貸暗中松綁  銀行傾向二次購置

　　7月以來，大林天天忙著加班，因為上半年的放款任務沒有完成，最近在住房貸款的發放上反而明顯增速。“每個月的信貸增長要達到幾千萬元，這是任務，達不到就扣錢，完成任務獎金正常發。”

　　在放貸任務的壓力下，各家銀行的信貸員其實都愿意給二次購房的人網開一面。像老黃這樣的購房者的情況大林放貸時是這樣處理的：依照北京人均住房面積標準，如果購房人第一套住房人均面積低于27.07平方米，第二套房屋按揭時的貸款標準可以比照第一套執行。顯然“改善性需求”是其中的關鍵詞，“我們肯定執行銀監會的二套房貸政策，但是條文規定沒那么細，在不違反規定的條件下我們還算寬松執行。”

　　在銀監會下發《通知》要求嚴控二套房貸后，至少在表面上，大林隱約感覺到從緊的信號：這段時間單位經常召開和二套房收緊信貸的相關會議。

　　這一切都緣于6月22日銀監會下發給各銀行的一紙《通知》，《通知》中明確要求：“不得以征信系統未聯網、異地購房難調查為由放棄二套房貸政策約束；不得自行解釋二套房貸認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。”

　　盡管銀監會一再要求對第二套住房貸款的發放要嚴格執行，但事實上各家銀行都有自己的“彈性”。以北京地區現行標準為例，如果購買二套房，按照中國人民銀行的標準，首付必須達到四成，利率按基準利率上浮10%。但如果購房者第一套房按揭貸款已還清，或者首套房屋按揭是公積金貸款，多數銀行都亮“綠燈”：購買第二套房可按照首套商貸標準執行，享受利率7折優惠。

　　同行們和大林遇到的情形差不多。來自中國工商銀行的人士說，今年上半年工行的個人消費貸款增速很快，不過進入5月以后逐漸開始收緊。以北京市場為例，之前買房希望通過高評來獲取較多貸款額度的現象越來越難，主要是工行加大了對二手房貸的防控。

　　建行一位內部人士認為銀行之間沒有什么太大差別，“只不過有的銀行上半年貸款任務完成，有的沒有完成。今年上半年沒有完成放貸任務的銀行肯定在下半年要集中放貸，否則會影響考核指標。信貸員年初都有放貸指標，在操作中普遍向‘改善性住房’的標準靠攏。”

　　對大林而言，對二手房貸暗中“松綁”并不僅僅是為了業績考核，從銀行自身風險控制來說，信貸員也多會傾向二套房購買者。“因為很多二次置業的人，他的支付、還款能力和征信記錄都要好于首次置業者。”大林也很無奈，“不少第一次買房的人，首付都是全家湊齊的，有的人還是‘啃老族’，一查征信記錄全是零。”

　　“銀行本質上都愿意做按揭貸款，爭取到這個客戶，可能意味著爭取他們今后二三十年的存款、基金和股票代理業務。”一位銀行內部人士告訴記者。

　　2萬億元信貸資金入樓市 地產泡沫涌現？

　　像大林一樣，很多信貸員為了提前完成放款任務，在二套房貸業務方面屢打政策“擦邊球”。如判定二套房貸時，不按“家庭”而是按“個人”來計算房貸次數；實行“七一折優惠”的文字游戲；還有些銀行花樣翻新，將按揭貸款與理財、存款等業務結合，二套房貸利率仍可實現37%的下浮。

　　“當前房價之所以會出現快速上漲，是因為自今年3月和4月份開始，國內房地產需求已由消費主導轉向投資主導。” 中國社科院金融研究所易憲容以深圳房地產市場為例，指出各商業銀行突破第二套住房的信貸政策限制，讓投資者享受消費者的信貸優惠，大量投資者涌入市場，最終推高了國內一些城市的房價。

　　“沒有銀行信貸的助推，房地產市場肯定不會過熱。”中央財經大學銀行業研究中心主任郭田勇認為“天量”的新增貸款與樓市風險升級不無關聯。有消息稱，從開發商和個人房貸綜合統計來看，2009年上半年新增貸款中，不少于2萬億元的新增貸款流進了樓市。而6月份金融機構的各項貸款較上月新增1.53萬億元，這是二季度以來月度新增貸款首次超過萬億元。上半年我國新增貸款共7.36萬億元，遠超此前外界預期。

　　在寬松貨幣政策和信貸指標壓力之下，無數個“大林”通過“外緊內松”的二套房貸政策，已經將樓市推向泡沫邊緣。

　　在匯豐銀行擔任客戶經理的小王最近就感到很奇怪，她的一些大客戶紛紛把原先準備投資地產的大筆資金存入銀行轉做其他理財業務，原因是“現在的樓盤價格太高了。”這一幕讓小王回憶起2007年股市見頂6000點之前，正是這些先知先覺的投資客率先轉移資金逃離股市。

　　“樓市泡沫正在形成。”郭田勇認為如今房地產市場呈現出的“非理性繁榮”就是泡沫雛形。2009年5、6月份，全國各地樓價加速上揚，火爆程度甚至超過2007年，各地地王紀錄不斷被刷新。國家統計局公布的6月份全國70個大中城市房價數據顯示，各大中城市房屋銷售價格同比上漲了0.2%，漲幅比上月擴大了0.8個百分點；環比也是上漲了0.8%。

　　資深財經評論員葉檀撰文指出，杭州與北京、上海等地一樣，又開始進入房地產泡沫醞釀期。“據中原地產的統計，目前杭州新房4成以上是投資性購房者，這樣的比例已是歷史高位。”

　　“如果住房投資者利用銀行的住房信貸政策炒高住房價格，房地產市場能否持續繁榮？大量房地產投資者利用銀行的金融杠桿肆意炒作時，勢必會吹大國內的房地產泡沫。吹大的房地產泡沫必然會破滅，這就意味著銀行的危機及金融危機的發生將不可避免。”易憲容警示說。

　　國信證券房地產分析師區瑞明分析，全國大中城市6月份的房屋銷售價格首次出現12個月以來的同比上漲，這說明地產價格沒有暴漲，泡沫未出現。

　　在信貸員眼中，信貸發放和房價漲跌呈正比例關系：當市場行情低落時，房價也步入低谷，銀行發放住房貸款也慎之又慎。但當市場活躍時，銀行又愿意積極放貸，而這時房價自然水漲船高。

　　監管層“含蓄”的警示

　　進入7月以來，大林向領導上報信貸新增數目的次數明顯頻繁了許多，同時銀監會越來越關注各銀行下半年的新增貸款數據。

　　樓市泡沫已經引起了監管層的注意。《通知》的出現被分析人士解讀為監管層的警示信號。 據了解，這是銀監會自國務院辦公廳2008年底下發國辦131號文之后，第一次明確要求商業銀行參照標準執行二套房貸政策。

　　只是這一次的警示似乎有點微妙。區瑞明甚至用“隱秘”來形容《通知》的傳達，“在銀監會官方網站上根本查不到，可是過往的銀發[2007]359號文(加強商業性房地產信貸管理的通知)都是公開的。這說明此次銀監會很謹慎，畢竟宏觀經濟并未企穩。”

　　二套房貸政策如同“橡皮筋”，被市場拉得忽松忽緊。大林也想起了2007年“359號文”和補充通知剛剛下發時的“雷霆萬鈞”之勢，同事們放款都很嚴格，之后隨著宏觀經濟下行，國家信貸政策的寬松，二套房貸有了松動的跡象，可是現在又被拉緊了。“松緊繩”帶給大林的不是有趣而是麻煩，“變來變去，工作沒法做。”他和同事們開完個貸會議就互相抱怨。

　　覺得房貸政策變來變去的不只是大林，專家也來湊熱鬧。“原來我同意二套房貸政策松動，現在又反對”，郭田勇坦承自己的觀點變化，“此一時，彼一時嘛，市場低迷，交易量甚至為零的時候，當然要刺激市場，帶動宏觀經濟增長；現在市場出現過熱跡象，各種不軌、投機行為的‘沉渣’又泛起了，對二套房貸的松動就會助長投機。市場調節采取的是逆向性的調節方式。”

　　他對二套房貸收緊的解讀是政策“微調”，并不意味著整個信貸市場的緊縮。“所謂微調，是指央行在貨幣政策操作的方向和力度上適度地調控。”7月9日，央行宣布恢復發行暫停8個月的1年期央票，表明央行已經開始有意識地加大資金回籠力度、抑制信貸過快增長，加強對流動性的調控。

　　“從總量上講，通過一些公開市場業務等方式適度收緊流動性，而不應啟用加息等大幅調整動作。但在調整結構、方向上，要有所區分。在一些熱點行業，相對更易失控的重點領域要區別對待，比如房地產。”郭的態度很“中庸”，“我們既支持經濟復蘇，也反對經濟過熱出現暴漲暴跌。”

　　《通知》下發后，杭州、福州、上海等地開始叫停各種違規貸款行為。選擇杭州作為“試點”也隱含了監管層的審慎。

　　“政府與央行是否愿意打壓房地產市場呢？恐怕未必。”葉檀認為，目前實體經濟乍暖還寒，如果房地產市場受到打壓，財政收入將大大減少，這是地方財政不可承受之重，同時，房地產成交量與投資量下降，可能使“GDP保8”信心不足。“但杭州地方政府是救樓市的先發地，率先收緊二套房貸，仍然是個明顯的信號，房地產資產泡沫已經引起有關部門的警惕，他們試圖將風險控制在一定范圍內，做到不增加銀行風險，不激怒太多尚未購房的夾心層。”

　　在新一輪的放貸熱潮中，中資銀行是否存在違規放貸還未有官方定論。只是在過去的2008年，審計署的報告給中資銀行部分貸款流向定了性。6月25日，審計署發布報告指出，6家中資銀行(工商銀行、建設銀行、中國銀行、交通銀行、中信銀行以及招商銀行)違規貸款主要投向房地產領域。2008年上述6家中資銀行違規貸款超過300億元人民幣，涉及違規發放土地貸款、虛假按揭貸款以及向不符合條件的房地產企業提供貸款等違規行為。

　　如果2009年繼續出現違規放貸事件，樓市價格、樓市泡沫還會持續走高嗎？

　　(本刊記者張思對本文亦有貢獻)

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