文/本刊特約記者  張 程

　　中國要征收物業稅，考慮了方方面面的問題之后，似乎是一個龐大的工程。物業稅怎么收？到底是針對土地征收？還是針對房子征收？目前購房者支付的七十年土地出讓金該如何處理？看來，在中國征物業稅，還真不是一件容易的事情

　　近期，國務院發布的有關2009年經濟體制改革文件中，提到要深化房地產稅制改革，研究開征物業稅。一石激起千層浪，不僅是與物業稅息息相關的老百姓發出了種種擔憂和質疑，房地產業內人士也展開了激烈的討論：物業稅究竟該不該收？為什么要收？怎么收？收物業稅之后，會給各方帶來怎樣的影響？物業稅何時能收起來？對這些問題，《新財經》邀請了數位房地產行業專家就此展開了討論。

　　收還是不收？這是一個問題

　　《新財經》：最近有關物業稅可能開征的消息受到廣泛關注，為什么要征收物業稅？

　　牛  刀：中央政府的意圖其實很明顯，既要為地方財政增加收入，又要調節社會財富，這兩者權重相當。從已經開征物業稅的國家來看，物業稅不僅能夠發揮調節社會財富的功能，還能抑制樓市的投機炒作。

　　時寒冰：開征物業稅的目的是為了實現公平，當納稅人缺乏負擔物業稅的能力時，他可將房產轉移到有納稅能力者手中，有利于提高房產的使用價值和經濟運行效率。同時，征收物業稅還可促進房地產業的健康發展和地方財政收入的持續穩定增長。

　　易憲容：物業稅又稱不動產稅，它是一種選擇性的財產稅，同其他財產稅一樣，是一個國家賦稅結構的三大支柱(另外兩個是消費稅、所得稅)。開征物業稅，可以矯正現行所得稅的某些缺陷，堵塞逃稅漏洞；發揮量能課稅的原則，促進社會所得的公平分配；提供政府豐富和穩定的財政收入。

　　物業稅的課稅對象只限于土地及房屋。在計算稅基的時候，房地產的抵押貸款即負債不得扣除。物業稅在大多數國家都屬于地方稅，是地方政府財政收入最重要的一部分。如美國，1996年地方財政收入1萬多億美元，其中物業稅占20%以上。依照各國現行稅法，每一筆土地及房屋都要征稅，都要根據政府定期查定的價格加以征定，并多采用單一稅率。

　　王  鋒：征收物業稅主要是為調節二次分配，國外多采取征收房產稅的方式，然后補貼給普通人，以平衡收入差距。同時，征收物業稅還能避免個人擁有過多房產、減少房屋空置。另一個目的則是打擊投機，但這不是短期內能夠解決的。

　　《新財經》：如果物業稅出臺，對地方政府、對開發商、對購房者各有什么影響？對誰有利？對誰無利？老百姓的負擔會加重嗎？謝百三教授認為“征收物業稅將導致百十萬家庭妻離子散”的說法成立嗎？

　　易憲容：物業稅的基本功能不僅是增加政府財政收入，改變政府財政收入結構，而且也是調節居民收入分配的主要方式。目前，國內房地產市場的問題，最關鍵的是房價過高，從而使住房成了居民財富差異擴大的一種主要方式�？梢哉f，這幾年居民收入差別之所以越來越大，就在于不合理的住房持有，在于一些人利用銀行的金融杠桿炒作房地產。

　　通過征收物業稅，一是可以解決地方政府的財政問題，使地方政府有穩定的財政收入來源，而不是把財政收入盯在房價上漲上；二是讓持有過多住房的人改變其住房持有行為，減少房地產投資，從而保證居民收入分配公平與房地產市場持續穩定發展。

　　尹香武：物業稅的征收對老百姓是有利的。因為物業稅是“從租征”，而不是“從價征”，如果從租征的話，政府為做高租金，就會去改善環境、改善治安、改善教育，這樣才能收更多的稅。由此，政府與民眾的利益就趨同了，就與民眾站在一條船上了。

　　對開發商的影響也是比較正面的，現在的開發商要不就拼命地建房，要不就不建房，不注重銷售速度。如果征收物業稅，開發商就不敢再囤積房子了，而是積極賣掉房子，因為空置的房子都要交物業稅。

　　在不動產方面的稅種中，物業稅是最正面的，但我不明白為什么有那么多人反對，物業稅真的是萬稅當中的好稅。

　　《新財經》：政府為什么選擇在此時開征物業稅？

　　牛  刀：應該說，現在已經到了必須要開征物業稅的時候。從今年6月份的國內經濟情況看，國家財政還將負增長，物業稅的開征已經是箭在弦上，不得不發。

　　時寒冰：物業稅有征收的必要。但我擔心，這個稅種會成為燃油稅那樣的“人妖”。

　　王  鋒：征收物業稅應該是在整個經濟基礎比較雄厚、老百姓財富積累比較多的時候。現在，住房是每一個老百姓生存的必需品，還遠未達到每人30~40平方米的水平，在這種情況下開征物業稅是很不合適的。我個人認為，至少在二十年內征收物業稅都不是一件很好的事情。

　　現在，流轉環節的營業稅、所得稅、增值稅等已經很高，老百姓買房已經不堪重負，如果再增加物業稅，可能使他們的購房壓力更大。所以，我認為現在還不是開征物業稅的最好時機。

　　楊少鋒：政府出臺任何一個政策都必須考慮方方面面的影響，物業稅現在出臺必然會導致房地產行業整體的崩潰，這個負面影響是很大的。

　　尹香武：我覺得物業稅開征意義重大，甚至可稱為第四次土地改革。因為房產是要折舊的，折到七十年就沒了，房子到七十年就應該拆了。所以，征物業稅只能從租金或從地征，這樣就埋下了非常大的伏筆，就是我國離土地使用權的無期限越來越近了。現在，大家要鼓勵政府趕緊征，不要等了，如果政府愿意的話，我們所有人都應該舉手同意。

　　如果物業稅開征，土地突然之間就變得不那么重要了，政府的短期利益趨向將讓位于長期利益趨向，就不會那么沖動地賣地了。政府看到老百姓掙錢就眼紅，要讓政府不眼紅，讓政府跟老百姓一起賺錢不就好了嗎？所以，我覺得老百姓不要期望政府沒有收入，但可以給政府一個長期的、穩定的、可以預見的收入。物業稅收入穩定下來，政府就不會那么沖動了。

　　物業稅究竟怎么收

　　《新財經》：物業稅到底是個什么稅種？國外是怎么征收的？對我國有何借鑒作用？

　　時寒冰：物業稅是一個稅收的轉移過程。開征物業稅并非增稅，而是稅收從開發和交易環節向持有環節的轉移。我國現行的房產稅、土地增值稅從本質上說就等同于國外的物業稅，只需在計稅依據、征收范圍、征收力度上加以完善即可。

　　楊少鋒：國外的經驗具備一定的借鑒作用，但中國的國情需要探索新路。中國的房地產業，不管是土地的流通、房屋的流通還是相關的各種政策跟國外都不一樣。所以，設定政策也要依據中國的國情。

　　《新財經》：如果開征物業稅，會取消哪些相關的稅費？比如是否應該把房產稅、土地出讓金納入到物業稅中來？

　　時寒冰：目前，關于這個問題存在兩種對立的觀點，對立的焦點是，是否應該將土地出讓金納入到物業稅中來。一種觀點認為，把土地出讓金與現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業稅，把土地出讓金由一次性交納分攤到物業稅當中，按年繳納。但這一設計遭到了地方政府的反對，有官員認為，“每年收上來的物業稅，可能僅夠城市維護之用�！�

　　另一種觀點則認為，把現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業稅，而把土地出讓金單列，繼續按照目前的模式征收。但是，這就意味著七十年的土地出讓金仍舊一次性轉嫁到購房者身上，住房價格不僅不會因物業稅的開征而降低，還可能上漲。

　　我認為，鑒于中國國情，把土地出讓金納入物業稅不僅是最佳選擇，也是唯一選擇。只有把土地出讓金納入到物業稅中，才能抑制地方政府的賣地沖動，才能促使調控措施見效，才能防止房價進一步失控，也才能抑制地方政府盲目建設、浪費建設的沖動。

　　王  鋒：物業稅將土地出讓金等進行合并？這是不可能的，物業稅也不是這么個征法。國外征房產稅并不管你之前的地價問題，我認為這種方法不可取。

　　楊少鋒：一個比較客觀、比較可行的方案，就是把各種稅費比如說印花稅、契稅等等都直接并成一個物業稅。這樣做，對整個市場的健康發展會起到促進作用。

　　《新財經》：對于在征收物業稅之前已經購房的人，還收物業稅嗎？因為這部分人在買房的時候，已經一次性付了七十年的土地出讓金。

　　牛  刀：問題是對已購物業與正購物業的區分問題。我們假定一個前提，那就是物業稅的開征是土地出讓金分七十年支付，那么，對已購物業來講，就存在一個怎么衡量土地出讓金的問題。假定土地出讓金與物業稅并行不悖，那么，對正購物業就有一個公平的問題。解決的辦法是，對已購物業先征后退，正購物業在適度的住房面積內核減土地出讓金。

　　時寒冰：既然購房人已經一次性繳納了七十年的出地出讓金，如果把這部分民眾已經繳納過的土地出讓金轉化到物業稅中，就會出現重復征稅，加重民眾的負擔，稅收的設計就“跑偏”了。物業稅只能針對不含土地出讓金的商品房征收。

　　尹香武：所有征收物業稅的國家，物業稅與土地、房價都沒有關系，所有的房都應該征稅，除非你是貧困家庭或者住的是廉租房。

　　《新財經》：物業稅的征收標準怎么定？是按房子的市價定？還是以別的什么標準？

　　時寒冰：這是物業稅征收最大的難題之一。有人建議，根據住房面積來征收，若據此征收，一套位于北京市四環外的120平方米的住房，要比一套位居市中心的80平方米小戶型住房多交50%的物業稅，以面積來計算稅負是否公平？畢竟，住在四環外的人所承擔的交通成本要遠遠高于住在市中心的人。實際上，國際上少有以房屋面積來計稅的，通行的做法是依據房產的市場價值。當然，如何評估住房的市場價值也是一大難題。

　　楊少鋒：要定這個標準可能會比較難，尤其是按價格。例如，一套住房東南西北四個朝向的房價可能會差一倍；還有，征稅到底是以市場價為準，還是以銷售價為準？若按銷售價格，有一些房子原來賣的是8000元/平方米，現在賣到20000元/平方米了，征收標準怎么定？所以，我覺得物業稅之所以遲遲沒有出臺，就是因為涉及到的難題太多了，包括牽扯的利益、細節的制訂等都是很麻煩的，這給新的政策出臺增加了難度。

　　尹香武：不能按價格，按價格就失去了物業稅征收的本來意義，要按租金征收。比如說深圳，政府每年公布一個指導租金，按照租金的比例來征收就行了。

　　《新財經》：是第一套房子免征物業稅，第二、三套房逐步提高征收比列，還是用其他辦法更合適？

　　牛  刀：根據目前中國城市居民的實際情況，對每個家庭的普通住宅應該給予免征；擁有二套住宅用于出租的，應以征收營業稅為主，空置的予以征收物業稅；擁有三套以上住宅的課以重稅。這樣區別不同情況、分層次征收比較符合中國國情，而且可以逼出一部分住宅投放租賃市場，以平抑住房租金，同時起到調節社會財富分配的功能。至于擁有三套以上住宅的富人，也應該讓他們多為社會作點貢獻。

　　楊少鋒：政府的一系列政策都是在降低自住需求的購房成本，從社會公平的角度來講，第一套、第二套住房也應該區分開來，我相信這也會在物業稅出臺的過程中得以體現。

　　《新財經》：農村的宅基地征不征？

　　楊少鋒：宅基地是比較復雜的，整個宅基地如何變成建設用地，怎么進入流通環節，這一系列的問題都還沒有定。所以，我覺得物業稅暫時還涉及不到，更多是在城市的商品房用地。

　　尹香武：農村的宅基地可以不征收。

　　《新財經》：單位分配的公房怎么收？

　　楊少鋒：公房這一塊我覺得從公平的角度來講應該一視同仁。但是，公房也分為已分配到個人手中的，還是在公家手中。如果劃撥到個人了，我認為就要征收，以體現公平；如果產權還在政府手中，政府自己征自己的稅就沒有太大意義了。

　　尹香武：公房也需要征稅。

　　物業稅能收起來嗎

　　《新財經》：為何物業稅試點“空轉”這么多年后，還沒有正式開征？

　　牛  刀：之所以現在還沒有推出開征日程表，一是利益集團的瘋狂反對，二是民眾的不理解，三是還沒有理清土地出讓金和物業稅之間的關系。在這三個因素中，最重要的是第三點。說到底，是中央和地方在算賬。土地出讓金減少后，物業稅是否能彌補地方財政的不足，以決定稅率多少的問題。

　　尹香武：我真想不明白，這么好的稅不開征，可能我們的技術官僚太少了吧。

　　《新財經》：物業稅難以短期開征，是否受限于一些技術難題？比如，許多房屋產權不明，房籍信息難以共享，房地產市場價值評估難、評估人員的缺乏等問題？

　　時寒冰：是的，物業稅立法首先面臨的是信息難題，包括三個方面：其一，信息不完整，由于財產登記制度不健全，信息的收集工作難度非常大，成本很高。其二，目前的房產和土地信息分別掌握在建設和國土部門手中，稅務部門沒有共享。其三，開征物業稅之前，如何實現城市與鄉村房產制度和房產信息的對接？這些問題牽一發而動全身，并不能一蹴而就。所以，物業稅征收需要一個重要的條件，即完備的房屋產權信息體系。

　　此外，評估體系如何建立，評估人員的缺乏，評估如何保證公平公正，等等；都是很復雜的現實問題。

　　陳青藍：物業稅開征確實面臨著眾多技術難題。首先，稅務機關目前的征收能力尚不足以應對直接面對個人征稅。我國稅務機關征稅手段主要是針對法人，對個體工商戶是采取定額稅的方式；而商品流轉稅包括增值稅、企業所得稅、消費稅等都是由企業來申報，稅務機關通過金稅工程等稅控系統，使企業商品流轉稅征收率達到相當高的水平，個人所得稅基本上是單位代扣代繳。

　　稅務機關近年也在嘗試個稅自行申報，效果極差，主動申報的人很少。如果對居民開征物業稅，則意味著稅務機關要面對千家萬戶的居民。在不存在代扣代繳的情況下，要稅務人員挨個上門去收稅，其挑戰性可想而知。

　　其次，公正的評估能力短期內無法形成。物業稅是以房產的市場現價為征稅稅基，如何評估房產的市場價，就成了必須面臨的另一個挑戰。我國目前沒有一個成熟的房地產評估行業，稅務機關也很難在短時間內培養出一批成熟的評估隊伍。因為房地產市場評估是一個高度依賴經驗和信用的行業，還需要大量的歷史數據作為評估支撐，這不是短期培訓就能做到的。

　　更何況，房地產價格評估必須由真正的獨立第三方來進行，不能由稅務機構來評估，因為稅務機構作為收稅一方，有動機將房產價值高估以多收稅。那么，其公正性就無法保證，房主對這樣的評估機構也不會認可。

　　《新財經》：物業稅能收起來嗎？物業稅出臺的可能性高嗎？

　　牛  刀：很多專家根本不懂國家宏觀經濟大局，認為十年之內物業稅都征不起來，實在是誤導市場。從目前的稅制體系來講，國家如果決定開征，半年內就完全可以在70個大中城市全面鋪開。

　　時寒冰：物業稅不可能很快就開征，倘若把物業稅當成一種新的稅種，就必須首先經過立法程序，即使進入立法計劃，相關準備工作也需要兩年左右。根據目前物業稅的大致框架，要把現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并成為物業稅，這一過程非常復雜，操作難度非常大。這些稅費有的在開發或流通環節，要向保有環節轉移，這種技術難度還比較容易克服。更棘手的問題是，有的稅費可能與物業稅重疊，而這正是開征物業稅必須要解決的問題。

　　楊少鋒：我覺得短期內出臺物業稅的可能性不是特別大。如果政府針對流通環節征收物業稅，也不可能一下子有太大的額度。我認為一開始是象征性的，或者是比較少的，逐步再增加，讓市場有一個接受的過程。

　　尹香武：不樂觀。因為大家都反對，我們的政府又不想得罪老百姓。

　　現在征收物業稅不僅是一個技術問題，更是一個哲學問題或者政治問題。在中國歷史上，誰說給大家免稅，這個政府就占據了道德的制高點，政府一旦占據了道德制高點，跟隨者就多了。中國免稅的空氣很濃，人們還沒有認識到物業稅開征的好處，而對新增的稅收名目多持反對態度。

　　物業稅在其他國家和地區如何征收

　　香港

　　在香港，如房地產作出租用途，則該租金收入需要繳納物業稅。物業稅是在每一個課稅年度按照土地或樓宇的應評稅凈值，以標準稅率向在香港擁有土地或樓宇的業主征收，若物業擁有人為法團并作出書面申請，則租金收入可視為公司營業收入，免繳物業稅而征收利得稅。物業稅適用稅率為15%。

　　加拿大

　　加拿大的溫哥華，地產財政的主要來源是地稅(物業稅)收入，約占總財政收入的58.4%。溫哥華的地稅不是按土地面積征收，而是按物業的總價值(土地和房屋)分別情況，按不同稅率征收，以此抑制貧富差距無限拉大，并通過對貧苦居民的福利補貼來保持社會的基本平衡。

　　荷蘭

　　荷蘭對房屋課征的稅收，一種是地方政府課征的財產稅，主要課稅對象是房屋。第二種是房屋消費稅，對房屋使用者課征。另外，中央政府征收的凈值稅也包括對房屋征稅。

　　荷蘭的財產稅屬地方稅收，是地方政府為數很少的幾個稅種中最重要的稅種。課稅對象包括土地、房屋等不動產和某些動產。但主要是房屋，因為對許多土地有免稅規定。房屋價值由地方政府參照房屋的市場價值評估確定，稅率由各地政府自定。

　　法國

　　法國采用土地年度稅的形式征收不動產稅，在這個名目下包括三類房地產稅，即未建成區的地產稅、建成區土地稅和住宅稅。

　　按規定，未建成區的地產稅由空地的所有者繳納稅金，征稅根據是土地的出租價值，其稅金減免部分是20%；建成區土地稅由建筑物(住宅或其他建筑物)的業主繳納稅金，征稅根據是建筑物的出租價值，其租金減免部分是50%；住宅稅由住宅居住者繳納稅金，但沒有減免部分。

    新浪聲明：此消息系轉載自新浪合作媒體，新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。