《東地產》童丹霞

　　地價推動房價上漲，房價再拉動地價上漲……“面粉比面包貴”這一詞匯運用最多的是在2007年的土地市場，但近日再次被潘石屹用來形容北京土地市場。

　　上海也緊隨其后。

　　《東地產》記者在調查采訪中發現，今年下半年上海土地市場的供應量將大大增加。由于去年大環境不好而擱置的推地計劃紛紛在近期重新啟動，包括外高橋、朱家角、長風生態區等多個“土地供應大戶”在今年下半年將各自推出體量不等的土地。

　　新一輪的推地高峰

　　上海外高橋保稅區開發股份有限公司7月4日發布公告稱，將在近期推出有浦東新江灣之稱的“森蘭·外高橋”項目中四幅住宅用地，總建筑面積達16.2萬平方米。

　　隨后，《東地產》記者也從朱家角投資開發有限公司董事長魯千林處獲悉，7月底8月初將計劃推出兩幅占地面積約在22萬平方米居住用地，10月份還將計劃推出一副約有13萬平方米的居住用地�！倍�這三幅居住用地容積率都在1.0以下，有可能僅在0.7”，魯千林向《東地產》記者透露。

　　已有三年未曾推地的朱家角為何選在此時推地，魯千林表示目前是推地的最好時機，不僅從內部的成熟度還是外部環境的熱情度來看，都是朱家角土地價值體現的最好時間點。

　　對此，同策咨詢與研究發展中心總監夏宇預測，“比照2008年上海市房管局之前公布的上海市住宅用地供應計劃800—1000公頃計算，今年上半年住宅用地供應量不到200公頃的占地面積，可見下半年上海居住用地將迎來推地高峰期�！�

　　開發商鬧地荒

　　加緊推地的背后也正是看到開發商可供開發的土地面積不足所致。

　　“目前上海品牌開發商通過公開途徑留有的未建設土地量平均僅可供開發2—3年，開發商在上海均出現不同程度地荒問題”，夏宇告訴《東地產》記者。

　　對于開發商土地儲備量，方方地產咨詢機構總咨詢師胡宗亙曾對上海房地產市場的最大“地主”萬科做過調查。根據報告，萬科歷年來購置的土地儲備達到299萬平方米，已經成為上海房地產市場的最大 “地主”。不過，萬科每年的土地耗費頗為驚人。方方地產咨詢機構的測算表明，按照萬科近兩年在上海市場的銷售速度，目前的土地儲備只夠開發6.3年。

　　相對于萬科，其他品牌開發商在上海則出現無地可開的窘境。據富力地產官方網站顯示，富力在上海的住宅項目僅富力桃園，且該項目已無多少房源可售，此外富力在上海已無其他項目開發，而2008年富力在任何城市均未購入一幅地塊。

　　胡宗亙分析認為，今年上海房企將普遍存在“地荒”問題，“一是因為上海新供地不足，今年以來僅推出十余幅住宅用地；另一方面，開發商每年的銷售金額，遠遠超過了土地購買金額，因此存在著大量投資買地的沖動�！�  

　　高地價的沖動  

　　從萬科、保利、富力、雅居樂、龍湖、綠城、招商等房企公布的上半年銷售業績可見，由于近期樓市向好，多數房企上半年普遍業績超預期，超出全年計劃的六成以上成為普遍現象。

　　克而瑞(中國) 發布的“2009年上半年房地產企業銷售排行榜”顯示，今年上半年已有6家房企成功沖刺百億銷售額，各企業銷售面積同比去年也有不同程度的增幅。

　　快速回籠的銷售資金，以及股市圈錢成功、資本金降低等都令房企的手頭寬裕不少。對此，多數開發商均對土地市場表現出濃厚興趣，龍湖地產上海處的一位負責人告訴《東地產》記者，“除青浦趙巷特色居住區10號地塊外，同時也考察過浦東地塊�！�

　　據悉，7月23日進行出讓的青浦趙巷特色居住區10號地塊，已經有71家開發商領取了土地出讓申請書。

　　與此同時，長江證券分析師指出，國家對住宅項目資本金占比要求下調至20%，還有地方政府寬松的土地出讓金延遲繳付政策，都將推動新一輪的房地產投資開發熱潮。加之，去年地方的土地財政吃緊，今年地方政府有大量推地的意愿，開發商拿地的熱情很可能全面迸發，地價自然就水漲船高，可能不斷有新地王涌現。

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