本報記者 林小川 上海報道

　　上海銀監(jiān)局近日轉發(fā)了中國銀監(jiān)會《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，要求商業(yè)銀行嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動搖，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。

　　在政策三令五申的背后，其實是銀行在執(zhí)行房貸政策過程中存在諸多“擦邊球”行為。

　　記者經過調查發(fā)現(xiàn)，商業(yè)銀行一系列爭搶房地產信貸市場的方法令人大跌眼鏡。通過一些“創(chuàng)新”手法，銀行可以提供比公積金貸款利率還低的商業(yè)貸款，其利率相當于在基準利率上打6.3%折；為了應對激烈的市場競爭，銀行正給地產中介提供越來越高的返點(營銷費用)，最高已達1.6%。

　　7月21日，一位國有銀行人士向本報記者揭開了這些變相促銷背后的無奈，“現(xiàn)在市場競爭這么激烈，在利率沒有放開的情況下，銀行為了規(guī)避利率管制的限制只好越軌操作。”

　　多位銀行人士對記者表示，今年的個人房貸業(yè)務量已完全超乎想象，大部分銀行都已完成了年初的計劃，但目前仍沒有刻意收縮的政策。“我們覺得房價不會劇烈下跌，這幾年政策收緊了幾次，房地產價格有波動，但房貸并未出現(xiàn)不良危機。”面對如今不斷攀高的房價，上述國有銀行人士仍認為房貸相對安全。而這代表了多數銀行人士的心態(tài)。

　　6月份，上海個人房貸業(yè)務隨樓市成交量逐月放量而大增129.8億元，創(chuàng)歷史單月最大增量紀錄，二季度增量也創(chuàng)歷史新高。截至6月末，上海市中外資銀行個人住房貸款余額3368.2億元，比年初增加260.6億元，同比多增180.1億元。

　　利率比公積金貸款還低

　　你能想象個人住房按揭貸款的利率突破7折底線低至6.3折嗎？

　　“最低利率4.158%？?你out啦，現(xiàn)在申請即可獲得3.78%的優(yōu)惠利率。”一家按揭中介公司在其網站上展示了如此誘人的信息。

　　記者以客戶的身份致電該公司，公司相關人士稱，確實可以辦到此等條件的貸款。申請條件很簡單，只要客戶的第一套房商業(yè)貸款剩余金額高于40萬，并且兩年內貸款逾期次數沒有超過3次。不過須客戶自己承擔辦理銀行貸款的擔保費和評估費。

　　相關人士還表示，如果客戶已經貸過一次款，但妻子或者丈夫一方未有貸款，仍可以按照第一套房的標準申請上述優(yōu)惠利率。換句話說，如果以家庭為單位購買第二套房，仍然可以通過這種途徑獲得低于7折的利率。

　　根據有關規(guī)定，目前房貸最低利率是在基準利率基礎上打7折，即4.158%，而3.78%則是基準利率打了6.3折，甚至低于目前的公積金貸款利率。

　　“這種做法的確在銀行存在。”一位國有銀行人士分析，最早深發(fā)展曾推出類似產品，此后也有其他銀行推出了改良產品。

　　據該人士介紹，低利率的奧秘就在于銀行采取了不一樣的利率期限標準。比如，銀行和客戶先簽訂20年期限的貸款合同，同時對20年期的貸款進行分割——首先簽訂一個3年期的貸款合同，3年到期后再次申請貸款展期或者再融資申請。

　　“這樣，貸款利率是按照3年期貸款利率打7折，也就是5年期利率打了6.3折，但每月還款的本金又是按照20年期限來計算的，因此客戶每月還款金額壓力不會很大。”上述人士解釋。

　　上述人士稱，這種方法可以幫客戶節(jié)省不少利息，不少銀行就利用這個辦法將其他銀行的客戶“挖”過來。

　　但這位國有銀行人士坦言，他們行并不敢這么做，主要是擔心政策風險。在目前利率管制的前提下，上述方法突破了傳統(tǒng)的利息標準；此外，客戶須3年后再申請至少3年的貸款展期，但按照目前的規(guī)定，展期的期限不能超過原有期限的一半。

　　事實上，深發(fā)展此前推出過類似的點按揭產品，就傳出被監(jiān)管叫停的消息。一位國有銀行人士表示，這種創(chuàng)新產品在國外，是為了達到資產匹配的目的，到國內就成了規(guī)避利率管制的競爭手段。

　　問題在于，給出如此超低利率，銀行還有盈利空間嗎？事實上，為了鎖定利潤，這些銀行也制定了一些限制條件。比如，要取得3.78%的利率，客戶3年內提前還款就要付出比普通住房按揭貸款更高的成本。

　　“貸款打折后利差很小，如果客戶貸款一年之內就提前還款，銀行就虧了。如果客戶的平均還款期限達到4-5年，銀行就仍然存在盈利空間。”上述人士揭示了銀行的盈利邏輯。

　　類似的武器還有“固定利率”，它本來是為了幫助客戶規(guī)避利率調整的風險，卻成了規(guī)避二套房貸款利率實行基準利率上浮1.1倍的工具。

　　“返點”高達1.6%

　　除了銀行的“創(chuàng)新”外，中介公司也成為降低貸款成本的渠道之一。

　　隨著監(jiān)管部門對二套房政策三令五申，銀行的信貸政策將逐步趨緊。購買第二套房客戶申請3.78%的超低利率已經越來越難。

　　上述按揭中介公司人士又出了一招，客戶可與銀行簽訂7折貸款的合同，而中介公司將給客戶“返點”。貸款100萬，一年可以返給客戶5000元以上，200萬則可達到1萬，也相當于節(jié)省利息支出。

　　這看起來有點奇怪，但其中的奧秘是，銀行為了爭取客戶，一般會支付給介紹客戶的中介公司手續(xù)費，也就是俗稱的返點。

　　“雖然現(xiàn)在按揭的量快速上漲，但給中介返點的費用并沒有下降多少，基本上在1%左右，一些銀行為了爭業(yè)務，最高可達到1.6%。”某國有銀行人士透露。

　　這也可以解釋為何中介公司慷慨給客戶返點了，比如，200萬1%返點，中介給了客戶1萬元，自己仍可以獲取1萬元。

　　更有意思的是，中介第一年返給客戶1萬元后，第二年可以幫客戶申請轉到別的銀行，由此繼續(xù)獲得另一家銀行的返點，并再度返點給客戶。

　　“對于這種情況，我們也是清楚的，也有客戶直接向我們提出要返點，那我們?yōu)榱吮Ａ艨蛻簦�也會給一定的激勵，但只會通過中介給。”有銀行人士無奈地說。

　　按照規(guī)定，房產中介公司因提供貸款資源、信息、貸前資料收集等服務，商業(yè)銀行可按責任與義務相掛鉤的原則支付相應的手續(xù)費，但支付的費用不得與貸款金額掛鉤。

　　對此，上海銀監(jiān)局上半年曾發(fā)文，嚴禁銀行通過與中介機構合作向客戶進行費用返還、墊付首付款等方式降低條件，變相突破監(jiān)管政策。

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