證券時報記者 甘 霖

　　步入盛夏7月，今年樓市進程過半。縱觀廣州樓市從“小陽春”到“艷陽天”的運行軌跡，總體趨勢是供需平衡，但貨量消化迅速。戴德梁行近期的分析報告指出，通脹預期的加大將使持幣待購行為轉變，整體市場的交投行為將延續活躍。

　　供應偏緊但并無房荒

　　近日，廣州樓市相繼傳出“現在市場存量僅夠消化幾個月”的“房荒論”。對此，滿堂紅研究部肖文曉指出：廣州樓市供應吃緊只是市中心的局部現象，整體來看“房荒論”并不成立。廣州一手住宅庫存要消化完，至少還要10個月時間。

　　據廣州市統計局公布的數據顯示，今年一季度，廣州房地產開發完成投資125.07億元，下降8.9%；4月份，房地產開發投資再次下降，完成投資170.11億元，下降11.1%。一方面是可推貨量的減少、推貨意欲的降低，另一方面是成交量的大增，兩面夾擊之下，廣州可售貨量一路下滑。但在近日，滿堂紅地產發布報告指出，盡管上半年樓賣的比蓋的快，但平均每月消化的庫存不到4萬平方米，不及去年遺留250萬平方米庫存的1/60。

　　目前無房可買，一部分是開發商營造出來的假象。廣州合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江透露：在珠江新城，一個樓盤去年拿到預售證的貨量有700多套，但每次只推100多套，至今也只公開發售了300多套單位；另一個樓盤今年更一次性拿到了900多套單位的預售，但對外公開發售的只有三棟，也就是200多套單位。不光珠江新城，其它區域同樣如此。

　　購房者追漲意愿不強

　　自春節以來，廣州的樓價節節攀升，大部分區域的樓價上漲幅度均已超過兩成，其中中心城區的樓價上漲幅度更超過三成，如今的廣州樓價再次處于一種高處不勝寒的境界。

　　據日前廣州的一項網調顯示，有超過80%的人認為“樓價上漲幅度已超過心理承受價位”；70%以上的人表示“暫時不買房，繼續觀望”。廣東省政府發展研究中心副主任李惠武在一次論壇上公開表示：“以目前的廣州樓價，有七八成廣州市民買不起房”，“我是副廳級待遇，兩個月工資也買不起1平方米的房子”。

　　目前，高樓價的負作用已初露端倪，在剛性需求的購買力無法跟上之后，成交量也難以為繼。從6月份陽光家緣廣州十區二市的簽約數據來看，前四周的成交量依次為3100套、2538套、2458套、1985套，逐周減少，顯示廣州樓價已達到短期高位，如果再繼續上漲，承接力將不足以支撐。

　　番禺一家知名樓盤的銷售經理何先生告訴記者：6月份與5月同比，平均價格提升了1000多元/平方米；開盤一周的成交業績只有幾千萬元，折算下來，只賣出了30多套單位，成交量還沒有5月份的一半。中原地產項目部總經理黃韜認為：“成交下滑，和市場從旺季轉入相對傳統淡季有關，但和樓價的持續上升關系更大。”

　　業內專家普遍看多房價

　　對于下半年房價的走勢，業內專家普遍持樂觀態度。中金公司首席經濟學家哈繼銘認為，政府為了確保今年GDP8%的增長目標，會繼續保持寬松的貨幣政策和積極的財政政策。上半年房地產的形勢可以說是全面回暖，下半年房地產業有望取代基建投資成為拉動經濟新的增長點。

　　中金公司的行業研究員白宏煒持同樣的觀點，目前中心城市頻出地王只是前奏，寬松的信貸和融資環境將催生更多的地王面世，并向二三線城市蔓延。中心城市的房價至少還有20%的上漲空間，因為這些城市的核心地塊，去庫存化較快，高地價意味著高房價。萬科董事長王石也認為“地價推高了房價”，因為人們在得知地價上漲時就一定會對房價上漲有預期。

　　黎文江談到，從目前地價的走勢看，廣州樓價掉頭向下的可能性不大。因為今年以來，廣州地價已經是屢創新高：5月26日，今年首塊住宅用地廣州益豐搪瓷廠地塊拍賣，樓面地價高達6371元/m2；6月11日，珠江新城新“地王”誕生，樓面地價高達15324元/m2。此外，即將推出的大學城地塊底價已達到3591元/m2，預計開售價將達到10000元/m2以上的水平。

　　中信證券的行業研究員陳聰則認為：中央和地方兩級政府在下半年將仍然會選擇支持房地產健康發展的政策，除非房價上漲失控引起民怨四起，政府可能會出臺諸如清算土地增值稅和開征物業稅等調控措施，但只要不動搖房地產業的根基，出現像土地供應、貨幣供應的逆轉，行業整體向上的趨勢將很難改變。

　　獨立經濟學家謝國忠對此表示：房地產市場的定價權最終還是掌握在政府手中，政府只要想控制房價完全有能力也有辦法做到，因為售房收入的五六成最終通過高地價和各種稅費進入到政府的口袋。

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