嚴(yán)打， 刀下留人

　　面對(duì)上海樓市連續(xù)數(shù)月供應(yīng)不足的“貧血癥”和商品房銷售中的“捂盤(pán)惜售”狀況，上海市房管局終于出手。

　　最近出臺(tái)的《上海市商品房銷售方案?jìng)浒腹芾頃盒幸?guī)定》，明確規(guī)定商品房的銷售方案須經(jīng)備案并在售樓場(chǎng)所予以公示；區(qū)縣房管部門則應(yīng)通過(guò)銷售方案?jìng)浒负头康禺a(chǎn)登記等手段，制止開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售。

　　上海市房管局重申，商品住房項(xiàng)目超過(guò)3萬(wàn)平方米，確需分批預(yù)售的，每次申請(qǐng)預(yù)售面積不得少于3萬(wàn)平方米。

　　“嚴(yán)打”風(fēng)暴來(lái)臨了！！

　　這是對(duì)樓市的“重拳出擊”還是“隔靴搔癢”？

　　開(kāi)發(fā)商：捂盤(pán)是我們的本能

　　“捂盤(pán)，是一種自然經(jīng)濟(jì)行為。”

　　“這是個(gè)消極的政策。”

　　“不能頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。”

　　“要聽(tīng)黨的話，做黨的好孩子！”

　　“肯定會(huì)有對(duì)策的。”

　　每次新政策出臺(tái)，看似大難臨頭的開(kāi)發(fā)商都不會(huì)坐以待斃。兵來(lái)將擋，水來(lái)土掩。開(kāi)發(fā)商總有辦法絕處逢生，“刀下”總會(huì)“留人”的。

　　“不買賬”成潮流

　　“捂盤(pán)，是一種自然經(jīng)濟(jì)行為。”華燕置業(yè)副總經(jīng)理林森將這個(gè)定義作為對(duì)記者的開(kāi)場(chǎng)白。

　　他形象地拿橘子作了一個(gè)比喻：假如橘子是生的，就需要捂一捂；如果熟了，那再捂就爛了。樓盤(pán)也是這樣，在市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制下，因追求利益最大化而捂盤(pán)，是開(kāi)發(fā)商自然的選擇。

　　因此，針對(duì)當(dāng)前商品房銷售中“少量多批”、“捂盤(pán)惜售”而于近日出臺(tái)的《上海市商品房銷售方案?jìng)浒腹芾頃盒幸?guī)定》中，才會(huì)把早在2007年12月就發(fā)布過(guò)的“申請(qǐng)預(yù)售面積不得少于3萬(wàn)平方米”這一條規(guī)定進(jìn)行重新申明。

　　對(duì)于這個(gè)硬性規(guī)定的政策，開(kāi)發(fā)商們頗有微詞。

　　景瑞地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)楊子江表示：“假如有些樓盤(pán)就沒(méi)到3萬(wàn)平方米怎么辦？人家并不是有意捂盤(pán)，不能一刀切啊。”

　　“這是個(gè)消極的政策。”林森表示，著力點(diǎn)落于“控面”而不是“控價(jià)”，沒(méi)有核準(zhǔn)價(jià)格的機(jī)制，不能達(dá)到“量?jī)r(jià)兼顧、同步調(diào)控”。現(xiàn)在有些政策缺乏綜合考慮、統(tǒng)籌全局，而過(guò)于生硬，可能起到與初衷相反的調(diào)控結(jié)果。

　　中海地產(chǎn)上海公司董事經(jīng)理丁穎則認(rèn)為，前兩年的土地壓縮和金融寒冬，使開(kāi)發(fā)商延緩了建造速度，有些甚至根本沒(méi)有項(xiàng)目，這才是導(dǎo)致今年上半年供應(yīng)量的緊缺和市場(chǎng)火爆的根本原因。楊子江與她持相同看法：“這是個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題，不能頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。”

　　“嚴(yán)打捂盤(pán)惜售”這一招，基本沒(méi)有開(kāi)發(fā)商買賬。

　　該“守”的還是要“守”

　　但是，“嚴(yán)打”剛出臺(tái)，萬(wàn)科、龍湖、富力等全國(guó)龍頭企業(yè)便加緊力推新房源。而受《東地產(chǎn)》采訪的開(kāi)發(fā)商們也都表示會(huì)堅(jiān)守規(guī)定。

　　“從07年以來(lái)我們一貫是認(rèn)真執(zhí)行的啊。”丁穎表示很理解政府這一做法，是希望保持一個(gè)健康穩(wěn)定的良性銷售環(huán)境。她略帶委屈地解釋道，像中海那樣大型的發(fā)展商都是要對(duì)股東負(fù)責(zé)的，也要完成業(yè)績(jī)和每年的配額，不會(huì)隨便捂盤(pán)的。“在商言商，任何一個(gè)發(fā)展商都不會(huì)說(shuō)和老百姓、政府對(duì)著干的。要聽(tīng)黨的話，做黨的好孩子！”

　　楊子江也表示：“房地產(chǎn)行業(yè)也有很多操作很規(guī)范的公司，一般大公司都不大會(huì)刻意去鉆政策的空子。”

　　與此相反的是，林森坦言開(kāi)發(fā)商不會(huì)這么乖。“肯定會(huì)有對(duì)策的。”他表示，“在目前的政策法規(guī)下，沒(méi)有更多的行政規(guī)范去督促的話，開(kāi)發(fā)商維護(hù)價(jià)格的自覺(jué)性還是比較缺乏的。”

　　而當(dāng)被問(wèn)及對(duì)下半年的展望，房?jī)r(jià)是否會(huì)因此受到影響而下降時(shí)，雖然開(kāi)發(fā)商稱樓市受“嚴(yán)打捂盤(pán)”的調(diào)控影響不大，但由于另一些因素的存在，他們的觀望情緒普遍較為濃重。

　　楊子江表示“不好說(shuō)。很復(fù)雜。”他認(rèn)為雖然供應(yīng)上會(huì)稍有改善，但房?jī)r(jià)未必會(huì)被平抑。由于房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)周期性，近期一些政策的效果不太容易在短時(shí)間內(nèi)得到體現(xiàn)。

　　丁穎則從成交區(qū)域上作了分析。“如果內(nèi)環(huán)成交量大于外環(huán)，顯然均價(jià)就會(huì)抬高。反之亦然。所以不能簡(jiǎn)單地說(shuō)整個(gè)市場(chǎng)會(huì)怎樣。”

　　買房人，不再抱幻想了

　　“最過(guò)分的樓盤(pán)半年開(kāi)盤(pán)4次。”

　　“他們終于老實(shí)了。”

　　“我看透了。”

　　“我放棄了。”

　　對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，新政策是否會(huì)真正影響房?jī)r(jià)是最重要的。經(jīng)歷過(guò)2007年“嚴(yán)打”的老百姓，似乎并不看好這次嚴(yán)打。

　　“我碰到過(guò)最過(guò)分的樓盤(pán)，半年之內(nèi)開(kāi)了4次盤(pán)，房?jī)r(jià)從最初承諾的每平方米17000元漲到了24000元。我每次接到售樓處的電話就立刻趕過(guò)去，結(jié)果每次都被告知已經(jīng)賣光了。”

　　——王女士，44歲，上海人，德資物流公司高管。

　　“終于等到房子了，他們?nèi)ツ昃吐?lián)系我，結(jié)果一直沒(méi)有確定開(kāi)盤(pán)時(shí)間，現(xiàn)在政策出來(lái)了，他們總算老實(shí)了。我現(xiàn)在已經(jīng)付了定金，價(jià)格還不算貴。”

　　——高先生，30歲，溫州人，服裝批發(fā)商。

　　“兩年前我剛來(lái)上海時(shí)，以為奮斗幾年就會(huì)有自己的房子，不過(guò)現(xiàn)在我已經(jīng)放棄了買房計(jì)劃，因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲得太高了。這回的新政策和07的沒(méi)什么兩樣，不會(huì)有什么實(shí)際作用。”

　　——楊先生，25歲，陜西人，高級(jí)程序設(shè)計(jì)師。

　　“買得起的已經(jīng)買了，買不起的還是不會(huì)買。嚴(yán)打‘捂盤(pán)’又不是嚴(yán)打‘房?jī)r(jià)’，就算開(kāi)發(fā)商大量推房，也不太可能降價(jià)的。我已經(jīng)看透了，不敢奢望在上海買房子了，只希望嫁個(gè)有房子的好老公。”

　　——陳小姐，22歲，上海人，待業(yè)。

　　09年的房市的火爆牽一發(fā)而動(dòng)全身，從年初開(kāi)始，各項(xiàng)相應(yīng)政策也陸續(xù)不絕。從最初的各大開(kāi)發(fā)商“上書(shū)”政府救市，到今天的打擊捂盤(pán)政策引得開(kāi)發(fā)商們叫冤連天。房市和政策之間，那種種愛(ài)恨糾纏，怎是一個(gè)“煩”字了得？

　　滬上各房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家對(duì)此次“嚴(yán)打”，做了如下解讀。

　　“少量多批”是問(wèn)題根源

　　——佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟

　　房?jī)r(jià)的上漲是市場(chǎng)供求關(guān)系的對(duì)弈中所產(chǎn)生的一種自然現(xiàn)象。健康的市場(chǎng)會(huì)有自動(dòng)的調(diào)節(jié)能力。

　　不過(guò)目前的市場(chǎng)很顯然已經(jīng)處于一種不健康狀態(tài)中，政府不論出手作出何種政策上的調(diào)節(jié)或者限制，都是為了保住成交量，抑制高房?jī)r(jià)。

　　地產(chǎn)商在市場(chǎng)行情看好的時(shí)候出現(xiàn)“捂盤(pán)”行為，這實(shí)際上跟開(kāi)發(fā)商一直以“少量多批”的售樓方式進(jìn)行銷售有很大的關(guān)系，而此次政府執(zhí)行措施，開(kāi)始有意識(shí)地從源頭上控制此類現(xiàn)象的滋生。

　　政府不可能一次性下“猛藥”，一般都會(huì)先將政策重申或者頒布出來(lái)靜觀其效，若市場(chǎng)秩序依然故我、不得章法，則政府會(huì)加強(qiáng)自己的監(jiān)督力度來(lái)強(qiáng)行穩(wěn)定市場(chǎng)。

　　現(xiàn)今國(guó)民經(jīng)濟(jì)很大程度依靠?jī)?nèi)耗產(chǎn)生動(dòng)力，而外在的金融危機(jī)的影響并非已經(jīng)過(guò)去，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇尚需時(shí)日；所以，此時(shí)房市越是火爆，那么也越能證明其中泡沫膨脹度有多快。政府對(duì)于房地產(chǎn)商捂盤(pán)的打擊時(shí)限，不會(huì)是一個(gè)短期行為。畢竟，捂盤(pán)對(duì)房市價(jià)格上漲起到了不可忽視的推波助瀾的作用。

　　此時(shí)政府出臺(tái)打擊捂盤(pán)的責(zé)令，實(shí)際上也符合了民心所向。

　　捂盤(pán)主力是中小型開(kāi)發(fā)商

　　——上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理趙春雷

　　單從技術(shù)層面上來(lái)講，“捂盤(pán)”也好，“促銷”也罷，實(shí)際上都是一種地產(chǎn)商的營(yíng)銷策略——追逐利潤(rùn)，本身就是商人本性。

　　大型開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)的可能性倒是并不是太大，因?yàn)樗麄冇凶銐虻耐恋貎?chǔ)備，并且追求的盈利模式是在滾動(dòng)中尋求效益的由寡到多。樓盤(pán)晚一天開(kāi)盤(pán)，就意味著后續(xù)的土地開(kāi)發(fā)需要的資金也會(huì)被延續(xù)一天，環(huán)環(huán)相扣，大型開(kāi)放商為樓盤(pán)所承擔(dān)的連帶性成本太高。

　　相反，中小型開(kāi)發(fā)商則更容易出現(xiàn)“捂盤(pán)”行為。他們所擁有的可供銷售樓盤(pán)本就不多，也沒(méi)有后續(xù)開(kāi)發(fā)土地的力量。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，“捂盤(pán)”是令所售樓盤(pán)利潤(rùn)最大化的最好方法。

　　如今產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在轉(zhuǎn)變中，一次性打剎住了房地產(chǎn)價(jià)格直線下降，并非政府本意。政府此次發(fā)布關(guān)于打擊“捂盤(pán)”的措施，實(shí)際上是能起到的是一定的緩沖作用，但并不治根。

　　“捂盤(pán)”是因?yàn)槭袌?chǎng)熱而開(kāi)始捂，而并非市場(chǎng)因?yàn)椤拔姹P(pán)”而開(kāi)始熱。所以，在這種情況下，政府出臺(tái)的打擊捂盤(pán)的策略，只能從一個(gè)面上解決或者緩解一個(gè)局部的問(wèn)題，對(duì)于房?jī)r(jià)的影響是短期的或者是微小的。

　　政策的完善需要時(shí)間

　　——易居中國(guó)分析師薛建雄

　　相關(guān)政策法規(guī)的逐步完善是考量房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟的重要指標(biāo)。

　　最初房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種朦朧的摸索狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商對(duì)叫價(jià)和售賣方式掌握著主動(dòng)權(quán)。當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于無(wú)監(jiān)管的自由狀態(tài)。

　　2004年7月，政府開(kāi)始出售調(diào)控， “網(wǎng)絡(luò)房源備案”系統(tǒng)應(yīng)時(shí)而生，從而限制了房地產(chǎn)只叫不售的促銷手法。

　　07年房市看漲，政府第一次提出了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市商品房銷售監(jiān)管工作的通知》，開(kāi)始關(guān)注到開(kāi)發(fā)商的“少量多批”現(xiàn)象。

　　直至今日，“捂盤(pán)”再抬頭時(shí)，政府啟動(dòng)商品房銷售備案制，進(jìn)一步從銷售的源頭開(kāi)始控制房市的貨量供給平衡。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)法規(guī)的制定和市場(chǎng)發(fā)展都還沒(méi)有完全到位，若按歐美房地產(chǎn)成熟的市場(chǎng)走勢(shì)看，未來(lái)房地產(chǎn)界的法規(guī)將跟加傾向于對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的全面建設(shè)——這個(gè)規(guī)范，很有可能從房地產(chǎn)商拿地的那一天就開(kāi)始確立。

　　政策既是應(yīng)市場(chǎng)而生，同時(shí)也是趕超于市場(chǎng)之前。新政策的出臺(tái)是為了解決目前房地產(chǎn)市場(chǎng)所出現(xiàn)的種種問(wèn)題而存在，同時(shí)也是為樹(shù)立房地產(chǎn)的未來(lái)市場(chǎng)規(guī)范鋪平道路。

　　由于今年形勢(shì)大好，開(kāi)發(fā)商制定的銷售計(jì)劃基本都在半年內(nèi)完成，有了充裕的資金鏈，也就有底氣對(duì)后續(xù)利潤(rùn)抱有預(yù)期。對(duì)他們來(lái)講，此次“嚴(yán)打“更多的是一種警告，是否能夠真正“乖乖聽(tīng)話”則需靜觀其變。

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